Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2023

Dieser zusammengefasste Lagebericht berichtet über die Geschäftsentwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft („die Gesellschaft“ oder „Gewobag“), Berlin, und des Konzerns („Gewobag-Konzern“) für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2023. Die Gesellschaft bilanziert nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) sowie nach den Vorschriften des Aktiengesetzes (AktG).

Überblick über den Konzern

Geschäftsmodell

Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand des Gewobag-Konzerns ist das Betreiben von Immobiliengeschäften jedweder Art, insbesondere die Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung, darunter Haushalte mit geringem Einkommen, zu tragbaren Belastungen.
  

Rahmenbedingungen

Die Gewobag ist ein kommunales Wohnungsunternehmen. Der Eigentümer, das Land Berlin, nimmt Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Konzerns.

Für den Gewobag-Konzern gelten die allgemeinen Richtlinien für Beteiligungsunternehmen des Landes, bestimmte Teile der Landeshaushaltsordnung, die Mietpreisbremse und das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG). Seit 2017 gilt die mit dem Land Berlin geschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ sowie die dazu 2021 und 2022 abgeschlossenen Ergänzungsvereinbarungen. Außerdem werden Satzung, Geschäftsordnungen und Zielbilder vom Senat von Berlin vorgegeben, zudem entscheidet dieser zum Teil über die Besetzung des Aufsichtsrats.

Das 2019 angekündigte Gesetz zur Mietenbegrenzung im Wohnungswesen in Berlin (MietenWoG Bln), der sogenannte „Mietendeckel“, trat in Berlin am 23. Februar 2020 in Kraft, wurde jedoch mit dem Beschluss vom 25. März 2021 durch den Zweiten Senat des Bundesverfassungsgerichts für mit dem Grundgesetz unvereinbar und deshalb für nichtig erklärt. An seine Stelle traten die „Regelungen des Mieterschutzes bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen aufgrund des Wegfalls des MietenWoG Berlin“ vom 1. Juni 2021, der sogenannte „Mietendimmer“. Diese Mietanhebungen wurden demnach ab Januar 2022 mit Wirksamkeit zum 1. April 2022 versandt.

Neben dem bereits im September 2022 beschlossenen Kündigungsmoratorium hat der Berliner Senat in seiner Sitzung am 6. Dezember 2022 den angekündigten Mietenstopp beschlossen. Dieser sieht vor, für Wohnungen im Landesbesitz keine Mieterhöhungen vom 1. November 2022 bis zum 31. Dezember 2023 durchzuführen.

Nach Abschluss der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ für den Zeitraum von 2024 bis 2027 und Aufhebung des „Mietendimmers“ zum 31. Dezember 2023 wurden ab November 2023 wieder Mieterhöhungen mit Wirkung ab 1. Januar 2024 im öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau sowie im preisfreien Bestand mit Wirkung ab 1. Februar 2024 versandt. Zum 1. Januar 2024 erfolgte die Rückführung der durch den Mietendeckel/Mietendimmer abgesenkten Mieten auf das ursprüngliche Niveau.
  

Nachhaltigkeitsmanagement

Seit der Verankerung des konzernweiten Nachhaltigkeitsmanagements im Jahr 2018 verstärkt die Gewobag die zukunftsorientierte Ausrichtung ihrer Unternehmenstätigkeit in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (ESG) kontinuierlich. Hierfür wurden in den letzten Jahren das strategische Nachhaltigkeitsmanagement und dessen organisatorische Verankerung im Unternehmen noch umfassender und integrativer ausgestaltet. Die Hauptverantwortung für das Thema Nachhaltigkeit tragen die zwei Vorstandsmitglieder der Gewobag. Organisatorisch ist das Nachhaltigkeitsmanagement an die Strategische Unternehmensentwicklung angebunden, deren Leitung ebenfalls als Chief Sustainability Officer (CSO) fungiert.

2023 wurde das Nachhaltigkeitsengagement der Gewobag erneut von der internationalen ESG-Rating-Agentur Sustainalytics bewertet. Das ESG-Risk-Rating von Sustainalytics misst die Exposition eines Unternehmens gegenüber branchenspezifischen wesentlichen ESG-Risiken und wie gut ein Unternehmen diese Risiken managt. Mit einem ESG-Risk-Rating von 6,6 Punkten wurde die Gewobag in die beste Risikokategorie (negligible/vernachlässigbar) eingestuft. Damit gehören wir zu den Top-1-Prozent der von Sustainalytics bewerteten Unternehmen aus der Branche „Real Estate“.

Unabhängig davon muss die Verankerung und Umsetzung von Nachhaltigkeit als ein kontinuierlicher Prozess verstanden werden, weshalb die Gewobag ihr Engagement stetig weiter vorantreibt. Als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen mit einem konzernweiten Bestand von über 74.500 Wohnungen ist die Gewobag ein großer CO₂e-Emittent. Vor diesem Hintergrund liegt ein besonderer Fokus unserer Nachhaltigkeitsbemühungen auf dem Thema Klimaschutz. Bis 2045 strebt die Gewobag einen klimaneutralen Gebäudebestand an. Um dieses Ziel zu erreichen, lag im vergangenen Jahr ein besonderer Schwerpunkt auf der Weiterentwicklung der Klimastrategie des Gewobag-Konzerns. Hierbei wurden noch detailliertere Analysen durchgeführt und Maßnahmen objektkonkret festgelegt. 2024 und danach wird sich die Gewobag mit dem Aufbau eines zielgerichteten Treibhausgas-Controllings in Verbindung mit der Implementierung einer geeigneten Softwarelösung befassen und die zukunftssichere Versorgung unserer Quartiere mit erneuerbaren Energien weiter ausbauen. Darüber hinaus bereitet sich die Gewobag derzeit intensiv auf die Umsetzung neuer EU-Regularien vor – insbesondere auf die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und die EU-Taxonomie.

Weitere Informationen zum Nachhaltigkeitsengagement der Gewobag können im Nachhaltigkeitsbericht 2023 nachgelesen werden.
  

Aufbau

Der Gewobag-Konzern besteht zum 31. Dezember 2023 aus den folgenden Gesellschaften:
 

Bestandshaltende Gesellschaften

• Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin (nachfolgend Gewobag AG)
• Gewobag WB Wohnen in Berlin GmbH (nachfolgend Gewobag WB)
• Gewobag PB Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH (nachfolgend Gewobag PB)
• Gewobag EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH (nachfolgend Gewobag EB)
• Gewobag KA GmbH & Co. KG (nachfolgend Gewobag KA)

Dienstleistungsgesellschaften

• Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH (nachfolgend Gewobag ED)
• Gewobag MB Mieterberatungsgesellschaft mbH (nachfolgend Gewobag MB)
• Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH (nachfolgend Gewobag VB)
• TREUCONSULT Immobilien GmbH (nachfolgend TREUCONSULT)
• Gewobag ID Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH (nachfolgend Gewobag ID)

Fondsbeteiligungen

• Prinz-Eugen-Straße 20 GmbH & Co. KG
• Gerichtstraße 10–11 GmbH & Co. KG
• GEWOBAG Immobilienfonds I GbR
• Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Geschäfts- und Wohnbauten KG
• Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Zille-Siedlung KG
• Grundstücksgesellschaft „Falkenseer Chaussee“ GbR (WIR-Fonds 7)
• Grundstücksgesellschaft „Nelly-Sachs-Park“ GbR (WIR-Fonds 9)
• Frobenstraße 22 GmbH & Co. KG
• Alvenslebenstraße 6 GmbH & Co. KG
• Mackensenstraße 5 GmbH & Co. KG
• Potsdamer Straße 148 GmbH & Co. KG
• Bülowstraße 12 GmbH & Co. KG
• Kulmer Straße 32 GmbH & Co. KG
• Pallasseum Wohnbauten GmbH & Co. KG
• Badstraße Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG
• Plata Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Platanenallee 32 KG
• BETA Neunte Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien Fonds KG (Cunostr.)

Projektentwicklungsgesellschaften

• Gewobag RS GmbH & Co. KG
• OIB/Gewobag Projekt Gartenfeld Entwicklungs GmbH & Co. KG
• Kronberg/Gewobag Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH
• Treucon/Gewobag Projektentwicklung Schönerlinder Straße GmbH & Co. KG
• BBH Gewobag Projektentwicklung Westendallee GmbH & Co. KG
• Notos/Gewobag Projektentwicklung Allee der Kosmonauten GmbH
• Notos/Gewobag Projektentwicklung Landsberger Tor GmbH
• Interhomes/Gewobag Projektentwicklung Ludwig-Quidde-Straße GmbH & Co. KG
• ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstraße GmbH
• ZS Gewobag Projektentwicklung Hohensaatener Str. GmbH
• ZS/Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG
• RIAS/Gewobag Projektentwicklung Britzer Damm GmbH
• OIB/Gewobag Tal Center Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH (vorher: BLB Projekt 8 S.á r.l)
• OIB/Gewobag Projekt Bucherstraße GmbH & Co. KG
• ZS/Gewobag Projektentwicklung Heiligensee GmbH
   

Wachstumsziel

Der Gewobag-Konzern setzt seinen Wachstumskurs konsequent fort und erweitert seinen Immobilienbestand. Mittelfristig will der Konzern durch Neubau von derzeit 74.829 bis 2034 auf 80.300 (bis 2026 auf 79.700) eigene Wohnungen wachsen. Damit werden die politischen Vorgaben des Berliner Senats umgesetzt, die Zahl der landeseigenen Wohnungen zu vergrößern und mehr Wohnraum in allen Bezirken Berlins für breite Schichten der Bevölkerung anzubieten. Die Anzahl der im Jahr begonnenen und fertiggestellten Wohnungen in Neubauten wird als Ziel auf Konzernebene betrachtet.
   

Steuerungskennzahlen

Sowohl beim Neubau als auch bei der Vermietung von Wohnungen orientiert sich der Gewobag-Konzern an den Vorgaben, die insbesondere durch Mietpreisbremse, WoVG, Kooperationsvereinbarung, Mietendimmer und Mietenstopp festgelegt sind. Die seit 2017 geltende Kooperationsvereinbarung sieht vor, dass die Bestandsmieten um nicht mehr als 2 Prozent jährlich bzw. 4 Prozent alle zwei Jahre steigen und maximal 6 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten an die Mieterinnen und Mieter weiterzureichen sind. Sollte die Miete durch die genannten Mieterhöhungen über 30 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens einer Mieterin oder eines Mieters betragen, wird sie auf Antrag des Mieters bzw. der Mieterin auf dieser Höhe gekappt.

2023 wurden rund 63 Prozent der Wohnungen an WBS-Berechtigte (WBS = Wohnberechtigungsschein) vermietet, 16,85 Prozent davon gehören zu den besonderen Bedarfsgruppen (z. B. Obdachlose und Geflüchtete). Mit Baubeginn seit 1. Juli 2017 müssen zudem 50 Prozent der Neubauwohnungen als geförderte Wohnungen errichtet werden. Hier hat der Gewobag-Konzern bei den 2023 fertiggestellten Projekten eine Quote von 49 Prozent erreicht.

Üblich für ein bestandshaltendes Unternehmen ist des Weiteren das laufende Monitoring der wesentlichen Steuerungskennzahlen Miethöhe, Leerstand, Fluktuation und Instandhaltung, zudem das EBITDA und das Jahresergebnis.

Die folgenden Kennzahlen werden nur auf Konzernebene ermittelt:

Um die wirtschaftliche Stabilität des Konzerns zu sichern, werden bestimmte Finanzkennzahlen regelmäßig beobachtet. Die Investitionstätigkeit des Konzerns wird über den Verschuldungsgrad (Loan-To-Value, LTV) nach IFRS gesteuert. Dieser stellt die Kreditverbindlichkeiten (abzüglich der Eigenmittel) dem Vermögen (Summe der Verkehrswerte der Immobilien) gegenüber. Der Gewobag-Konzern hat sich zum Ziel gesetzt, den LTV nicht dauerhaft über 50 Prozent steigen zu lassen. Durch Fair-Value-Anpassungen und Neubauzugänge liegt der LTV per 31. Dezember 2023 mit 39,3 Prozent leicht über dem Wert des Vorjahres (38,1 Prozent) und dem Planwert (38,9 Prozent).

Der Zinsdeckungsgrad (Interest Service Cover Ratio, ISCR) dient ebenfalls als Steuerungsgröße. Dieser berücksichtigt das EBITDA, das als Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen sowie Zuschreibungen definiert ist. Das EBITDA wird zur Berechnung des Zinsdeckungsgrads durch den Zinsaufwand dividiert. Für das Geschäftsjahr 2023 beträgt der Zinsdeckungsgrad des Konzerns 3,3 (Vorjahr 3,4) und liegt über dem Planwert (2,7). Ziel ist, den Zinsdeckungsgrad des Konzerns über 2,5 zu halten.
  

