Die Gewobag ist eine der größten städtischen Wohnungsbaugesellschaften in Berlin. Damit kommt uns auch eine große Aufgabe zu: Wohnraum bereitzustellen für Jung und Alt, StudentInnen und Familien, Alteingesessene und Neu-BerlinerInnen. Diese Verantwortung nehmen wir wahr. Dabei definiert die Gewobag-Satzung bereits seit mehr als 100 Jahren unser tägliches Handeln. Zu unserem Selbstverständnis gehören sowohl ein gutes Compliance-Management als auch Maßnahmen zur Korruptionsprävention. Damit unsere Investitionsentscheidungen nicht nur für uns, sondern für ganz Berlin einen Mehrwert bringen, setzen wir auch hier auf Nachhaltigkeit. Darüber hinaus sind wir bereit, innovative Ideen und digitale Lösungen zu entwickeln und umzusetzen, um den wachsenden Anforderungen an die Nachhaltigkeit unseres Handelns gerecht zu werden.

Unsere Werte und Verhaltensgrundsätze

Seit über 100 Jahren liegen unserem täglichen Handeln nachhaltige Werte zugrunde. Wir sorgen für bezahlbaren Wohnraum in Berlin und achten darauf, dass unsere neu errichteten und modernisierten Immobilien ökologisch verträglich sind – so wie es in unserer Unternehmenssatzung festgeschrieben ist. Über unseren Mieterrat und die Mieterbeiräte nehmen wir zudem die Interessen und Meinungen unserer MieterInnen wahr. Darüber hinaus entsprechen wir den Empfehlungen des Berliner Corporate Governance Kodex, der konkrete Verhaltensnormen und Handlungsempfehlungen für Vorstände und Aufsichtsräte festlegt.

Das Unternehmensleitbild „Gewobag – Die ganze Vielfalt Berlins“ dient als Orientierung für unsere Arbeit und unsere Ziele. Es definiert verbindliche Werte und Normen, nach denen wir handeln, und ist Ausdruck unserer Unternehmenskultur. Unser Code of Conduct schreibt Verhaltensgrundsätze für unsere MitarbeiterInnen fest und ist die Basis für alle internen Compliance-Regeln. Er findet bei dienstlichen Belangen und den dienstlichen Aktivitäten aller MitarbeiterInnen Anwendung. Zusammen bilden unser Code of Conduct und unser Unternehmensleitbild ein übergeordnetes Regelwerk für das Arbeiten in der Gewobag. Zusätzlich ist unser Code of Conduct für GeschäftspartnerInnen Gegenstand unserer Ausschreibungen und Vergaben. Informationen zu unseren Richtlinien stellen wir über Onlineschulungen, das Intranet und auf unserer Internetseite unter „Compliance & Werte“ zur Verfügung.

Nachhaltig investieren und finanzieren

Bei unseren Investitions- und Finanzierungsentscheidungen schauen wir nicht nur auf deren Wirtschaftlichkeit, wir berücksichtigen auch ökologische und soziale Aspekte. So führen wir bei unseren Sanierungsvorhaben beispielsweise immer eine energetische Variantenbetrachtung durch: Hierbei analysieren wir die thermische Gebäudehülle und die technische Gebäudeausrüstung eines Objektes, etwa Wärmeerzeugung oder Lüftung, und entwickeln anschließend Maßnahmen zur Optimierung in verschiedenen Abstufungen, für die wir jeweils die Kosten berechnen. Wichtig ist uns dabei, die größtmögliche Reduktion von CO₂e-Emissionen mit den Anforderungen an die Wirtschaftlichkeit in Einklang zu bringen. Das Ergebnis unserer Analyse ist eine Übersicht über den Ist-Zustand des Objektes, verschiedene Optimierungsvarianten und Maßnahmen sowie die damit einhergehenden Investitionsbedarfe.