Personal

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Personals:

Das gebremste Bestandswachstum bei gleichzeitiger Effizienzsteigerung hat im Jahr 2023 zu einem leichten Rückgang der Beschäftigtenzahl insgesamt geführt. Die Beschäftigtenzahl der Gewobag WB wächst weiterhin leicht, da nur in dieser Gesellschaft die Neueinstellungen für den Verbund von Gewobag AG, Gewobag WB und Gewobag PB durchgeführt werden. Die Beschäftigtenzahlen der Gewobag und der Gewobag PB sind 2023 durch altersbedingte Austritte weiter gesunken. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Gewobag, der Gewobag PB und der Gewobag WB sind jeweils für die anderen Unternehmen sowie zum Teil für weitere Konzerngesellschaften tätig.

Die Beschäftigtenzahl der Gewobag VB ist passend zur strategischen Entscheidung, das Geschäftsfeld der Gewobag VB perspektivisch aufzulösen, weiter gesunken. Die Mitarbeiterzahl der Gewobag MB ist gegenüber dem Vorjahr leicht gesunken, ebenso die der Pallasseum Wohnbauten GmbH & Co. KG. Die Gewobag ED baut ihr Geschäftsfeld weiter aus und ist entsprechend personell gewachsen.
  

Ausbildung

Die Zahl der Auszubildenden ist weiterhin stabil. Die Ausbildungsprogramme des Gewobag-Konzerns fördern die Stärken der Auszubildenden und bieten bedarfsorientiert gezielte Unterstützung an. Durch projektorientierte Ausbildung wird der Nachwuchs optimal auf die spätere berufliche Laufbahn vorbereitet.
  

Weiterbildung

Die Ausgaben für Weiterbildung sind 2023 mit Ausrollen des Projektes Arbeitsplatz der Zukunft, der Einführung einer breiten Führungskräfte- und Talententwicklung, der deutlich verstärkten Begleitung einzelner Teams und Bereiche sowie einer generellen Stärkung der Mitarbeitendenentwicklung gegenüber 2022 erneut gewachsen. Grundsätzlich hat die Weiterbildung aller Beschäftigten einen hohen Stellenwert, da in nahezu allen Unternehmensbereichen die Digitalisierung der Arbeitsprozesse weiter vorangebracht werden soll und in Zeiten des demografischen Wandels ein generationenübergreifender Wissenstransfer zu gewährleisten ist.

Der Vorstand dankt – auch im Namen der Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften – allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Gewobag-Konzerns für ihren Einsatz und spricht ihnen seine Anerkennung für die erbrachten Leistungen aus.
  

Geschäftsverlauf

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nachdem die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland im Jahr 2022 bereits von den Folgen des Krieges in der Ukraine wie auch von den extremen Energiepreiserhöhungen betroffen war, stagniert diese auch im Jahr 2023 im Zuge der Nachwirkungen der vorangegangenen Krisen, insbesondere durch die erheblichen Kaufkraftverluste als Folge des massiven Energie- und Nahrungsmittelpreisanstiegs, der schwachen weltwirtschaftlichen Entwicklung, der geopolitischen Krisen sowie den geldpolitischen Straffungen weiterhin.

Die Berliner Wirtschaft konnte sich nur leicht erholen. Nach einem heftigen Einbruch durch Corona 2020 hat die Dienstleistungsbranche auch im Jahr 2023 wesentlich zur Erholung der Berliner Wirtschaft beigetragen. Insbesondere die Tourismusbranche erfuhr eine deutliche Erholung. In Berlin wurde die Investitionstätigkeit in der Baubranche durch hohe Zinsen gedämpft, was zu einem Rückgang der Auftragseingänge geführt hat. Die rasant steigenden Bauzinsen bremsen den Wohnungsbau, weil viele Bauprojekte nachkalkuliert und auf den Prüfstand gestellt werden. In Berlin bleibt die Nachfrage nach Wohnraum dagegen unverändert hoch.

Nachdem sich die Hauptstadt bereits im Jahr 2022 von den pandemiebedingten Auswirkungen erholt hat, stieg 2023 das Bruttoinlandsprodukt im Vergleich zum Vorjahr in Berlin weiter um zirka 1 Prozent¹, sank jedoch im Bundesdurchschnitt um 0,3 Prozent².

¹ www.ibb.de, Investitionsbank Berlin, Dezember 2023, „Konjunkturmotor ist ins Stottern geraten
Berlin Konjunktur – Wirtschaft bremst ab“.

² www.destatis.de, Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung vom 15. Januar 2024 „Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2023 um 0,3 Prozent gesunken“.
  

Ertragslage

Vorstehend werden jeweils Umsätze, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus Betriebskosten und Grundstücksverkäufen als Ergebnis zusammengefasst.

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Mieterträge um 13,7 Mio. €. Zugänge von etwa 1.600 Wohnungen durch Ankauf und Neubau in 2022 und 2023 führten zu entsprechenden Steigerungen der Mieterträge im Jahresvergleich. Diese wurden durch höhere Bewirtschaftungs-, Abschreibungs- und Finanzierungsaufwendungen ausgeglichen.

Der Anstieg der übrigen Erträge resultiert zum einen aus den Umsatzerlösen aus der Verpachtung der Multimedianetze und dem Verkauf von durch BHKWs erzeugtem Strom und korrespondieren zum anderen mit den aufgrund der Energiekrise gestiegenen Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen.

Die Instandhaltungsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf 110,3 Mio. € verringert und enthalten auch alle Aufwendungen, für die Erstattungsansprüche gegenüber Versicherungen bestehen. Die Ertragsposition resultierend aus der Abwicklung von Versicherungsschäden befindet sich in den übrigen Erträgen.

Der Anstieg des Personalaufwandes gegenüber 2022 ist im Wesentlichen auf die Tariferhöhung ab Jahresanfang 2023 und geänderte Rückstellungsmodalitäten (insbesondere im Hinblick auf die betriebliche Altersversorgung) zurückzuführen, darüber hinaus trugen Inflationsausgleichszahlungen und Homeofficepauschalen zur Erhöhung des Personalaufwandes bei.

Bereinigt um Versicherungsleistungen erhöhten sich die übrigen Erträge um 36,6 Mio. € und der Instandhaltungsaufwand um 3,2 Mio. €. Der Instandhaltungsaufwand liegt damit leicht unter der Prognose.

Die Abschreibungen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen von 97,9 Mio. € aufgrund gesunkener Immobilienwerte.

Das Zinsergebnis verschlechterte sich nur leicht in einem sehr herausfordernden Umfeld um 4,8 Mio. € auf 77,7 Mio. € aufgrund gestiegener Investitionstätigkeit. Die auf die Herstellungskosten der Anlagen im Bau entfallenden Fremdkapitalzinsen belaufen sich auf 4,5 Mio. €. Im Jahresverlauf 2023 nahmen die Kreditverbindlichkeiten des Konzerns um etwa 11 Mio. € zu.

Das durch die Gewobag vorfinanzierte Bauvolumen (Grundstücke ohne Bauten, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten, geleistete Anzahlungen auf Projektentwicklungen sowie Vorfinanzierung von in den Konzernabschluss einbezogenen Projektentwicklungsgesellschaften und deren Immobilienvermögen) hat sich gegenüber dem Vorjahr von 924,4 Mio. € auf 945,2 Mio. € erhöht. Den Zinsaufwendungen für diese Wachstumsfinanzierung während der Planungs- und Bauphase von etwa 14,8 Mio. € in 2023 (rund 12,8 Mio. € in 2022) stehen derzeit noch keine Mieterträge gegenüber. Sie belasten somit zunächst das Jahresergebnis und den Zinsdeckungsgrad.

Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2023 ein Jahresergebnis von −53,7 Mio. € erwirtschaftet. Die Steigerung des – um außerplanmäßige Abschreibungen (97,9 Mio. €) – bereinigten Jahresergebnisses von 44,4 Mio. € (Vorjahr: 30,1 Mio. €) resultiert überwiegend aus einem höheren Rohergebnis.
 

Gewobag AG

Vorstehend werden jeweils Umsätze, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus Betriebskosten und Grundstücksverkäufen als Ergebnis zusammengefasst.

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Mieterträge um 11,1 Mio. €. Zugänge von etwa 1.400 Wohnungen durch Ankauf und Neubau in 2022 und 2023 führten zu entsprechenden Steigerungen der Mieterträge im Jahresvergleich.

Die übrigen Erträge verringerten sich durch geringere aktivierte Eigenleistungen und geringere Erträge aus der Abwicklung von Versicherungsschäden.

Die Instandhaltungsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr leicht auf 60,8 Mio. € erhöht und enthalten auch alle Aufwendungen, für die Erstattungsansprüche gegenüber Versicherungen bestehen. Die Ertragsposition resultierend aus der Abwicklung von Versicherungsschäden befindet sich in den übrigen Erträgen.

Die Abschreibungen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen von 78,1 Mio. € aufgrund gesunkener Immobilienwerte.

Das Zinsergebnis verbesserte sich in einem sehr herausfordernden Umfeld um 5,1 Mio. € aufgrund von Erträgen aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens, die im Konzern konsolidiert werden. Die Herstellungskosten der Anlagen im Bau wurden um 1,1 Mio. € Zinsen erhöht. Im Jahresverlauf 2023 nahmen die Kreditverbindlichkeiten der Gewobag AG durch die Investitionstätigkeit um etwa 31 Mio. € zu.

Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2023 ein Jahresergebnis von −29,2 Mio. € erwirtschaftet. Das Jahresergebnis beinhaltet Beteiligungserträge von 36,2 Mio. €. Davon entfallen 32,8 Mio. € auf Erträge aus Gewinnabführungen sowie 2,0 Mio. € auf Erträge aus Beteiligungen an verbundenen Unternehmen.

Bereinigt um periodenfremde Erträge und außerplanmäßige Abschreibungen ergibt sich ein Jahresergebnis aus planmäßiger Geschäftstätigkeit von 48,9 Mio. € nach 46,6 Mio. € im Vorjahr, vor allem aufgrund wachstumsbedingt höherer Mieterträge und eines verbesserten Zinsergebnisses.

Da die Gewobag als Konzernobergesellschaft die Zinsbelastungen aus der Vorfinanzierung von Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen trägt und keine Konzernumlagen für die Verwaltungskosten (z. B. Raumkosten, IT und sonstige Strukturkosten) erhoben werden, ist das Ergebnis der Gewobag aus planmäßiger Geschäftstätigkeit für den Zeitraum vor der jeweiligen Erstvermietung der Neubauobjekte durch die Übernahme dieser Kosten ohne korrespondierende Erträge geprägt.
 

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2023 schließt mit einem Jahresfehlbetrag von −53,7 Mio. € ab. Der Vorstand schlägt vor, den Jahresfehlbetrag gemeinsam mit dem Gewinnvortrag (Bilanzgewinn) auf neue Rechnung vorzutragen.
  

Geschäftsentwicklung im Einzelnen

Hausbewirtschaftung

Bestand

Der Bestand des Gewobag-Konzerns ist über das gesamte Stadtgebiet Berlins verteilt. Dieser wurde in den letzten Jahren vor allem durch Ankäufe in allen Stadtteilen erweitert. Das zukünftige Wachstum wird im Wesentlichen durch Neubautätigkeit auf eigenen Grundstücken und im Rahmen der Umsetzung von Projektentwicklungen mit Joint-Venture-Partnern erfolgen.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der Anzahl der Wohnungen:

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Bestands (Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Garagen/Stellplätze):

Mietenentwicklung

Per Stichtag 31. Dezember 2023 lag die Wohnungsmiete durchschnittlich bei 6,46 € je Quadratmeter (31. Dezember 2022: 6,43 € je Quadratmeter). Die jahresdurchschnittlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter haben sich im Konzern gegenüber dem Vorjahr wie folgt entwickelt:

Aufgrund der Beendigung des Generalmietvertrags zwischen der Gewobag KA und der BIM zum 31. Dezember 2022 wurden dort in diesem Jahr keine Mieterträge generiert.

Die höhere Stichtagsmiete zum Jahresende resultiert im Wesentlichen aus der Neubauvermietung sowie aus durchgeführten Mietanpassungen nach § 558 BGB, § 559 BGB und WoBindG.
  

Preisfreier Bestand

Nach Abschluss der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ für den Zeitraum von 2024 bis 2027 und Aufhebung des „Mietendimmers“ zum 31.12.2023 wurden ab November 2023 wieder Mieterhöhungen mit Wirkung ab 01.01.2024 im öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau sowie im preisfreien Bestand mit Wirkung ab 01.02.2024 versandt. Zum 01.01.2024 erfolgte die Rückführung der durch den Mietendeckel/Mietendimmer abgesenkten Mieten auf das ursprüngliche Niveau.
  

Preisgebundener Bestand

Mit Wirksamkeit ab 01.01.2024 wurden Mietanpassungen für den öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau durchgeführt.
  

Leerstand

Im Gewobag-Konzern stieg der stichtagsbezogene Leerstand im eigenen Wohnungsbestand (inklusive Beteiligungen und eigener Einheiten in Drittverwaltung) zum 31. Dezember 2023 leicht auf 1.695 Wohnungen (Vorjahr: 1.676 Wohnungen). Die Leerstandsquote beträgt rund 2,3 Prozent (Vorjahr 2,2 Prozent). Davon befinden sich 0,6 Prozent / 412 Wohnungen (Vorjahr: 0,5 Prozent / 406 Wohnungen) in der Vermarktung. Begründet ist der Wohnungsleerstand vorrangig durch die notwendigerweise leer stehenden Objekte im Rahmen von Modernisierungsarbeiten (868 Wohnungen), die umfassenden Sanierungsarbeiten im Hinblick auf die asbestbetroffenen Wohnungen im unbewohnten Zustand (221 Wohnungen) sowie Initialleerstand bei Neubauobjekten (104 Wohnungen).

Der stichtagsbezogene Leerstand der Gewobag AG im eigenen Bestand zum 31. Dezember 2023 sank auf 799 Wohnungen (Vorjahr: 879). Das entspricht einer Leerstandsquote von 2,0 Prozent (Vorjahr: 2,2 Prozent). Der Planwert von 2,1 Prozent wurde unterschritten, der Prognosewert von 1,85 Prozent überschritten. Begründet ist der Wohnungsleerstand vorrangig durch die notwendigerweise leer stehenden Objekte im Rahmen von Modernisierungsarbeiten (318 Wohnungen), die umfassenden Sanierungsarbeiten in asbestbetroffenen Wohnungen im unbewohnten Zustand (169 Wohnungen) sowie Initialleerstand bei Neubauobjekten (46 Wohnungen).
  

Erlösschmälerungen

Die durch Leerstände sowie alle Arten von wohnungsbezogenen Mietminderungen verursachten Erlösschmälerungen (Miete und Betriebskosten) sanken 2023 vor allem aufgrund geringerer Mietverzichte im Konzern auf rund 22,8 Mio. € (Vorjahr: 24,5 Mio. €) und bei der Gewobag AG auf rund 12,1 Mio. € (Vorjahr: 12,9 Mio. €). Nicht enthalten sind darin rund 3,5 Mio. € (Vorjahr: 3,2 Mio. €) Einnahmeausfälle, die im Sozialen Wohnungsbau aufgrund am Markt nicht durchsetzbarer Kostenmieten als objektbezogene Mietnachlässe bzw. -verzichte gewährt werden mussten. Diese werden direkt von der Kostenmiete abgesetzt.
  

Mietforderungen

Am 31. Dezember 2023 beliefen sich die Mietforderungen vor Wertberichtigungen im Konzern auf rund 14,3 Mio. € (Vorjahr: 7,1 Mio. €). Wertberichtigt bzw. abgeschrieben wurden 2023 somit im Gewobag-Konzern rund 2,6 Mio. € (Vorjahr: 2,5 Mio. €). Bei der Gewobag AG wurden 1,5 Mio. € (Vorjahr: 1,2 Mio. €) an Forderungen gegenüber Mietern abgeschrieben bzw. wertberichtigt. In Bezug auf die Sollmieten betrugen die Mietforderungsausfälle 0,6 Prozent (Vorjahr: 0,6 Prozent).
 

Fluktuation

Im Konzern sank die Fluktuationsquote (2023: 4,6 Prozent; 2022: 4,7 Prozent) und liegt damit im Rahmen der Erwartungen. Die Kündigungen sanken auf 3.448 Fälle (Vorjahr: 3.519 Fälle) mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 6,77 €/m² (Vorjahr: 6,81 €/m²). Dem standen Neuvermietungen von 3.808 Wohnungen (Vorjahr: 4.782 Wohnungen) mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,61 €/m² (Vorjahr: 7,41 €/m²) gegenüber.

Ankaufsaktivitäten

Ankauf

Die im Berichtszeitraum erfolgten keine Bestandszukäufe.
 

Bautätigkeit

Der Gewobag-Konzern hat im Berichtsjahr durchschnittlich 33,07 €/m² in Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung investiert (die Gewobag AG durchschnittlich 26,13 €/m²). Einige Bauleistungen, insbesondere im investiven Bereich, verschieben sich in das Folgejahr, weshalb der Planwert von rund 46,00 €/m² unterschritten wurde. In den nächsten fünf Jahren sollen die Investitionen in den Bestand bei über 37 €/m² liegen. Die aufwandswirksamen Maßnahmen beinhalten 21,0 Mio. € für die Objektsanierung inklusive Asbestbeseitigung.

Die Aktivitäten zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestands wurden in Ergänzung der laufenden/geplanten Instandhaltung portfolioorientiert planmäßig fortgesetzt. Der Fokus der Bautätigkeit lag im Berichtszeitraum weiterhin auf der Vorbereitung und Realisierung umfangreicher energetischer Sanierungen in größeren Wohnkomplexen, der fortführenden Planung und Realisierung weiterer Neubauvorhaben sowie umfassenden Modernisierungsmaßnahmen in bisher unsanierten Altbauten.

Im Jahr 2023 konnten die Modernisierungen der gründerzeitlichen Wohnanlagen in der Raumerstr. 9 / Schliemannstr. 36 einschließlich Dachgeschossausbauten und der für soziale Wohnzwecke bestimmten Silbersteinstr. 3 abgeschlossen werden. In der Winsstr. 33 / Chodowickiestr. 33 wurde der Umbau auf eine zentrale Heizanlage umgesetzt. Zudem wurde der Gewerbeausbau in der Drontheimer Str. 26 erfolgreich abgeschlossen.

Die folgenden im Jahr 2022 gestarteten Bauvorhaben laufen planmäßig: Danziger Str. 19, Edisonstr. 28 und andere / Zeppelinstr. 2, das Wohn!Aktiv-Haus im Eiserfelder Ring 9 sowie das unter Denkmalschutz stehende Gebäude Hohenstaufenstraße 69.

In der Quartiersentwicklung der Buckower Höfe mit insgesamt rund 1.000 Wohnungen wurde 2023 die Modernisierung der Gebäude im ersten Teilprojekt „Westfeld“ abgeschlossen und es wurden 50 Wohnungen durch Dachaufstockung neu errichtet. Das zweite Teilprojekt „Ostfeld“ in den Buckower Höfen wurde planmäßig begonnen. Hier werden weitere 385 Wohnungen im Bestand modernisiert und 29 neue Wohnungen durch Dachaufstockung errichtet.

Weiterhin starteten die Teilmodernisierung der Wörther Str. 11 im bewohnten Zustand, der Dachgeschossausbau im Britzer Damm 78 sowie die umfangreiche Beton- und Laubengangsanierung im denkmalgeschützten „Sharoun-Hochhaus“ am Zabel-Krüger-Damm 50–52. In der Ella-Kay-Str. 4–50 werden bei zirka 650 Wohnungen im bewohnten Zustand die Stränge der haustechnischen Anlage brandschutztechnisch ertüchtigt.
 

Neubau

Die Neubautätigkeit im Jahr 2023 verteilt sich auf die Konzerngesellschaften:

Von den 3.287 Wohnungen werden 2.512 Wohnungen mit Mietpreisbindung vermietet. Im Jahr 2023 erfolgte der Baubeginn für 2.112 Wohnungen in den Berliner Bezirken Neukölln, Lichtenberg, Treptow-Köpenick, Spandau und Pankow.

Von den 1.175 in 2022 bereits im Bau befindlichen Wohnungen wurden 538 Wohnungen im Geschäftsjahr 2023 fertiggestellt. 211 Wohnungen entstanden im Rahmen des Projekts Schöneberger Linse am Sachsendamm in Tempelhof-Schöneberg, 111 Wohnungen entstanden in der Arcostraße in Charlottenburg-Wilmersdorf und 226 Wohnungen als Dachgeschossaufbau im Quartier Buckower Höfe in Neukölln.

Im Jahr 2023 haben sich 2.739 Wohnungen im Bau befunden. Davon wird für 242 Wohnungen die Fertigstellung in 2024 erwartet. Die restlichen in Bau befindlichen Wohnungen werden voraussichtlich in den Jahren 2025 bis 2026 fertiggestellt.

Das Land Berlin bringt im Rahmen seiner Liegenschaftspolitik Grundstücke als Sachwerteinlage in die Gewobag ein. Beim geplanten Wohnungsneubau auf den eingebrachten Grundstücken werden mietenpolitische Verpflichtungen berücksichtigt, die mit der Einbringung verbunden sind. In den Jahren 2015 bis 2021 wurden 28 Einbringungsgrundstücke für Wohnungsbau übertragen, auf denen die Gewobag einen wichtigen Teil ihres Wohnungsneubauprogramms realisiert hat bzw. realisieren wird. Im Geschäftsjahr 2023 wurden keine weiteren Grundstücke vom Land Berlin für Neubautätigkeiten eingebracht.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und die Entwicklung der für die Bautätigkeit inklusive Instandhaltung angefallenen Kosten:

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und die Entwicklung des für die Bautätigkeit insgesamt angefallenen Herstellungs- und Erhaltungsaufwandes der Gewobag AG:

Die aufwandswirksamen Maßnahmen beinhalten 5,8 Mio. € für Asbestsanierungen (Vorjahr: 6,6 Mio. €).
  

Beteiligungen
  

Gewobag WB

Die Gewobag WB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. 90,1 Prozent der Anteile an der Gewobag WB hält die Gewobag. Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag WB ist Eigentümerin von 19.040 Wohnungen (Vorjahr: 18.831 Wohnungen). Der Bestand befindet sich überwiegend in den westlichen Stadtbezirken Berlins.

Darüber hinaus hält die Gewobag WB Anteile an wohnungsbestandshaltenden Immobilienfonds. Bis 2017 konnte die Gewobag WB acht Fondsgesellschaften im Wege der gesellschaftsrechtlichen Anwachsung übernehmen. Per 31. Dezember 2023 hält die Gewobag WB noch 99,29 Prozent der Anteile am WIR-Fonds 7 Grundstücksgesellschaft „Falkenseer Chaussee“ GbR und 99,87 Prozent der Anteile am WIR-Fonds 9 Grundstücksgesellschaft „Nelly-Sachs-Park“ GbR. Zudem konnte die Gewobag WB (als geschäftsführende Kommanditistin) im Geschäftsjahr weitere Anteile an der Pallasseum Wohnbauten GmbH & Co. KG erwerben und hält per 31. Dezember 2023 etwa 92,10 Prozent. Weiterhin hält sie 98,31 bis 99,98 Prozent der Anteile an sechs weiteren erbbauberechtigten KG-Fondsgesellschaften, bei denen sie auch jeweils Eigentümerin des Stammgrundstücks ist. Die Geschäftsbesorgung dieser KG-Fonds erfolgt bis zur geplanten vollständigen Übernahme der Anteile weiterhin durch die AQUIS Verwaltungsgesellschaft mbH.
  

Gewobag PB

Die Gewobag PB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. Die Gewobag WB hält 90 Prozent der Anteile an der Gewobag PB und die Gewobag AG hält 8,9 Prozent. Weiterer Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag PB ist Eigentümerin von 13.219 Wohnungen (Vorjahr: 13.212 Wohnungen). Die Bestände liegen größtenteils im Stadtteil Prenzlauer Berg.

Der allein bei der Gewobag PB vorhandene Bereich der Restitution wird aufgrund der fortschreitenden Abarbeitung der vorliegenden Restitutionsanträge bald beendet sein. Im Geschäftsjahr wurden noch neun Vertragseinheiten auf fremde Rechnung betreut.
 

Gewobag EB

Die Gewobag EB ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Gewobag AG. Sie verfügt über 408 eigene Wohnungen und unterstützt die Gewobag bei der Umsetzung ihrer Wachstumsziele.

Im Auftrag der Gewobag betreut sie den Ankauf von Projektentwicklungen als Forward Deals oder im Rahmen eines Beteiligungsmodells. Ihre Aufgaben im Transaktionsprozess umfassen die Akquisition, die Betreuung der Due Diligence sowie das Vertragsmanagement während der Realisierung der Projektentwicklungen bis zur Übergabe der angekauften bzw. neu gebauten Wohnungen in den Bestand der Gewobag.
 

Gewobag ED

Die Gewobag ED ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Gewobag. Sie ist als Serviceanbieterin für Energiedienstleistungen des Gewobag-Konzerns und insbesondere für die Wärmeversorgung der zentral und dezentral beheizten Quartiere zuständig. Die Gesellschaft managt und optimiert den Betrieb der Wärmeanlagen. Datenmanagement und Monitoring werden dabei zukünftig Schwerpunktthemen sein. Der Energieeinkauf steht unter der Prämisse der Versorgungssicherheit und der Reduzierung klimaschädlicher Emissionen.