Die Europäische Investitionsbank (EIB) unterstützt uns seit 2016 mit zinsgünstigen Darlehen beim Neubau von bezahlbaren und dringend benötigten Wohnungen. Im Jahr 2023 haben wir die Zusammenarbeit nochmals vertieft und einen weiteren Darlehensvertrag über 300 Millionen Euro für Neubaumaßnahmen abgeschlossen. Die EIB ist ein starker und verlässlicher Partner unseres Hauses.

Mit der Council of Europe Development Bank (CEB) haben wir im Jahr 2023 erstmals einen Darlehensvertrag über 100 Millionen Euro abgeschlossen. Die Darlehensmittel werden vorrangig für die energetische Modernisierung und Instandsetzung unserer Wohnungsbestände eingesetzt.

Ein Großteil unserer geplanten oder in Umsetzung befindlichen Wohneinheiten für einkommensschwache Wohnungssuchende werden mit Mitteln des Landes Berlin nach den Wohnungsbauförderungsbestimmungen 2023 (WFB 2023) finanziert. Ein weiterer Baustein der Finanzierung sind Mittel aus der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG).

Unser Social Bond

Als erstes kommunales Wohnungsunternehmen in Deutschland haben wir 2021 einen Social Bond (Soziale Anleihe) mit einem Volumen von 500 Millionen Euro an der Luxemburger Börse emittiert. Die Anleihe wurde unter unserem neu aufgelegten Debt Issuance Programme (DIP) ausgegeben, das uns auch in Zukunft einen flexiblen Zugang zu den Kapitalmärkten ermöglichen wird. Die Nettoerträge unseres Social Bonds investieren wir in Vermögenswerte mit eindeutigem sozialen Nutzen, beispielsweise in Wohnungen für Personen mit einem Wohnberechtigungsschein. So können wir auch weiterhin unserer Verantwortung gerecht werden, BerlinerInnen bezahlbaren Wohnraum zur Verfügung zu stellen. Mit unserem Social Bond schaffen wir nicht nur einen gesellschaftlichen Mehrwert, sondern erweitern auch gezielt unsere Investorenbasis für künftige nachhaltige Finanzierungsvorhaben.

Voraussetzung für den Zugang zu verschiedenen sozialen Finanzierungsinstrumenten wie sozialen Anleihen oder Schuldscheindarlehen ist ein Social-Finance-Regelwerk, das wir 2021 entwickelt haben. Dieses Regelwerk folgt den Social Bond Principles der International Capital Market Association (ICMA), die Transparenz, Offenlegung und Integrität bei der Entwicklung und Nutzung von sozialen Finanzierungsinstrumenten fördern sollen. Unser Social-Finance-Regelwerk wurde durch externe Dritte geprüft und um eine „Second Party Opinion“ der ISS ESG ergänzt. Weitere Informationen finden Sie hier. 

Das Social-Bond-Reporting per 31. Dezember 2021 und den Limited-Assurance-Report der KPMG AG Wirtschaftsprüfungsgesellschaft finden Sie hier. 

Mit all diesen Aktivitäten stärken wir sowohl im Unternehmen als auch am Kapitalmarkt das Bewusstsein für Investitions- und Finanzierungsentscheidungen, die nicht nur wirtschaftlich attraktiv sind, sondern auch mit einem eindeutigen sozialen und ökologischen Mehrwert einhergehen.

ESG-Rating

Das ESG-Risk-Rating der Gewobag wurde von Sustainalytics durchgeführt. Sustainalytics ist ein führender unabhängiger Dienstleister für ESG-Research, -Ratings und -Daten sowie für Responsible Investment Services. Das Rating misst, wie stark ein Unternehmen wesentlichen branchenspezifischen ESG-Risiken ausgesetzt ist und wie gut es diese Risiken managt. Mit einem ESG-Risk-Rating von 6,6 Punkten wurde die Gewobag in die niedrigste Risikokategorie (negligible) eingestuft. Damit gehören wir zum Top-1-Prozent der von Sustainalytics bewerteten Unternehmen aus dem Bereich „Real Estate“. Insgesamt wurden mehr als 1.000 Unternehmen aus dieser Branche bewertet, die Gewobag belegte Platz 8 (Stand August 2023). Unternehmen mit einem positiven ESG-Rating gelten als weniger risikoreich, da sie mit größerer Wahrscheinlichkeit nachhaltig agieren und über eine gute Unternehmensführung verfügen.