Die Gewobag ED hat eine wichtige Rolle bei der Umsetzung der Klimastrategie des Konzerns. Nachhaltige Energiekonzepte unter Einbeziehung erneuerbarer Energien werden zukünftig ein wesentlicher Schwerpunkt sein. Wichtig ist dabei, die bereits eingesetzten KWK-Anlagen (KWK = Kraft-Wärme-Kopplung) und sonstige EE-Anlagen (EE = erneuerbare Energien) sinnvoll in Zukunftskonzepte einzubinden.

Der verstärkte Einsatz von Photovoltaikanlagen in den Liegenschaften der Gewobag durch die Gewobag ED wird unter anderem ein wesentlicher Treiber bei der Umsetzung der Energiewende sein.

Die Gewobag ED unterstützt die Entwicklung hin zum intelligenten Wohnen auch über das Thema Messdienstleistungen (Sub-Metering), einer Erweiterung des Geschäftsfeldes, mit dem Ziel einer automatisierten Datenerfassung und -übertragung. Ein nächster Schritt auf dem Weg der Digitalisierung des Konzerns ist die Umsetzung der Multimediastrategie durch die Gewobag ED. Damit werden die infrastrukturellen Voraussetzungen für zukünftige digitale Prozesse und Dienstleistungen geschaffen.

Im Bereich Mobilität unterstützt die ED den Konzern beim Aufbau und Betrieb der Ladeinfrastruktur (LIS).
 

Gewobag ID

Die Gewobag ID ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag AG. Die Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH wurde im Juni 2021 gegründet und beschäftigt sich mit der Entwicklung und Umsetzung neuer Geschäftskonzepte und Technologien im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften. Hierzu soll sie Beteiligungen an Unternehmen mit dieser Ausrichtung erwerben oder gründet mit geeigneten Partnern selbst solche Unternehmen.

Die Gesellschaft hält zwei Beteiligungen an PropTechs. PropTech-Unternehmen optimieren immobilienwirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen, indem sie neueste Informations- und Kommunikationstechnologien anwenden und Geschäftsprozesse einführen und effizienter machen. An der Immomio GmbH hält die Gewobag ID 4,7 Prozent der Anteile und an der KUGU Home GmbH 8,2 Prozent.

Zudem hat die Gewobag ID Aktivitäten mit zwei neuen Geschäftskonzepten aufgenommen:

Die Gewobag Vorteilswelt ist eine in die Service-App und in den digitalen Vermietungsprozess integrierte Plattform für Angebote und Rabatte ausgewählter KooperationspartnerInnen.

Der „Gewobag Lagerraum“ ist ein Gewobag-eigenes Selfstorage-Angebot in unseren Quartieren. Auswahl, Reservierung und Bezahlung der Lagerabteile funktionieren komplett digital und somit ausgesprochen komfortabel. Auch der Zugang zum Standort und zu den jeweiligen Lagerabteilen erfolgt dank unserer Smart Locks bequem und einfach per Smartphone.
 

Gewobag MB

Die Gewobag MB ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Gewobag AG und als integrierte Serviceanbieterin für die Gesellschaften des Gewobag-Konzerns tätig. Zu ihren Servicebereichen gehören der Mieterservice (Vermietungsservice, Mietschuldnerberatung) und die Sozialberatung in enger Zusammenarbeit mit dem Bestands- und Assetmanagement.

Im Kalenderjahr 2023 wurden durch den Vermietungsservice zirka 3.500 (Vorjahr: 4.350) Wohnungsmietverträge vermittelt, im Bereich der Mietschuldnerberatung mehr als 9.500 (Vorjahr: 9.100) Aufträge erfolgreich bearbeitet.
 

Gewobag VB

Die Gewobag VB ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Gewobag. Ihr Kerngeschäft liegt in der Fremdverwaltung von Miethäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften und umfasst die Bewirtschaftung von Miet- und Eigentumswohnungen. Diese Leistungen übernimmt die Gesellschaft für rund 4.400 Vertragseinheiten des Gewobag-Konzerns, die Teil von Wohnungseigentümergemeinschaften bzw. geschlossenen Immobilienfonds sind. Darüber hinaus verwaltet die Gewobag VB rund 10.200 Einheiten von Dritten.

Zukünftig werden die von der VB verwalteten Bestände in fremdem Eigentum Schritt für Schritt reduziert und die Verträge aufgelöst. Einige Bestände, in denen die Gewobag AG anteilige Eigentümerin ist, werden bis Ende 2024 organisatorisch in den Verbund überführt. Mit dieser Umstrukturierung wurde bereits im Jahr 2023 begonnen.
 

TREUCONSULT

Die TREUCONSULT ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag. Zu ihrem Kerngeschäft zählt die Geschäftsführung und Geschäftsbesorgung bei Kommanditgesellschaften. Die Konzerngesellschaften Gewobag und Gewobag WB halten Anteile an diversen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Die TREUCONSULT fungiert in den folgenden Gesellschaften als Geschäftsführerin und als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ohne Beteiligung am Kapital der jeweiligen Fondsgesellschaften:

• BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
• Gewobag KA GmbH & Co. KG
• Gewobag RS GmbH & Co. KG
• ZS/Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG
• Prinz-Eugen-Str. 20 GmbH & Co. KG
• Gerichtstraße 10-11 GmbH & Co. KG
• Frobenstraße 22 GmbH & Co. KG
• Alvenslebenstraße 6 GmbH & Co. KG
• Mackensenstraße 5 GmbH & Co. KG
• Potsdamer Straße 148 GmbH & Co. KG
• Bülowstraße 12 GmbH & Co. KG
• Kulmer Straße 32 GmbH & Co. KG

Bei der Pallasseum Wohnbauten GmbH & Co. KG nimmt die TREUCONSULT nur die Rolle der persönlich haftenden Gesellschafterin (Komplementärin) wahr.
 

Gewobag KA

Die Gewobag AG hält 94,7 Prozent der Anteile an der bestandshaltenden Gesellschaft Gewobag KA GmbH & Co. KG und führt deren Geschäftsbesorgung durch. Die Gewobag KA hatte mit der BIM einen Generalmietvertrag zur Nutzung als Unterkunft für Geflüchtete bis zum 31. Dezember 2022 geschlossen, der nunmehr ausgelaufen ist. Mittelfristig ist geplant, das Grundstück zu einem Neubauquartier zu entwickeln. Die TREUCONSULT ist Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital).
 

BERLETAS

Die Geschäftstätigkeit der BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG beschränkt sich auf den Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräußerung von Gesellschaftsbeteiligungen. Die Geschäftsführung erfolgt durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die TREUCONSULT und die Kommanditistin der Gewobag AG gemeinschaftlich. Die Kommanditistinnen der Gesellschaft sind mit 51,52 Prozent die Stiftung Berliner Leben und mit 48,48 Prozent die Gewobag AG.

Die BERLETAS hält Beteiligungen an den Konzerngesellschaften Gewobag WB in Höhe von 9,94 Prozent und Gewobag PB in Höhe von 1,1 Prozent.
 

Projektentwicklungsbeteiligungen

Bei den im Folgenden dargestellten Projektentwicklungsgesellschaften handelt es sich um Zweckgesellschaften und Tochterunternehmen, die im Konzernabschluss der Gewobag konsolidiert werden. Die Gewobag hat Einfluss auf diese Gesellschaften durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit den Projektpartnern, in denen der Projektablauf skizziert ist, durch die Übernahme maßgeblicher Finanzierungsanteile sowie durch eine Kaufoption auf die Beteiligung des jeweiligen Mitgesellschafters.

Vermögenslage

Gewobag-Konzern

In dieser Darstellung wurden folgende Verrechnungen vorgenommen: Betriebskostenzahlungen mit Vorschüssen der Mieterschaft, Treuhandkonten mit entsprechenden Verbindlichkeiten. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden insgesamt als langfristig dargestellt, da grundsätzlich eine Prolongation oder Refinanzierung vorgesehen ist. Die Fristigkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel (Bestandteil des Konzernanhangs) dargestellt, die weiteren Refinanzierungen im Abschnitt „Finanzierungsaktivitäten“.

Der Anstieg des Sachanlagevermögens beruht insbesondere auf aktivierten Modernisierungskosten sowie Neubaumaßnahmen. Den Zugängen (245,1 Mio. €) stehen planmäßige (105,8 Mio. €) und außerplanmäßige (97,9 Mio. €) Abschreibungen gegenüber.

Die Veränderung des Finanzanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus Zugängen in den sonstigen Ausleihungen von 4,6 Mio. €. Die Erhöhung der Forderungen im mittel- und kurzfristigen Bereich resultiert im Wesentlichen aus Forderungen gegenüber dem Finanzamt aus Steuererstattungen (7,0 Mio. €) und Forderungen gegenüber der Mieterschaft (7,1 Mio. €).

Die Veränderung im Eigenkapital resultiert aus dem Konzernjahresfehlbetrag von 53,7 Mio. € (Vorjahr Konzernjahresüberschuss: 30,1 Mio. €) sowie aus Einlagen des Gesellschafters Land Berlin von 12,6 Mio. € in die Kapitalrücklage durch zwei Einbringungsgrundstücke. Die Eigenkapitalquote nach Vermögenslage verringerte sich im Vergleich zum Vorjahr von 4,3 Prozent auf 3,6 Prozent (Eigenkapitalquote gemäß Bilanz 2023: 3,5 Prozent; 2022: 4,3 Prozent). Bei einem Ansatz der Immobilien mit Verkehrswerten sind das Vermögen des Konzerns und die Eigenkapitalquote deutlich höher.

Die Modernisierungen und Instandsetzungen sowie der Neubau wurden teilweise mit Fördermitteldarlehen der IBB und der KfW finanziert. Auch Mittel der Europäischen Investitionsbank (EIB) und der Council of Europe Bank (CEB) dienen dieser Finanzierung. Zusätzlich wurden Kapitalmarktdarlehen sowie kurzfristige Finanzierungen eingesetzt. Schuldscheindarlehen bzw. Anleihen wurden 2023 nicht emittiert.

Den Fremdmittelzugängen von 851,4 Mio. € stehen planmäßige und außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen von 823,2 Mio. € sowie gewährte Tilgungszuschüsse von 16,7 Mio. € gegenüber.

Die Zunahme der übrigen Rückstellungen von 16,2 Mio. € ist im Wesentlichen bei den Rückstellungen für ausstehende Rechnungen und für unterlassene Instandhaltungen zu verzeichnen. Die Abnahme der sonstigen Verbindlichkeiten resultiert im Wesentlichen aus dem Rückgang der Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen.

Als passiver Rechnungsabgrenzungsposten werden Einmalzahlungen aus Erbbauzinsen sowie die gewährten Zuschüsse, die bei planmäßiger Entwicklung über die Laufzeit von zwei Betrauungsakten aufgelöst werden, ausgewiesen. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung.
 

Gewobag AG

In dieser Darstellung wurde folgende Verrechnung vorgenommen: Betriebskostenzahlungen mit Vorschüssen der Mieterschaft. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden insgesamt als langfristig dargestellt, da grundsätzlich eine Prolongation oder Refinanzierung vorgesehen ist. Die Fristigkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel (siehe Kapitel C.1.11 im Anhang) dargestellt, die weiteren Refinanzierungen im Abschnitt „Finanzierungsaktivitäten“.

Das Sachanlagevermögen verringerte sich um rund 64 Mio. €. Der Grund sind außerplanmäßige Abschreibungen (78,1 Mio. €) aufgrund gesunkener Immobilienwerte. Dem gegenüber bestehen Zugänge für aktivierte Modernisierungskosten und Neubaumaßnahmen (77,6 Mio. €) sowie Investitionen in die Betriebs- und Geschäftsausstattung (2,4 Mio. €). Den Zugängen stehen planmäßige Abschreibungen (65,6 Mio. €) Abschreibungen entgegen.

Die Zunahme im Finanzanlagevermögen resultiert im Wesentlichen aus der Ausreichung von Darlehen an verbundene Unternehmen und an Projektgesellschaften (150,5 Mio. €). Die Beteiligungswerte im Hinblick auf verbundene Unternehmen erhöhten sich bei den Projektentwicklungsgesellschaften ZS/Gewobag Landsberger Allee (6,5 Mio. €), OIB/Gewobag Talcenter (0,2 Mio. €), OIB/Gewobag Projekt Bucher Str. (0,1 Mio. €) und ZS/Gewobag Projektgesellschaft Heiligensee (0,2 Mio. €) durch Zahlung weiterer Kaufpreisraten nach Eintritt der Kaufpreisvoraussetzungen.

Zur Stabilisierung der Eigenkapitalausstattung der Gewobag ID erfolgte eine Zahlung in die Kapitalrücklage der Gesellschaft (3,0 Mio. €).

Die Zunahme der mittel- und kurzfristigen Forderungen resultiert im Wesentlichen aus gestiegenen Forderungen gegenüber der Mieterschaft (5,6 Mio. €), gegenüber verbundenen Unternehmen (6,0 Mio. €) sowie aus Forderungen gegenüber dem Finanzamt aus zu viel gezahlter Körperschaft- und Gewerbesteuer (4,3 Mio. €).

Das Eigenkapital verminderte sich um den Jahresfehlbetrag von 29,2 Mio. € saldiert mit Einlagen des Gesellschafters Land Berlin von 12,6 Mio. € in die Kapitalrücklage durch zwei Einbringungsgrundstücke. Die Eigenkapitalquote beträgt 8,9 Prozent (Vorjahr: 9,3 Prozent).

Für Neubauvorhaben und Maßnahmen zur Sanierung und Instandsetzung wurden Fördermitteldarlehen der IBB und der KfW in Anspruch genommen. Ebenfalls werden Mittel der EIB und der CEB eingesetzt. Weiterhin erfolgte die Aufnahme von dinglich besicherten Darlehen. Für Zwischenfinanzierungen wurden kurzfristige Finanzierungsmittel (Commercial Paper und Kreditrahmen) aufgenommen. Den Fremdmittelzugängen (781,3 Mio. €) stehen planmäßige und außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen (742,3 Mio. €) sowie gewährte Tilgungszuschüsse von 10,5 Mio. € gegenüber.

Die Zunahme der sonstigen Verbindlichkeiten resultiert im Wesentlichen aus höheren Betriebskostenvorauszahlungen der Mieterschaft (7,5 Mio. €) und einer Verbindlichkeit gegenüber der Gewobag RS GmbH & Co. KG aus einem internen Konzerndarlehen (8,8 Mio. €).

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden passive Rechnungsabgrenzungen für Einmalzahlungen aus Erbbauzinsen sowie die gewährten Zuschüsse, die über die Laufzeit des Betrauungsaktes (im Rahmen des Erwerbs von Wohnungen in der Karl-Marx-Allee) aufgelöst werden, ausgewiesen. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung.

Zum 31. Dezember 2023 wies die Gewobag AG einen Bestand an flüssigen Mitteln (ohne Mietkautionen) von rund 26,1 Mio. € (Vorjahr: 105,7 Mio. €) aus.
 

Kapitalflussrechnung Gewobag AG

Der Finanzmittelfonds der Gewobag besteht ausschließlich aus frei verfügbaren flüssigen Mitteln.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird im Wesentlichen durch Einnahmen und Ausgaben aus dem Bereich Hausbewirtschaftung bestimmt.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit ist durch Umfinanzierungsmaßnahmen und die Aufnahme von Finanzierungsmitteln beeinflusst.

Das Liquiditätsergebnis aus Investitionstätigkeit ist geprägt durch die Bereitstellung von Mitteln für Investitionen der Projektgesellschaften sowie für Investitionen in Modernisierung und Neubau.

Die Cashflows aus laufender Geschäftstätigkeit und aus Finanzierungstätigkeit konnten den negativen Cashflow aus Investitionstätigkeit nicht vollständig abdecken.
  

Finanzierungsaktivitäten

Die Gewobag weist branchenüblich einen hohen Fremdkapitalanteil aus. Die daraus resultierende Zinsbelastung wird sich auch künftig durch die erhöhten Finanzierungskosten und die steigenden Finanzverbindlichkeiten erhöhen.

Die seit einigen Jahren erfolgreich zum Einsatz kommenden Unternehmensfinanzierungen werden weiterhin eine Rolle spielen. Den Schwerpunkt der künftigen Finanzierungsmittel bilden allerdings Fördermittel der IBB aus den Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) 2023.

Der Konzern hat die Ratingagenturen Moody’s und S&P (seit 2015) beauftragt, den Konzern jährlich zu bewerten. Zum 31. Dezember 2023 wird die Gewobag von Moody’s mit einem Rating von A1 und von S&P mit A beurteilt.

Die Aussagen gelten gleichermaßen für den Konzern wie für die Gewobag als Konzernobergesellschaft, die auch die Vorfinanzierung der Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen sicherstellt.
 

Unbesicherte Finanzinstrumente

Auf Basis der erteilten Ratings ist der Gewobag-Konzern weiterhin in der Lage, auch unbesicherte Unternehmens- und Projektfinanzierungen zu günstigen Konditionen aufzunehmen.

Die erfolgreiche Geschäftsbeziehung zur Europäischen Investitionsbank (EIB) wurde 2023 weiter ausgebaut, um insbesondere den Neubau mitzufinanzieren. Dazu wurde ein Kreditvertrag über 300 Mio. € abgeschlossen, der noch nicht valutiert ist. Zusätzlich wurde 2023 ein Darlehensvertrag mit der Council of Europe Bank (CEB) über 100 Mio. € abgeschlossen, der in Höhe von 50 Mio. € valutiert ist. Die Mittel dienen vorrangig der energetischen Modernisierung und Instandsetzung unserer Wohnungsbestände.

Schuldverschreibungen und Anleihe sind endfällig gestaltet. Dies trägt dazu bei, den Durchschnittstilgungssatz des Konzerns auf einem moderaten Niveau zu halten (2023: 2,10 Prozent; Vorjahr: 2,08 Prozent), solange die hochinvestive Phase läuft.
 

Derivative Finanzinstrumente

Per 31. Dezember 2023 sind keine derivativen Finanzierungsinstrumente vorhanden.
 

Darlehensmanagement

Der gesamte Zinsaufwand des Gewobag-Konzerns erhöhte sich im Berichtsjahr auf 78,4 Mio. € (Vorjahr: 73,6 Mio. €). Die Kreditverbindlichkeiten erhöhten sich nur leicht auf 5.130 Mio. € (Vorjahr: 5.118,5 Mio. €). Der Durchschnittszinssatz für den Gewobag-Konzern stieg 2023 auf 1,57 Prozent (Vorjahr: 1,37 Prozent).

Der Zinsaufwand der Gewobag AG erhöhte sich im Berichtsjahr auf 66,7 Mio. € (Vorjahr: 58,7 Mio. €). Die Kreditverbindlichkeiten haben sich nur geringfügig auf 4.346,6 Mio. € (Vorjahr: 4.316,9 Mio. €) erhöht. Der Durchschnittszinssatz für die Gewobag stieg 2023 auf 1,53 Prozent (Vorjahr: 1,29 Prozent).

Im Rahmen der laufenden Analyse und Optimierung des Kreditportfolios wurden abermals zahlreiche Darlehensablösungen vorgenommen.
 

Kurzfristige Liquidität

Der Gewobag-Konzern nutzt kurzfristige Finanzierungsmittel zur Liquiditätssteuerung und Senkung des Zinsaufwands. Bei drei Kreditinstituten bestehen eingeräumte Kreditrahmen von insgesamt 110 Mio. €. Diese wurden zum Bilanzstichtag nur teilweise für Bürgschaften in Anspruch genommen (1,9 Mio. €). Zusätzlich besteht ein Bürgschaftsrahmen bei einem Kreditinstitut in Höhe von 40 Mio. €, der in Höhe von 8,4 Mio. € per 31. Dezember 2023 in Anspruch genommen ist. Ein weiterer Bürgschaftsrahmen bei einem anderen Kreditinstitut in Höhe von 50 Mio. € ist per 31. Dezember 2023 in Höhe von 26,7 Mio. € in Anspruch genommen.

Der bestehende Kreditrahmenvertrag mit einem Kreditinstitut über eine revolvierende Kreditlinie über 200 Mio. € hat eine Laufzeit bis Ende 2024 und wird aktuell nicht in Anspruch genommen. Zusätzlich wurde ein Ende 2021 aufgenommener Kreditvertrag über 200 Mio. € um drei Jahre bis Ende 2025 verlängert und ist per 31. Dezember 2023 in voller Höhe in Anspruch genommen.

Seit 2017 besteht die Möglichkeit, Geldhandel mit der EIB zu betreiben. Die Gewobag kann sich hierbei kurzfristig für bis zu sechs Monate Geld zu günstigen Konditionen leihen. Per 31. Dezember 2023 ist der Geldhandel nicht in Anspruch genommen.

Darüber hinaus wurde 2019 ein Commercial-Paper(CP)-Programm über 500 Mio. € aufgelegt. Dabei hat die Gewobag die Möglichkeit, einzelne CPs mit einer Laufzeit von unter einem Jahr zu emittieren. Dies trägt dazu bei, die teureren Kreditlinien zu schonen. Per 31. Dezember 2023 gab es eine Inanspruchnahme von 90 Mio. €.
 

Fazit – Gesamtbeurteilung des Geschäftsverlaufs und der Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Gewobag-Konzern

Das aus dem Jahresergebnis abgeleitete EBITDA liegt mit 231,5 Mio. € aufgrund eines um etwa 28 Mio. € höheren Rohergebnisses über dem Planwert (201,9 Mio. €).

Da das Ergebnis beim Zugang von Objekten ebenfalls steigt, haben sowohl der Ankauf als auch der Neubau 2023 keine relevanten Auswirkungen auf den Zinsdeckungsgrad. Grundsätzlich erhöhen steigende Kreditverbindlichkeiten den Zinsaufwand.

Gewobag AG

Das vom Jahresergebnis abgeleitete EBITDA beträgt 161,8 Mio. € und liegt damit leicht über dem Planwert von 159,4 Mio. €.

Der Wachstumskurs ist weiterhin dynamisch. Auf eigenen und eingebrachten Grundstücken sowie bei Projektentwicklungen über sogenannte Asset Deals konnten bereits Neubauobjekte fertiggestellt werden. Bei den Projektentwicklungsbeteiligungen schreitet die Baurechtschaffung in den meisten Projekten voran.
 

Chancen und Risiken

Corporate Governance

Die Gewobag hat eine integrierte Corporate Governance eingerichtet. Dies trägt als wesentlicher Bestandteil zur langfristigen Sicherung des Fortbestands des Konzerns und seiner Tochtergesellschaften bei. Zentrale Elemente sind das Risikomanagementsystem (RMS), das interne Kontrollsystem (IKS), das Compliance-Management-System (CMS) sowie die Interne Revision (IR). Die Governance-Systeme werden von der Stabsabteilung Corporate Governance verantwortet und fortlaufend auf ihre Funktionsfähigkeit (Angemessenheit und Wirksamkeit) hin überprüft und im Hinblick auf rechtliche Vorschriften und branchenübliche Standards weiterentwickelt.

Die konzernweiten Strukturen und Abläufe stellen einen verantwortungsvollen Umgang mit Risiken sicher. Als Risiken werden mögliche negative Abweichungen von definierten Unternehmenszielen verstanden, die durch interne oder externe Ereignisse, Handlungen oder Versäumnisse verursacht werden und eine potenzielle Bedrohung für den Erfolg, die Einhaltung von Regeln oder die Existenz des Unternehmens darstellen. Die integrierte Identifikation, Bewertung, Steuerung, Überwachung und Kommunikation von Risiken erfolgt anhand von implementierten Regelprozessen.

Teil der regelmäßigen Berichterstattung an Vorstand, Aufsichtsrat und Gesellschafter sind neben der operativen Umsetzung ebenfalls die laufende Überwachung und strategische Weiterentwicklung der Governance-Systeme. Die Organe der Konzerngesellschaften werden so bei der Wahrnehmung ihrer Leitungs- und Kontrollpflichten bestmöglich unterstützt.
  

Compliance-Management-System (CMS)

Als Element der verantwortungsvollen Unternehmensführung und wesentliche Grundlage für vertrauensvolle, integre und nachhaltige Geschäftsbeziehungen hat die Gewobag ein konzernweites Compliance Management eingerichtet.

In einem Leitbild kommt die Unternehmenskultur zum Ausdruck. Es definiert verbindlich die Unternehmenswerte und gibt Orientierung für die Unternehmensziele. Als verpflichtende Basis für das tägliche Handeln sind ein Code of Conduct und Führungsgrundsätze formuliert, die in sämtlichen dienstlichen Belangen Anwendung finden. Vorstand und Aufsichtsrat handeln ebenfalls nach den Vorgaben des Berliner Corporate Governance Kodex und den Beteiligungshinweisen des Landes Berlin als Gesellschafter.

Weiterhin sind interne Richtlinien zur Organisation des Compliance Managements und des Hinweisgebersystems definiert sowie zur Korruptionsprävention, hier insbesondere im Hinblick auf den Umgang mit Interessenkonflikten und Zuwendungen.

Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner werden über einen Business Code of Conduct zur Einhaltung von Gesetzen und verbindlichen Standards, Geschäftsintegrität, Beachtung wesentlicher Arbeitsbedingungen und Arbeitnehmerrechte sowie zu Umweltschutz und Nachhaltigkeit verpflichtet.

Das zentrale Beratungsorgan in Compliance Fragen ist der Compliance-Ausschuss. Der Chief Risk & Compliance Officer verantwortet und überwacht die operative Durchführung der Compliance-Prozesse und der Berichterstattung sowie die Ausgestaltung und kontinuierliche Weiterentwicklung des CMS. Die Analyse von Compliance-Risiken erfolgt regelmäßig im Rahmen der Risikomanagementprozesse sowie in Workshops mit den Fachbereichen. Es finden regelmäßige sowie anlassbezogene Präsenzschulungen sowie E-Learnings zu Compliance-Sachverhalten für alle Beschäftigten im Konzern statt.