Compliance, Korruptionsprävention und Risikomanagement

Als verantwortungsvoll handelndes Unternehmen halten wir selbstverständlich geltende Gesetze, vertragliche Verpflichtungen und interne Richtlinien ein. Zahlreiche branchenspezifische Gesetze wie das Mietrecht, das Bau- und Bauplanungsrecht oder das Umwelt‐ und Energierecht haben direkten Einfluss auf unsere Tätigkeiten. Der regulatorische Rahmen für Unternehmen wird zunehmend komplexer. Mithilfe unserer internen Richtlinien und Prozesse setzen wir die gesetzlichen Regelungen um und ergänzen sie um eigene Vorgaben sowie ethische und moralische Standards.

Compliance

In unserem digitalen Schulungsportal SAM bieten wir konzernweit Schulungen zu den Themen Compliance-Grundlagen, Code of Conduct, Datenschutz und Geldwäscheprävention an. Präsenzschulungen durch unseren Ombudsmann, den Datenschutzbeauftragten, den Geldwäschebeauftragten sowie im Rahmen des Compliance-Schulungsspiels „Integrity Now“ finden ebenfalls statt. Ziel der Schulungen und des Spiels ist es, unsere MitarbeiterInnen und Führungskräfte weiter zu sensibilisieren, ihnen Wissen zur Verfügung zu stellen und sie einzuladen, die praktische Anwendung der internen Richtlinien und Vorgaben zu üben. 2024 wollen wir unsere Präsenzschulungen intensivieren.

Unser Compliance-Management berät unsere MitarbeiterInnen zu allen Compliance-Themen, um mögliche Verstöße bereits im Vorfeld zu vermeiden. Außerdem prüft und dokumentiert es alle Meldungen und veranlasst bei Bedarf Folgemaßnahmen. Dies bezieht sich sowohl auf Meldungen, die den Verdacht auf das Fehlverhalten von MitarbeiterInnen betreffen, als auch auf Meldungen hinsichtlich eines Verdachts auf ein Fehlverhalten durch Dritte gegenüber der Gewobag (beispielsweise gefälschte Mietverträge). Bei Non-Compliance gilt bei der Gewobag die Null-Toleranz-Politik, Verstöße werden nicht geduldet. Im Jahr 2023 sind insgesamt 24 relevante Hinweise auf Unregelmäßigkeiten bei uns eingegangen. Alle Hinweise wurden von uns untersucht, es wurden jedoch nur drei stichhaltige Hinweise zur Anzeige gebracht. Zwei der drei Verfahren befinden sich derzeit in Bearbeitung bei den Ermittlungsbehörden, ein Verfahren wurde eingestellt.

Die Gewobag hat ihr Compliance-Management-System umfassend weiterentwickelt; so konnten wir uns erfolgreich durch das Institut für Corporate Governance in der Immobilienwirtschaft (ICG) zertifizieren lassen. Zudem wurden die internen Compliance-Prozesse weiterentwickelt. Darüber hinaus haben wir 2023 eine neue Organisationsanweisung „Compliance“ erstellt und die Konzernbetriebsvereinbarung „Korruptionsprävention“ aktualisiert. Die Prozesslandschaft „Compliance-Management“ konnte ebenfalls neu erstellt und veröffentlicht werden. Auch in Zukunft prüfen wir regelmäßig unsere Compliance-Regularien, etwa zu den Themen Datenschutz, Geldwäscheprävention, Sanktionslisten-Screening, zur internen Revision, zur Korruptionsprävention und zum Case-Management, sowie die Hinweisgeberrichtlinie. Bei Bedarf entwickeln wir die Regularien weiter.