Mit dem Ziel der Zertifizierung durch das Institut für Corporate Governance in der Immobilienwirtschaft (ICG) hat die Gewobag ihr CMS 2023 auditieren lassen. Mit der Zertifizierung durch das ICG wird Anfang 2024 gerechnet.
  

Internes Kontrollsystem (IKS)

Das IKS sichert die Effektivität wesentlicher Unternehmensprozesse, indem operative Risiken durch präventive oder aufdeckende Maßnahmen und Kontrollen abgesichert werden. Dabei kommen sowohl prozessintegrierte Kontrollen und organisatorische Sicherungsmaßnahmen wie auch prozessunabhängige Self-Assessments und Audits durch Dritte zum Tragen. Das IKS trägt so zur Risikosteuerung, Regeleinhaltung (Compliance), Umsetzung der organisatorischen Sorgfalts- und Überwachungspflichten sowie einer zuverlässigen Berichterstattung bei.

Wesentliche Unternehmensprozesse sind im Prozessmanagement-Tool veröffentlicht. Identifizierte operative Risiken sowie Maßnahmen und implementierte Kontrollen werden durch die verantwortlichen Fachbereiche im Risiko- und IKS-Tool dokumentiert und gesteuert. Die hieraus abgeleitete Risiko-Kontroll-Matrix und die automatisierten Kontrollberichte sind Bestandteil der regelmäßigen Berichterstattung.

Insbesondere im Hinblick auf die Rechnungslegung sind klare Verantwortlichkeiten und Prozesse definiert. Die konzernweiten Bilanzierungs-, Kontierungs- und Bewertungsvorgaben werden regelmäßig überprüft und aktualisiert. Wesentliche Kontrollelemente sind das Mehr-Augen-Prinzip, die Funktionstrennung und das Berechtigungskonzept sowie regelmäßige Prüfroutinen und manuelle Stichprobenkontrollen. Zudem unterliegt die kurz- und mittelfristige Wirtschaftsplanung des Konzerns einem laufenden Controlling und Berichtswesen. Es erfolgen regelmäßige Berichterstattungen über den Gang der Geschäfte sowie die Übermittlung von Plan-Ist-Vergleichen an den Gesellschafter, Aufsichtsrat, Vorstand und weitere Entscheidungsträger im Konzern.

2022 und 2023 wurde das konzernweite IKS im Rahmen eines Projektes umfassend restrukturiert und methodisch weiterentwickelt.
  

Risikomanagementsystem (RMS)

Zentrales Steuerungsorgan des konzernweiten RMS ist das Risikomanagementkomitee. Der Chief Risk & Compliance Officer verantwortet und überwacht die operative Durchführung der RM-Prozesse und der Berichterstattung sowie die Ausgestaltung und kontinuierliche Weiterentwicklung des RMS. Die Risikoidentifikation, -bewertung und -steuerung wird durch die jeweils fachverantwortlichen RisikoeignerInnen vorgenommen. Die regelmäßige prozessunabhängige Überwachung des RMS erfolgt durch die Interne Revision.

Im Rahmen der quartalsweisen Aktualisierung des Risikoinventars werden Risiken durch die fachverantwortlichen RisikoeignerInnen im Konzern systematisch identifiziert, analysiert und hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit sowie ihres potenziellen Schadensausmaßes vor und nach Gegenmaßnahmen bewertet (Brutto- und Netto-Bewertung). Die Bewertung der Auswirkungen erfolgt im Hinblick auf die quantitative Bewertungsdimension (finanzieller Schaden) sowie auf die qualitativen Bewertungsdimensionen (Reputationsschaden, Compliance-Schaden, sozialer Schaden und Umweltschaden). Grundsätzlich ist bei der Bewertung eine Quantifizierung anzustreben. Hierfür sind folgende Stufen und Schwellenwerte festgelegt:

Eintrittswahrscheinlichkeit:

• Hoch: > 50 % – 100 %
• Mittel: > 25 % – 50 %
• Niedrig: > 5 % – 25 %
• Sehr gering: > 0 % – 5 %

Auswirkungen:

• Gravierend: > 15 Mio. €
• Wesentlich: > 5 Mio. € – 15 Mio. €
• Moderat: > 1 Mio. € – 5 Mio. €
• Niedrig:  ≤ 1 Mio. €

Die konzernweite Erfassung erfolgt über eine Risikomanagementsoftware. Risiken können dabei sowohl durch die RisikoeignerInnen initiativ gemeldet als auch durch das Risikomanagement abgefragt werden (Bottom-up- und Top-down-Erfassung). Erfasste Risiken werden zentral im Risikomanagement gebündelt, auf Plausibilität geprüft und im Rahmen einer integrierten Corporate-Governance-Berichterstattung an die zuständigen Verantwortungsträgerinnen und Verantwortungsträger kommuniziert. Bei einer wesentlichen Änderung der Risikolage besteht zudem eine Sofortmeldepflicht (Ad-hoc-Meldung). So wird sichergestellt, dass notwendige Präventions- bzw. Gegenmaßnahmen zeitnah und bedarfsgerecht eingeleitet werden können. Gesellschafter und Aufsichtsrat werden regelmäßig und ausführlich über alle relevanten Risikoentwicklungen des Konzerns informiert.

Im Interesse aller StakeholderInnen hat die Unternehmensführung eine konservative und auf Sicherheit bedachte Risikostrategie vorgegeben. Eine wesentliche Vorgabe bei der Steuerung des Unternehmens ist der Erhalt des Investment-Grade-Ratings auf A-Level (Risikotoleranz). Die Risikostrategie wird laufend vor dem Hintergrund der aktuellen Unternehmensstrategie und sich ändernder Rahmenbedingungen überprüft und bei Bedarf an diese angepasst.
  

Gesamteinschätzung der Risiken

Da grundsätzlich nicht alle Risiken vermeidbar sind, erfolgt im Rahmen des RMS eine aktive Risikosteuerung. Für erkannte Risiken wurden dort, wo erforderlich und möglich, Maßnahmen zur Minderung der potenziellen Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit getroffen.

Für die Risikoaggregation wurde der Eintritt der Top-10-Nettorisiken für 2024 und 2025 simuliert und deren Auswirkungen auf die Steuerungskennzahlen (LTV und ISCR) für Risikostrategie (Risikotoleranz) und Risikotragfähigkeit ermittelt.

Die festgelegten Grenzwerte für den LTV werden in der Simulation eingehalten. Die Grenzwerte des ISCR für die Risikotoleranz werden in den oberen Konfidenzniveaus jedoch leicht verfehlt. Es erfolgt ein engmaschiges Monitoring der Entwicklung des ISCR im Hinblick auf die Grenzwerte, um den Erhalt des Investment Grades auf A-Level sicherzustellen.

Das Risikodeckungspotenzial ist für die Geschäftsjahre 2024 und 2025 insgesamt ausreichend bemessen und die Risikotragfähigkeit nicht gefährdet. Eine Bestandsgefährdung ist im höchsten Maße unwahrscheinlich, was sich auch in den Rating-Ergebnissen der Gewobag widerspiegelt.
 

Allgemeine Risiken

Im Nachfolgenden werden zunächst strategische und allgemeine Risikosachverhalte von hoher Bedeutung für den Gewobag-Konzern erläutert, deren konkrete Ausprägungen aber derzeit keinen wesentlichen Einfluss auf die Leistungsindikatoren des Gewobag-Konzerns haben. Die aktuellen Entwicklungen werden fortlaufend beobachtet, im Hinblick auf den eigenen Handlungsbedarf bewertet und bei Bedarf werden Risikosteuerungsmaßnahmen ergriffen.

Marktrisiken

Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage können sich negativ auf die Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft und des Konzerns auswirken. Konjunkturprognosen gehen von einer positiven Entwicklung aus. Nachdem man 2022 erstmals sinkende Immobilienpreise beobachten konnte, sind diese 2023 weiter gesunken. Aufgrund des Zinsdrucks kam es am Markt auch zu teilweise deutlichen Abwertungen der Immobilien. Des Weiteren gab es vermehrt Insolvenzen, sowohl von Immobilienunternehmen als auch im Baugewerbe. Aufgrund der weiterhin sehr hohen Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Großstädten, sind die Mieten weiter gestiegen. Mit dem Auslaufen des Berliner Mietenmoratoriums ist es den kommunalen Wohnungsbaugesellschaften ebenfalls wieder möglich, die Mieten ab 2024 im Rahmen der KoopV positiv zu entwickeln.

Weiterhin sind Veränderungen der Nachfragestruktur in Bezug auf Wohnraum und Wohnqualität von Relevanz für den langfristigen Erfolg des Gewobag-Konzerns. In der strategischen Unternehmensplanung werden daher Einflussgrößen wie demografische Entwicklungen, sich wandelnde Infrastrukturanforderungen und der steigende Digitalisierungsgrad berücksichtigt, um Anpassungen der Nachfragestruktur gerecht zu werden. Von einem Nachfragerückgang wird derzeit nicht ausgegangen.

Die Ertragslage der Gewobag als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen wird durch verschiedene politische und regulatorische Vorgaben beeinflusst. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die strikte Begrenzung der Mietenentwicklung bei gleichzeitigem Anstieg des Investitionsbedarfs hinsichtlich der Themen Asbest, Klima und Energie. Zusätzlich sind weiterhin Neubauinvestitionen zur Erweiterung des Wohnungsbestands vorgesehen. Voraussetzung hierfür ist zukünftig eine an der Kostenentwicklung orientierte Mietenpolitik des Landes.
  

Finanzrisiken

Branchen- und investitionsbedingt ist das Fremdmittelvolumen sehr hoch, wodurch Finanzrisiken besonderer Beachtung bedürfen. Das Kreditportfolio wird laufend im Hinblick auf Struktur und Konditionen analysiert und optimiert. Hinsichtlich der Neu- bzw. Refinanzierungsnotwendigkeiten im Planungszeitraum erfolgt regelmäßig ein Abgleich mit den mittel- und langfristigen Erfolgs-, Bau- und Finanzplanungen. Liquiditätsrisiken werden durch ein zentrales Konzern-Cash-Management und das Vorhalten von Liquiditätsreserven minimiert. Weiterhin können kurzfristige Finanzierungen im Rahmen des CP-Programms abgerufen und bestehende Kreditrahmenverträge in Anspruch genommen werden. Das Risikoportfolio wird laufend beobachtet und hinsichtlich der potenziellen Auswirkungen auf das Unternehmensrating untersucht. Aktuell ergibt sich aus der Simulation des Risikoportfolios keine Gefährdung des Ratings. Die Ratings wurden 2023 mindestens bestätigt und sollen weiter gehalten werden. Im Rahmen der wertorientierten Unternehmensführung erfolgen ein laufendes Monitoring und eine aktive Kennzahlensteuerung.
  

Objektrisiken

Um Portfolio- und Bewirtschaftungsrisiken frühzeitig zu erkennen und ihnen entgegenwirken zu können, betreibt der Gewobag-Konzern ein umfassendes Portfoliomanagement, eine langfristige und systematische Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung sowie eine aktive Quartiersentwicklung samt zugehörigem Partizipationsmanagement. Das Immobilienportfolio des Gewobag-Konzerns ist breit diversifiziert und verteilt sich über alle Bezirke Berlins. Risiken in Bezug auf sinkende Attraktivität bestimmter Standorte und steigende Leerstände werden angesichts der Nachfrageentwicklung in Berlin derzeit nicht gesehen. Für Erlösschmälerungen und Mietausfälle wurde ausreichend planerische Vorsorge getroffen. Mit der Gewobag MB steht darüber hinaus eine eigene Mieterberatungsgesellschaft zur Verfügung. Der Gewobag-Konzern verfolgt weiterhin einen umfassenden Investitionsplan zur Pflege der Wohnungsbestände und zur Beseitigung gesundheitsgefährdender Baustoffe im Bestand. Ziel ist der sukzessive Abbau des vorhandenen Instandhaltungsbedarfs. Für jede Bestandserweiterung erfolgt im Rahmen eines umfassenden Akquisitionsprozesses eine ausführliche wirtschaftliche, technische, rechtliche und steuerliche Due Diligence.
 

Unternehmens- und Betriebsrisiken

Die Gewobag bietet mit über 74.000 Wohnungen mehr als 130.000 Einwohnerinnen und Einwohnern aus breiten Schichten der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum. Um die gesetzten Ziele zu erreichen, wurde eine Konzernstrategie erarbeitet. Sie wird laufend vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen überprüft und bei Bedarf angepasst.

Um dem Risiko fehlender Fach- und Führungskräfte zu begegnen, sind zahlreiche Maßnahmen zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität und der Mitarbeiterbindung etabliert. Neben einer fairen Vergütung stehen moderne Arbeitsplätze, flexible Arbeitszeiten und mobiles Arbeiten, ein umfassendes Aus- und Weiterbildungsprogramm sowie viele zusätzliche Leistungsangebote zur Verfügung. Im Gewobag-Konzern werden Gesundheit, Chancengleichheit und Vielfalt gefördert.

Zur Gewährleistung einer transparenten Organisation und klarer Prozesse werden das Organisationshandbuch und die Prozesslandkarte laufend durch die Organisationsentwicklung und die Fachabteilungen überprüft, aktualisiert und erweitert. Um die Einhaltung von Gesetzen, vertraglichen Verpflichtungen, internen Regelungen und Richtlinien sicherzustellen, hat die Gewobag eine umfassende Corporate-Governance- und Compliance-Organisation etabliert. Zentrales Beratungsorgan ist der Compliance-Ausschuss unter Leitung des Chief Risk & Compliance Officers. Der Umgang mit Interessenkonflikten, Einladungen und Geschenken sowie im Hinblick auf Maßnahmen zum Datenschutz ist im Organisationshandbuch geregelt. Zudem ist ein Hinweisgebersystem mit einer externen Ombudsstelle eingerichtet und es finden regelmäßige Schulungen statt. Für besonders Compliance-relevante Bereiche sind Regelungen in Bezug auf den Einkauf von Waren und Dienstleistungen, Geldwäscheprävention, Kapitalmarkt-Compliance, die transparente Wohnungsvergabe und den Umgang mit Spenden und Sponsoring verpflichtend.

Ein Ausfall der im Gewobag-Konzern genutzten IT-Systeme würde aufgrund der weit fortgeschrittenen Digitalisierung zu erheblichen Störungen des normalen Geschäftsbetriebs führen. Es wurden Schutzmaßnahmen getroffen und Sicherungsprozesse eingeführt, um dem vorzubeugen. Auch das Risiko von Cybercrime-Angriffen nimmt weiterhin stark zu. Die Gewobag hat zahlreiche technische und organisatorische Maßnahmen getroffen, die das Cybercrime-Risiko verringern.
 

Nachhaltigkeitsrisiken

Die neue Kategorie Nachhaltigkeitsrisiken deckt die Themenfelder entsprechend CSRD (Corporate Sustainability Reporting Directive) und ESRS 1 (European Sustainability Reporting Standards Set 1) ab:

• Klimawandel
• Umweltverschmutzung
• Wasser und Meeresressourcen
• Biodiversität und Ökosysteme
• Kreislaufwirtschaft
• Unternehmenspolitik
• Eigene Arbeitskräfte / eigene Belegschaft
• Beschäftigte in der Wertschöpfungskette
• Betroffene Gemeinschaften
• Verbraucherinnen und Verbraucher, Endkundinnen und Endkunden

Diese werden im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse analysiert und bewertet. Sofern weitere wesentliche ESG-Risiken identifiziert werden, werden diese in den Risikokatalog mit aufgenommen. Darüber hinaus können alle Risiken im Hinblick auf die Dimensionen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (Governance/Compliance) qualitativ bewertet werden.
  

Spezielle Einzelrisiken

Des Weiteren werden die konkret ermittelten bedeutendsten zehn Nettorisiken für die Jahre 2024 bis 2025 und die zugehörigen Steuerungsmaßnahmen dargestellt. Die potenziellen Schadenshöhen werden entsprechend den antizipierten Eintrittswahrscheinlichkeiten gewichtet und auf diese Weise Erwartungswerte ermittelt. Die Erwartungswerte der hier ausgewiesenen Einzelrisiken liegen zwischen 7,6 Mio. € und 0,8 Mio. €. Die Darstellung erfolgt in absteigender Reihenfolge der Erwartungswerte.

Der Referentenentwurf zur Novelle der Gefahrstoffverordnung birgt erhebliche Kosten- und Prozessrisiken, insbesondere aufgrund des vorgesehenen pauschalen Asbestverdachts für alle Gebäude, deren Bau vor dem 31. Oktober 1993 begonnen wurde. Bereits jetzt erfolgt eine sukzessive Schadstoffbeseitigung im Bestand, sowohl großflächig bei Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen als auch einzelfallbezogen im Rahmen der Mieterfluktuation. Die Kosten und Kapazitäten für die nach dem Referentenentwurf erforderlichen zusätzlichen Beprobungen und Sanierungen würden das in der Planung vorgesehene, bereits hohe Volumen dennoch weit übersteigen. Für die Jahre 2024 bis 2025 ergibt sich ein Erwartungswert in Höhe von 7,6 Mio. €. Nach Beschluss der geplanten Neuregelung würde die Planung entsprechend angepasst und die Anforderungen würden im Rahmen der bestehenden Möglichkeiten sukzessive umgesetzt werden.

Für die Bestandserweiterung durch Neubau sowie die Pflege der bereits vorhandenen Wohnungsbestände hat der Gewobag-Konzern einen umfassenden Investitionsplan für die nächsten Jahre aufgestellt. Trotz sorgfältiger Planung und Überwachung sämtlicher Investitionsmaßnahmen besteht das Risiko von Baukostensteigerungen (enthält Risikomeldungen für geplante Maßnahmen, für laufende Maßnahmen und Projektentwicklungen). Das Risiko ist weiterhin stark erhöht. Gründe dafür sind insbesondere die dynamische Preisentwicklung infolge des Ukraine-Kriegs, Folgen aus der Corona-Pandemie, Lieferengpässe bei Baumaterialien sowie steigende Anforderungen an neue Energiestandards. Daraus resultiert ein Schadenserwartungswert für die Jahre 2024 bis 2025 von 9,7 Mio. € (Gesamtwert aller drei o. g. Risiken).

In der Projektplanung wird eine jährliche Indexierung unterstellt. Für eigene Projekte wird ein Budget für Unvorhergesehenes eingeplant, für angekaufte Projektentwicklungen werden Pauschalfestpreisvereinbarungen geschlossen. Im Rahmen des Wachstumscontrollings wird die Wirtschaftlichkeit auf Einzelprojektebene sichergestellt. Projekte in Realisierung unterliegen einer laufenden Budgetüberwachung, sodass Mehrkosten zum Teil beim Auftragnehmer/Generalunternehmer verbleiben bzw. innerhalb der Projekte kompensiert werden können. Die Kostenentwicklungen im Kontext von Baumaßnahmen und Akquisitionstätigkeiten werden laufend untersucht und im Rahmen der quartalsweisen Berichterstattung kommuniziert. Bei Bedarf wird eine ergänzende Beschaffung von Fremdkapital berücksichtigt, unter Einhaltung der Finanzkennzahlen und Beachtung der Aufsichtsrat-Beschlüsse.

Zinsänderungen stellen aufgrund des hohen Fremdmittelvolumens ein Risiko von besonderer Bedeutung dar. Die Inflationsraten sind weiterhin erhöht und der EZB-Leitzins liegt weiterhin bei 4,5 %. Trotz der unter dem Punkt Finanzrisiken beschriebenen umfassenden Risikosteuerungsmaßnahmen kann dies für Prolongationen und Neukredite je nach Finanzierungsart zu Mehraufwänden führen. Entsprechend wurden im Wirtschaftsplan für 2024 und danach höhere Zinssätze berücksichtigt. Der Erwartungswert für die Jahre 2024 bis 2025 liegt bei 3,6 Mio. €.

Die Energiepreiskrise und die hohe Inflation erhöhen zum einen den Kostendruck für Gewerbemieter und können zum anderen in bestimmten Branchen Kaufzurückhaltung und Umsatzeinbrüche zur Folge haben. Dies wirkt sich auf die Wirtschaftlichkeit der Gewerbe aus und erhöht das Ausfallrisiko für Gewerbemieteinnahmen. Um Ausfälle zu vermeiden, werden unter anderem Stundungsvereinbarungen getroffen. Für die Jahre 2024 bis 2025 verbleibt ein Erwartungswert von 2,6 Mio. €.

Bereits 2019 wurde ein Gesetzesentwurf zur Abschaffung der Grundsteuer-Umlagefähigkeit über die Betriebskostenabrechnung in den Bundesrat eingebracht. In den vergangenen Jahren ruhte das Thema. Ein entsprechender Beschluss liegt noch nicht vor. Der Gesetzesentwurf stellt weiterhin für die Gewobag das Risiko dar, dass die Grundsteuer zukünftig vom Eigentümer getragen werden muss. Da das Thema in den letzten Jahren politisch nicht weiter diskutiert wurde, geht man von einer geringen Eintrittswahrscheinlichkeit aus. Es verbleibt ein Erwartungswert von 2,2 Mio. € für die Jahre 2024 bis 2025.

Auch die Kosten für die geplante und laufende Instandhaltung unterliegen einem Kostenrisiko. Die geplanten Kosten werden für die Folgejahre indexiert. Im laufenden Jahr werden die Budgets der einzelnen Maßnahmen (geplante Instandhaltung) sowie das Gesamtbudget laufend überwacht. Der Schadenserwartungswert für die Jahre 2024 bis 2025 beträgt 2,2 Mio. €.

Fluktuation stellt durch die mit ihr verbundenen Instandhaltungskosten im Rahmen der Wiedervermietungen ein Kostenrisiko dar. Diese Instandhaltungskosten werden in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt, unterliegen jedoch auch Preisanstiegen. Baukostensteigerungen führen zu einem Mehrbedarf an Instandhaltungsmitteln. Es wird von einem Erwartungswert von 1,0 Mio. € für die Jahre 2024 bis 2025 ausgegangen.

Im vergangenen Jahr kam es vermehrt zu Insolvenzen bei Immobilienunternehmen und in der Baubranche. Auch für die Gewobag besteht das Risiko des Ausfalls von Auftragnehmern durch Insolvenzen. Dadurch müssten im Schadensfall neue Bauunternehmer beauftragt werden, was zu erhöhten Baukosten führen kann. Um dieses Risiko zu minimieren, werden Vertragserfüllungsbürgschaften sowie Sicherheitseinbehalte vereinbart. Nach den genannten Gegenmaßnahmen verbleibt ein Erwartungswert in Höhe von 0,8 Mio. € für die Jahre 2024 bis 2025.
 

Chancen

Die Unternehmensstrategie des Gewobag-Konzerns unterstützt das frühzeitige Erkennen und Nutzen von Chancen sowie die Weiterentwicklung bestehender Unternehmenserfolge. Sie bietet allen MitarbeiterInnen eine Orientierung und ermöglicht, Entscheidungen entsprechend den sechs übergeordneten Zieldimensionen zu treffen.

Chancen bezüglich der Mietenentwicklung bestehen nach Auslaufen einiger Begrenzungen zum Ende des Jahres 2023. Dies wird die Wirtschaftlichkeit des Konzerns weiter verbessern.

Die Förderlandschaft insbesondere bei KfW-Mitteln war im Geschäftsjahr 2023 sehr volatil und wird 2024 neu geordnet. Eine stärker an die veränderten Rahmenbedingungen angelehnte Förderung mag die Wirtschaftlichkeit von Neubau, aber auch von Investitionen in den Bestand über das jetzige Maß hinaus unterstützen. Positiv zu sehen ist die erfolgte Anpassung der landeseigenen Förderung (WFB 2023), die die Wirtschaftlichkeit im Neubau maßgeblich verbessert.

Falls sich die im Geschäftsjahr 2023 nach wie vor hohe Inflation schneller als erwartet wieder reduziert, könnten die geplanten Zinsänderungen unterschritten werden und damit die Finanzierungskosten niedriger ausfallen als erwartet.

Flexible Immobilienkonzepte, die den zunehmend differenzierten Kundenbedürfnissen gerecht werden, und die weiter steigende Wohnraumnachfrage eröffnen für den Gewobag-Konzern weitreichende Potenziale bezüglich der Schaffung neuen Wohnraums. Insbesondere durch den Neubau soll der Bestand mittelfristig stark erweitert werden.

Neben der Bestandserweiterung bildet die Erschließung neuer Geschäftsfelder rund um das Kerngeschäft Wohnen eine weitere Wachstumschance. Im Fokus der aktiven Entwicklungen stehen der Aufbau neuer Geschäftsfelder in den Bereichen digitale Angebote und Selfstorage sowie die Weiterentwicklung und Vertiefung der Geschäftsfelder Energie, Wärme und Umwelt.

Der Gewobag-Konzern befindet sich im Wandel von einem klassischen Wohnungsunternehmen zu einem integrierten Serviceanbieter. Dabei stellt er seine Kundinnen und Kunden immer in den Fokus. Zielgruppenorientiert werden Produkte und Services rund um das Thema Wohnen entwickelt. Die Etablierung der Entwicklungen bietet neben der Chance der Kundenbindung auch das Potenzial für die Gewinnung neuer Kunden.