2023 haben wir das Projekt zur Weiterentwicklung des internen Kontrollsystems (IKS) abgeschlossen. Die Zuständigkeiten und Prozesse sind definiert, das IKS wird operativ in den Fachbereichen umgesetzt.

Korruptionsprävention

Unsere Betriebsvereinbarung zur Korruptionsprävention wurde im Jahr 2023 in enger Abstimmung mit dem Betriebsrat überarbeitet und verweist nun bei den zentralen Themen „Interessenkonflikte“ und „Zuwendungen“ sowie bei unserem Hinweisgebersystem auf die neue Organisationsanweisung „Compliance“, die diese Themen transparent und verbindlich regelt. Nicht nur unsere MitarbeiterInnen, auch Externe können sich bei Verdacht auf einen Korruptionsfall über unser Hinweisgebersystem an unseren Chief Risk & Compliance Officer bzw. eine von uns beauftragte Ombudsperson wenden. Daneben steht allen HinweisgeberInnen eine digitale Variante zur Verfügung, über die sie Hinweise anonym abgeben können. Unsere HinweisgeberInnen sind dadurch noch besser geschützt.

Risikomanagement

Verantwortungsvolle Unternehmensführung heißt auch, sich sorgfältig mit den Risiken und Chancen für das Unternehmen auseinanderzusetzen. Um den Fortbestand der Gewobag und ihrer Tochtergesellschaften langfristig zu sichern, haben wir ein wirksames Risikomanagementsystem (RMS) etabliert, das wir kontinuierlich weiterentwickeln. Die Strukturen und Abläufe des RMS schaffen eine ganzheitliche Sicht auf alle wesentlichen Risiken, die wir systematisch identifizieren und analysieren: Wie hoch ist die Eintrittswahrscheinlichkeit? Wie groß ist das potenzielle Schadensausmaß? Welche Gegenmaßnahmen sind geeignet? Quartalsweise werden die Bewertungen für bestehende Risiken überprüft und aktualisiert sowie neue bzw. entfallene Risiken erfasst. Das Risikoportfolio stellen wir regelmäßig dem Risikodeckungspotenzial gegenüber. So können wir potenziell bestandsgefährdende Entwicklungen frühzeitig erkennen und rechtzeitig Gegenmaßnahmen einleiten. Das RMS stellt außerdem sicher, dass die Risiken systematisch in unserer Risikomanagement-Software erfasst und an die zuständigen EntscheidungsträgerInnen kommuniziert werden. Unser Chief Risk & Compliance Officer verantwortet und überwacht die Risikomanagement-Prozesse. Zusätzliche Informationen zum Risikomanagement finden Sie in unserem Geschäftsbericht.

Unser Risikomanagement-Tool werden wir Schritt für Schritt zu einem Governance-Tool ausbauen. Im Jahr 2023 haben wir die Module IKS und Datenschutz implementiert, für 2024 ist die Inbetriebnahme des Audit-Moduls geplant. Auch die Beschreibung des Risikomanagements haben wir vollständig überarbeitet und um eine Beschreibung der Risikostrategie ergänzt. 2024 werden wir die internen Regularien für das Risikomanagement vollständig überarbeiten und aktualisieren.

Unsere Verantwortung in der Lieferkette

Ausschreibungs- und Vergabeprozess

Von unseren GeschäftspartnerInnen erwarten wir, dass sie die deutschen und europäischen Richtlinien und Gesetze einhalten. Zudem lassen wir uns bereits im Vergabeverfahren zusichern, dass potenzielle AuftragnehmerInnen und beauftragte Dritte unsere Bewerbungs‐ und Vertragsbedingungen sowie die Vorgaben des Berliner Ausschreibungs- und Vergabegesetzes (BerlAVG) befolgen.

Unser Code of Conduct für GeschäftspartnerInnen definiert die Grundsätze der Gewobag einschließlich der Anforderungen an GeschäftspartnerInnen im Hinblick auf deren Verantwortung für Mensch, Gesellschaft und Umwelt.

Sowohl unser Code of Conduct für GeschäftspartnerInnen als auch das Gesetz (BerlAVG) umfassen soziale und ökologische Aspekte, wie z. B. die umweltverträgliche Beschaffung und die Mindestentlohnung, sowie Vorschriften für die finanzielle Zuverlässigkeit. Auch die Kernarbeitsnormen der Internationalen Arbeitsorganisation (ILO) zur Sicherstellung von Menschenrechtsaspekten – etwa in Bezug auf die Vermeidung von Kinder- und Zwangsarbeit und von Diskriminierung sowie die Gewährung von Vereinigungsfreiheit – finden sich im Code of Conduct und im BerlAVG wieder. Durch unsere „Erklärung zur Förderung von Frauen“ möchten wir dazu beitragen, dass dieses Thema auch bei unseren LieferantInnen und DienstleisterInnen an Bedeutung gewinnt.

Wir lassen von einem von uns beauftragten externen Unternehmen stichprobenartig prüfen, ob die von uns geforderten Kriterien eingehalten werden. Bisher gab es keine Menschenrechtsverletzungen in unserem direkten Einflussbereich.

GeschäftspartnerInnen-Compliance

Um unsere Verantwortung in der Lieferkette auszubauen, arbeiten wir im Zuge der Weiterentwicklung unseres Compliance-Management-Systems auch an unserer GeschäftspartnerInnen-Compliance. Sie soll die Gewobag davor schützen, Personen oder Organisationen Gelder oder sonstige wirtschaftliche Ressourcen zur Verfügung zu stellen, die durch deutsche oder europäische Sanktions- und Embargo-Verordnungen erfasst sind. Aufgrund der geopolitischen Entwicklungen ist dieses Thema aktuell besonders relevant. Wir führen regelmäßig Sanktionslisten-Screenings durch. Die Maßnahmen und Prozesse zur Geldwäscheprävention und Sanktionslistenprüfung sind implementiert, Präsenzschulungen und E-Learnings finden regelmäßig statt.

Im Jahr 2023 haben wir die interne Prozesslandschaft im Hinblick auf das Geldwäschegesetz erweitert: Dabei haben wir neue Prozesse zu den Themen „Verdacht auf Geldwäsche oder Terrorismusfinanzierung“ und „Durchführung der Sanktionslistenprüfung“ in die Prozesslandschaft aufgenommen. Der Prozess „Geldwäscherechtliche Selbstauskunft erteilen“ ist in Bearbeitung und soll 2024 fertiggestellt werden.

Digital und innovativ in die Zukunft

Die Gewobag stellt sich den Anforderungen einer zunehmend digitalisierten Welt und schafft die notwendige Infrastruktur für die Digitalisierung ihrer Wohn- und Arbeitsbereiche. Durch Innovationen möchten wir die Chancen dieser Entwicklung für die Gewobag und unsere MieterInnen nutzen. Mehr Transparenz, Komfort, Klimaschutz und Kostenkontrolle – durch Digitalisierung können diese Ziele miteinander vereint werden.

Die Gewobag ID

Vor diesem Hintergrund haben wir im Sommer 2021 die Gewobag Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH, kurz Gewobag ID, gegründet. Die Gewobag ID hat ihre Arbeit erfolgreich aufgenommen und wird auch im Jahr 2024 einen Beitrag zur Entwicklung der Gewobag leisten. Sie fungiert sowohl als Beteiligungsgesellschaft für Start-ups aus dem PropTech-Bereich als auch als Inkubator für innovative neue Produkte und Services.

Gewobag-Innovationswettbewerbe

2021 wurde der erste Innovationswettbewerb der Gewobag zum Thema Energiedatenmanagement durchgeführt. Als kommunales Wohnungsunternehmen mit über 74.500 Wohneinheiten liegt uns eine effiziente und störungsfreie Versorgung unserer MieterInnen mit Wärme, Strom und Wasser am Herzen. Deshalb beschäftigen wir uns intensiv mit Themen des Energiedatenmanagements. Im Rahmen des Wettbewerbs konnten drei Berliner Start-ups (KUGU, Green Fusion und Delta Heat) die ExpertInnen-Jury überzeugen. Mit allen haben wir im Jahr 2022 Pilotprojekte initiiert, um unsere Energiedatenplattform auszubauen und sie so zu einer umfassenden Anwendung für energetisches Gebäudemanagement weiterzuentwickeln. Die Pilotprojekte wurden 2023 fortgeführt.

Zusätzlich haben wir 2023 einen zweiten Innovationswettbewerb in Zusammenarbeit mit der European Federation for Living (EFL) und der GBG Wohnungsbaugesellschaft Mannheim durchgeführt. Gesucht wurden neue Wege, um die Energieeffizienz und den Grad der Digitalisierung unserer Heizungsanlagen zu steigern. Bei diesem europaweit ausgerichteten Wettbewerb konnten insgesamt acht Start-ups aus Deutschland, Italien und der Schweiz die Jury überzeugen. Die GewinnerInnen werden uns unter anderem in Bezug auf den energieeffizienten Betrieb unserer Anlagen oder hinsichtlich des Themas Messtechnik zur Fernüberwachung unserer Heizungsanlagen unterstützen. Außerdem werden sie innovative Inventarisierungslösungen entwickeln und Konzepte für den Umstieg auf Wärmepumpen in unseren Quartieren erarbeiten. Die Projekte sollen 2024 durchgeführt werden, einige von ihnen sind bereits gestartet. Bei erfolgreicher Umsetzung werden die Lösungen im gesamten Gewobag-Bestand implementiert und kommen mit ihrem Einsparpotenzial allen Mieterinnen und Mietern zugute.

Digitalisierung von Prozessen für mehr Kundenzufriedenheit

Einen weiteren wichtigen Schritt in Richtung Digitalisierung gehen wir mit der Gewobag Service-App. Mit dieser App ermöglichen wir unseren MieterInnen, ihre Anliegen unkompliziert und digital abzuwickeln. So können Schadensmeldungen einfach via Smartphone aufgegeben, aktuelle Betriebskostenabrechnungen eingesehen, Terminvorschläge für Reparaturen gemacht oder Formulare ausgefüllt werden. Außerdem haben wir fast unseren gesamten Bestand auf funkbasierte Messtechnik umgerüstet, damit unsere MieterInnen ihre monatlichen Heiz- und Warmwasserverbräuche über die Service-App besser kontrollieren und vergleichen können. Mit der Gewobag Vorteilswelt erhalten unsere MieterInnen exklusive Angebote und Rabatte ausgewählter Kooperationspartner. Die Performance unserer Service-App und des Service-Portals werden wir im Jahr 2024 noch weiter verbessern.

2023 hat das Kundenmanagement ein Projekt initiiert, das unter anderem das digitale Signieren von Mietverträgen ermöglicht. Ein Paradigmenwechsel, der nicht nur Vorteile für MieterInnen, sondern auch für unsere MitarbeiterInnen bringt: Terminkoordination, Anfahrt und Wartezeit fallen weg; MieterInnen können die Mietverträge in Ruhe lesen, ehe sie sie unterschreiben. Auch konnten wir 2023 die Konzeption für den digitalen Stellplatzmietvertag abschließen; 2024 werden wir dieses Konzept erproben.