Nachdem das Bestandswachstum im Jahr 2022 zu einem geringen Wachstum bei der Anzahl der Beschäftigten geführt hat, verzeichnet der Gewobag-Konzern in diesem Jahr einen leichten – strategiekonformen – Rückgang. Die Zahl der Auszubildenden ist stabil, was Chancen in der Besetzung vakanter Stellen mit sich bringt. Durch die projektorientierten Ausbildungen wird der Nachwuchs optimal auf die spätere berufliche Laufbahn vorbereitet. Zudem sind zahlreiche Maßnahmen, wie etwa zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität sowie der Mitarbeiterbindung, etabliert. Individuelle Personalentwicklung sowie Weiterbildungs- und Coachingangebote sind fester Bestandteil der Lernkultur des Unternehmens und bieten die Chance für langfristige Mitarbeiterbindung. Dies wird flankierend unterstützt durch zukunftsorientierte Projekte im Arbeitsumfeld wie beispielsweise durch das Projekt „Arbeitsplatz der Zukunft“.

 

Gesamtaussage zu Chancen und Risiken

Nach ausführlicher Analyse und Bewertung der Chancen und Risiken ist festzustellen, dass derzeit keine Risiken ersichtlich sind, die den Fortbestand bzw. die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft oder des Konzerns gefährden. Für alle Risiken wurde im Rahmen der bestehenden Möglichkeiten planerische und bilanzielle Vorsorge getroffen. Hinsichtlich der operativen Geschäftstätigkeit wird in den nächsten Jahren tendenziell eine stabile positive Ertragsentwicklung erwartet. Voraussetzung hierfür ist eine an der Kostenentwicklung orientierte Mietenpolitik des Landes Berlin. Sollte sich diese wider Erwarten nicht an den Entwicklungen der Kosten orientieren, werden frühzeitig lösungsorientierte Gespräche mit dem Gesellschafter, dem Land Berlin, aufgenommen, um die tendenziell stabile und positive Ertragslage weiterhin aufrecht erhalten zu können.
 

Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Da das Land Berlin die Mehrheit der Aktien an der Gewobag hält, hat der Vorstand der Gewobag einen Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG erstellt, dessen Inhalt hier wie folgt zusammengefasst wird:

„Unsere Gesellschaft hat bei Rechtsgeschäften und Maßnahmen mit Beteiligungsunternehmen des Landes Berlin nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Geschäfte vorgenommen oder die Maßnahmen getroffen wurden, eine angemessene Gegenleistung erhalten. Sie ist nur in folgendem Fall benachteiligt worden: Der gemäß Hauptversammlungsbeschluss vom 21. Dezember 2022 umzusetzende Mietenstopp im Zeitraum vom 1. November 2022 bis zum 31. Dezember 2023 führt konzernweit voraussichtlich zu Einnahmeausfällen von 1,2 Mio. €. Bis Ende 2023 wurden die Quartale 1 bis 3 zahlungswirksam ausgeglichen. Für das Quartal 4 wurde gegenüber dem Land Berlin eine Forderung eingestellt.“
  

Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB

Mehrheitsbeteiligungen des Landes Berlin haben die Regelungen des Landesgleichstellungsgesetzes („LGG“) grundsätzlich entsprechend anzuwenden. Dies ist auch in § 19 Abs. 1 der Satzung der Gewobag verankert. Die Gewobag hat eine Frauenvertretung eingerichtet, die die Einhaltung des LGG überwacht und einen Frauenförderplan erstellt, welcher zuletzt im November 2021 aktualisiert wurde.

Der Aufsichtsrat der Gewobag besteht gemäß § 8 (1) der Satzung aus neun Mitgliedern. Sechs werden von der Hauptversammlung gewählt, wobei ein Mitglied gemäß § 7 Abs. 2 des Gesetzes zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung („WUAusrStärkG“) vom Mieterrat der Gewobag vorgeschlagen wird. Drei Mitglieder wählen die ArbeitnehmerInnen entsprechend den Regelungen des Drittelbeteiligungsgesetzes.

Mit Beschluss vom 30. März 2023 hat der Aufsichtsrat der Gewobag gemäß § 111 Absatz 5 AktG entsprechend der gesetzlichen Vorgabe für mitbestimmte Gesellschaften für den Frauenanteil im Aufsichtsrat eine Zielgröße von 33 Prozent festgelegt, wobei der Mindestanteil vom Aufsichtsrat insgesamt zu erfüllen ist. Die Umsetzung soll bis zum 31. Dezember 2026 erfolgen.

2023 bestand der Aufsichtsrat von Januar bis März aus vier Frauen und fünf Männern, mithin lag der Frauenanteil in diesem Zeitraum bei rund 44 Prozent. Von März bis Dezember 2023 setzte sich der Aufsichtsrat aus drei Frauen und sechs Männern zusammen, was einem Frauenanteil von rund 33 Prozent entspricht. Die festgelegte Zielgröße wurde damit im gesamten Jahr erreicht.

Für den Vorstand hat der Aufsichtsrat der Gewobag mit Beschluss vom 30. März 2023 gemäß § 111 Abs. 5 AktG für den Frauenanteil eine Zielgröße von 50 Prozent festgelegt. Die Umsetzung soll bis zum 31. Dezember 2026 erfolgen.

Der Vorstand bestand im Geschäftsjahr 2023 aus einer Frau und einem Mann; der Frauenanteil im Vorstand lag damit bei 50 Prozent.

Adressatin der gesetzlichen Pflicht gemäß § 76 Abs. 4 AktG, Zielvorgaben für den Frauenanteil in den ersten beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands festzulegen, ist im Gewobag-Konzern ausschließlich die Gewobag. Sie verfügt selbst über keine eigene durchgehende erste und zweite Führungsebene und kann insoweit keine Frauenquote erfüllen. Der Vorstand unterstützt jedoch explizit das Ziel einer Erhöhung des Frauenanteils in Führungspositionen. Er hat anhand der tatsächlich bestehenden Berichtslinien innerhalb des Gewobag-Konzerns die beiden Führungsebenen im Sinne von § 76 Abs. 4 AktG festgelegt.

Das in der Aufsichtsratssitzung am 30. November 2022 zur Kenntnis genommene Zielbild 2023 sieht als Zielmarke einen Frauenanteil in Leitungspositionen von 40 Prozent vor. Dies bekräftigend hat der Vorstand mit Beschluss vom 21. Dezember 2022 freiwillig als konzernweite Zielgrößen für den Frauenanteil in der ersten und zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstands jeweils 40 Prozent festgelegt. Zielerreichungsfrist ist der 31. Dezember 2026.

Per 31. Dezember 2023 lag der konzernweite Frauenanteil in der ersten Führungsebene bei rund 31 Prozent und in der zweiten Führungsebene bei rund 41 Prozent.
  

Ausblick und Prognosebericht 2024

Gesamtwirtschaftlich

Die Aussichten sind insgesamt dahin gehend günstig, dass die Wirtschaftsleistung in Berlin auch im kommenden Jahr wieder stärker zunehmen wird als im Bundesdurchschnitt. Beschäftigungs- und Einkommenseffekte dürften wiederum positiv ausstrahlen.
  

Konzern

Der Gewobag-Konzern ist in seiner Gesamtheit als Wohnungsunternehmen des Landes Berlin seinem sozialen Auftrag und somit den Bürgerinnen und Bürgern der Stadt Berlin verpflichtet. Die Unternehmensstrategie ist auf die qualitative und zielgruppenspezifische Weiterentwicklung der Bestände und Dienstleistungen ausgerichtet. Das Immobilienportfolio wird auch künftig durch Neubaumaßnahmen erweitert. Ankäufe werden in den kommenden Jahren anders als in der Vergangenheit eine untergeordnete Rolle spielen. Um das starke Wachstum der Bestände des Gewobag-Konzerns zu realisieren und die vorhandenen Bestände an heutige Standards anzupassen, sollen innerhalb von elf Jahren etwa 2,2 Mrd. € investiert werden.

Auch für die Gruppe der Geflüchteten wird sich der Gewobag-Konzern weiter engagieren. Sowohl bei der Unterbringung als auch bei der Beschäftigung dieser Menschen zeigt sich die Gewobag als starke Partnerin des Landes Berlin. Ein Bestandteil der aktiven Unternehmenskultur bleibt die Integration in den Arbeitsmarkt über unsere Berufsausbildung. Darüber hinaus werden dem Land Berlin auch künftig sowohl Neubauten als auch Bestandsobjekte für die Unterbringung von Geflüchteten zur Verfügung gestellt.

Im Vermietungsgeschäft werden die Vorgaben des Landes Berlin berücksichtigt, wobei dies im Sozialen Wohnungsbau für eine volle Deckung der kalkulatorischen Kostenmiete in vielen Fällen nicht ausreichen wird. Eine Gesetzesänderung für den Sozialen Wohnungsbau, die zum Ziel hat, auch in diesem Segment mietpreisdämpfend zu wirken, ist angedacht. Auswirkungen auf die Mieteinnahmen können noch nicht dargestellt werden.

Im Vermietungsgeschäft werden die Vorgaben des Landes Berlin berücksichtigt, wobei dies im Sozialen Wohnungsbau für eine volle Deckung der kalkulatorischen Kostenmiete in vielen Fällen nicht ausreichen wird. Eine Gesetzesänderung für den Sozialen Wohnungsbau, die zum Ziel hat, auch in diesem Segment mietpreisdämpfend zu wirken, ist angedacht. Auswirkungen auf die Mieteinahmen können noch nicht dargestellt werden.

Der Zinsdeckungsgrad wird durch die wohnungspolitischen Vorgaben auch 2024 nur geringfügig beeinflusst und mit 3,2 geplant. Von den 2024 zur Prolongation bzw. Rückführung anstehenden Kreditverbindlichkeiten wird ein Teilbetrag aus vorhandener Liquidität zurückgeführt bzw. mit Unternehmensfinanzierungsmitteln refinanziert. Ein niedriger Teilbetrag wird prolongiert.

Per 31. Dezember 2023 beträgt die durchschnittliche Wohnungsmiete 6,44 € je Quadratmeter. Die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter wird aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen, der Vorgaben des Eigentümers, des Landes Berlin, und im Wesentlichen resultierend aus der Neubauvermietung voraussichtlich auf 6,48 € je Quadratmeter steigen. Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Wohnungen wird etwa 2,1 Prozent betragen, im Gewerbe etwa 4,3 Prozent.

Die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung je Quadratmeter (Wohnen und Gewerbe) sollen mit 46 € über Vorjahresniveau liegen. Die Konzernplanung für das Jahr 2024 geht von Neubauinvestitionen von 483 Mio. € aus. Für Modernisierung und Instandhaltung sind 235 Mio. € (davon 115 Mio. € Aktivierung) angesetzt.

Die Finanzierung des Gesamtbetrages in Höhe von 598 Mio. € soll durch Fördermittel von 300 Mio. € (KfW, WFB), Darlehen der EIB und der CEB in Höhe von 265 Mio. € sowie durch Unternehmensfinanzierungen in Höhe von 33 Mio. € erfolgen.

Im Jahr 2024 sollen zudem, im Wesentlichen durch Neubautätigkeit auf eigenen Grundstücken und im Rahmen der Umsetzung von Projektentwicklungen mit Joint-Venture-Partnern, über 600 Wohnungen entstehen.

Der LTV wird aufgrund der Investitionstätigkeit auf 40,4 % steigen. Im Übrigen werden aber aus den im Abschnitt „Chancen und Risiken“ erläuterten Sachverhalten keine wesentlichen Einflüsse auf die Einhaltung der kurzfristigen Prognosen für 2024 erwartet.

Erwartet wird, dass der Gewobag-Konzern im Jahr 2024 ein Jahresergebnis aus planmäßigem Geschäft in Höhe von etwa 17,1 Mio. € sowie ein EBITDA von etwa 208 Mio. € erwirtschaftet.
  

Gewobag AG

Die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter wird aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen, der Vorgaben des Eigentümers, des Landes Berlin, und im Wesentlichen resultierend aus der Neubauvermietung voraussichtlich auf 6,64 € je Quadratmeter steigen. Der durchschnittliche Leerstand wird bei Wohnungen etwa 2,0 Prozent betragen, im Gewerbe etwa 5,3 Prozent.

Die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung je Quadratmeter (Wohnen und Gewerbe) sollen mit 34 € über Vorjahresniveau liegen. Die Planung für das Jahr 2024 geht von Neubauinvestitionen von 117 Mio. € aus. Für Modernisierung und Instandhaltung sind 94 Mio. € (davon 28 Mio. € Aktivierung) angesetzt.

Aus den im Abschnitt „Mittelfristige Chancen und Risiken“ erläuterten Sachverhalten werden keine wesentlichen Einflüsse auf die Einhaltung der kurzfristigen Prognosen für 2024 erwartet.

Geplant ist, dass die Gewobag durch höhere Erträge aufgrund des Bestandswachstums und höhere Zins- und ähnliche Aufwendungen ein Jahresergebnis aus planmäßigem Geschäft in Höhe von etwa 29,3 Mio. € sowie ein EBITDA von etwa 153 Mio. € erwirtschaftet.
  

Berlin, 18. März 2024

Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin