Zusammengefasster Lagebericht für das Geschäftsjahr 2024

Dieser zusammengefasste Lagebericht berichtet über die Geschäftsentwicklung der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft („die Gesellschaft“ oder „Gewobag AG“), Berlin, und des Konzerns („Gewobag-Konzern“) für das Geschäftsjahr vom 1. Januar bis zum 31. Dezember 2024. Die Gesellschaft bilanziert nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuchs (HGB) sowie nach den Vorschriften des Aktiengesetzes (AktG).

Überblick über den Konzern

Geschäftsmodell

Gegenstand des Unternehmens

Gegenstand des Gewobag-Konzerns ist das Betreiben von Immobiliengeschäften jedweder Art, insbesondere die Errichtung, Bewirtschaftung und die Energieversorgung von Wohnungen für breite Schichten der Bevölkerung, darunter Haushalte mit geringem Einkommen.
  

Rahmenbedingungen

Die Gewobag ist ein kommunales Wohnungsunternehmen. Der Eigentümer, das Land Berlin, nimmt Einfluss auf die Geschäftstätigkeit des Konzerns und gibt Satzung, Geschäftsordnung und Zielbilder vor.

Für den Gewobag-Konzern gelten die allgemeinen Richtlinien für Beteiligungsunternehmen des Landes, bestimmte Teile der Landeshaushaltsordnung, die Mietpreisbremse und das Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG). Seit 2024 gilt die mit dem Land Berlin geschlossene Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ für den Zeitraum von 2024 bis 2027. Durch die Aufhebung des „Mietendimmers“ zum 31. Dezember 2023 wurden ab November 2023 wieder Mieterhöhungen mit Wirkung ab 1. Januar 2024 im öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau sowie im preisfreien Bestand mit Wirkung ab 1. Februar 2024 versandt.

Zum 1. Januar 2024 führte die Gewobag die durch den Mietendeckel/Mietendimmer abgesenkten Mieten auf das ursprüngliche Niveau zurück.
  

Nachhaltigkeitsmanagement

Die Gewobag arbeitet kontinuierlich daran, ihre Unternehmenstätigkeit in den Bereichen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (ESG) zukunftsorientiert auszurichten. Hierfür wurde in den letzten Jahren das strategische Nachhaltigkeitsmanagement noch umfassender und integrativer im Unternehmen verankert. Hauptverantwortlich für das Nachhaltigkeitsmanagement der Gewobag ist der Vorstand. Organisatorisch ist es an die Strategische Unternehmensentwicklung angebunden, deren Leitung ebenfalls als Chief Sustainability Officer (CSO) fungiert.

2024 wurde das Nachhaltigkeitsengagement der Gewobag erneut von der internationalen ESG-Rating-Agentur Sustainalytics bewertet. Das ESG-Risk-Rating von Sustainalytics misst die Exposition eines Unternehmens gegenüber branchenspezifischen wesentlichen ESG-Risiken und wie gut ein Unternehmen diese Risiken managt. Mit einem ESG-Risk-Rating von 6,8 Punkten wurde die Gewobag erneut in die beste Risikokategorie (negligible/vernachlässigbar) eingestuft. Damit gehört die Gewobag zu den Top-2-Prozent der von Sustainalytics bewerteten Unternehmen aus der Branche „Real Estate“.

Unabhängig davon werden die Verankerung und die Umsetzung von Nachhaltigkeit als ein kontinuierlicher Prozess verstanden, weshalb die Gewobag ihr Engagement stetig weiter vorantreibt. Als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen mit einem konzernweiten Bestand von über 74.900 Wohnungen ist die Gewobag ein großer CO₂e-Emittent. Vor diesem Hintergrund liegt ein besonderer Fokus der Nachhaltigkeitsbemühungen beim Klimaschutz. Bis 2045 strebt die Gewobag einen klimaneutralen Gebäudebestand an. Um dieses Ziel zu erreichen, wurde im Rahmen der diesjährigen Mittelfristplanung das geplante Bestandsinvestitionsvolumen bis 2035 deutlich erhöht. Außerdem befasst sich die Gewobag mit dem Aufbau eines zielgerichteten Treibhausgas-Controllings und wird hierfür 2025 eine geeignete Softwarelösung implementieren. Zudem werden wir die zukunftssichere Versorgung unseres Bestandes voranbringen und den Anteil erneuerbarer Energien weiter ausbauen.

Darüber hinaus bereitet sich die Gewobag derzeit intensiv auf die Umsetzung neuer EU-Berichtspflichten vor – insbesondere auf die Corporate Sustainability Reporting Directive (CSRD) und die EU-Taxonomie. Daraus ergibt sich, dass die Nachhaltigkeitsberichterstattung gemäß diesen zwei Regularien voraussichtlich ab Geschäftsjahr 2025 verpflichtender Bestandteil des Lageberichts wird (sogenannte „Nachhaltigkeitserklärung“).

Weitere Informationen zum Nachhaltigkeitsengagement der Gewobag können dem Nachhaltigkeitsbericht 2024¹ entnommen werden.

¹ www.gewobag.de/energie-und-nachhaltigkeit/nachhaltigkeit/. Der Nachhaltigkeitsbericht wurde nicht geprüft und keiner prüferischen Durchsicht unterzogen.
  

Aufbau

Der Gewobag-Konzern besteht zum 31. Dezember 2024 aus den folgenden Gesellschaften:

Bestandshaltende Gesellschaften

• Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin (nachfolgend Gewobag AG)
• Gewobag WB Wohnen in Berlin GmbH (nachfolgend Gewobag WB)
• Gewobag PB Wohnen in Prenzlauer Berg GmbH (nachfolgend Gewobag PB)
• Gewobag EB Entwicklungs- und Baubetreuungsgesellschaft mbH (nachfolgend Gewobag EB)
• Gewobag KA GmbH & Co. KG (nachfolgend Gewobag KA)

Dienstleistungsgesellschaften

• Gewobag ED Energie- und Dienstleistungsgesellschaft mbH (nachfolgend Gewobag ED)
• Gewobag MB Mieterberatungsgesellschaft mbH (nachfolgend Gewobag MB)
• Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH (nachfolgend Gewobag VB)
• TREUCONSULT Immobilien GmbH (nachfolgend TREUCONSULT)
• Gewobag ID Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH (nachfolgend Gewobag ID)
• HausWart Plus Servicegesellschaft mbH (nachfolgend HausWart Plus)

Fondsbeteiligungen

• Prinz-Eugen-Straße 20 GmbH & Co. KG
• Gerichtstraße 10–11 GmbH & Co. KG
• GEWOBAG Immobilienfonds I GbR
• Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Geschäfts- und Wohnbauten KG
• Kurt Franke Grundstücksgesellschaft mbH & Co. Zille-Siedlung KG
• Grundstücksgesellschaft „Falkenseer Chaussee“ GbR (WIR-Fonds 7)
• Frobenstraße 22 GmbH & Co. KG
• Alvenslebenstraße 6 GmbH & Co. KG
• Mackensenstraße 5 GmbH & Co. KG
• Potsdamer Straße 148 GmbH & Co. KG
• Bülowstraße 12 GmbH & Co. KG
• Kulmer Straße 32 GmbH & Co. KG
• Pallasseum Wohnbauten GmbH & Co. KG
• Badstraße Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Grundbesitz KG
• Plata Grundstücksverwaltungs-GmbH & Co. Platanenallee 32 KG
• BETA Neunte Beteiligungsgesellschaft für Wohnungsbau mbH & Co. Immobilien Fonds KG (Cunostr.)

Projektentwicklungsgesellschaften

• Gewobag RS GmbH & Co. KG 
• OIB/Gewobag Projekt Gartenfeld Entwicklungs GmbH & Co. KG 
• Kronberg/Gewobag Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH 
• TREUCON/GEWOBAG Projektentwicklung Schönerlinder Straße GmbH & Co. KG 
• OIB/Gewobag Projektentwicklung Westendallee GmbH & Co. KG 
• Notos/Gewobag Projektentwicklung Allee der Kosmonauten GmbH 
• Notos/Gewobag Projektentwicklung Landsberger Tor GmbH 
• Interhomes/Gewobag Projektentwicklung Ludwig-Quidde-Straße GmbH & Co. KG 
• ZS Gewobag Projektentwicklung Wendenschloßstraße GmbH 
• ZS Gewobag Projektentwicklung Hohensaatener Str. GmbH 
• ZS/Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG 
• RIAS/Gewobag Projektentwicklung Britzer Damm GmbH 
• OIB/Gewobag Tal Center Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH 
• OIB/Gewobag Projekt Bucherstraße GmbH & Co. KG 
• ZS/Gewobag Projektentwicklung Heiligensee GmbH
   

Wachstumsziel

Der Gewobag-Konzern setzt seinen Wachstumskurs konsequent fort und erweitert seinen Immobilienbestand. Mittelfristig soll der Bestand durch Neubau von derzeit 74.936 auf ungefähr 81.900 eigene Wohnungen bis 2035 wachsen (bis 2026 auf 79.211). Damit setzt die Gewobag die politischen Vorgaben des Berliner Senats um, die Zahl der landeseigenen Wohnungen zu vergrößern und mehr Wohnraum in allen Bezirken Berlins für breite Schichten der Bevölkerung anzubieten. Dieses, vom Berliner Senat vorgegebene, Wachstumsziel im Sinne der Anzahl der im Jahr begonnenen und fertiggestellten Wohnungen ist zugleich Konzernziel.
   

Steuerungskennzahlen

Sowohl beim Neubau als auch bei der Vermietung von Wohnungen orientiert sich der Gewobag-Konzern an den Vorgaben, die insbesondere durch Mietpreisbremse, WoVG und die Kooperationsvereinbarung festgelegt sind. Die seit 2024 geltende Kooperationsvereinbarung sieht vor, dass die Bestandsmieten konzernweit im frei finanzierten Bestand um nicht mehr als durchschnittlich 2,9 Prozent jährlich steigen und maximal 6 Prozent der umlagefähigen Modernisierungskosten an die Mieterinnen und Mieter weiterzureichen sind. Sollte die Miete durch die genannten Mieterhöhungen über 27 Prozent des Haushaltsnettoeinkommens einer Mieterin oder eines Mieters betragen, wird sie auf Antrag des Mieters bzw. der Mieterin auf dieser Höhe gekappt.

2024 wurden rund 70 Prozent aller neu zu vermietenden Wohnungen an WBS-Berechtigte (WBS = Wohnberechtigungsschein) vermietet, 29,85 Prozent davon gehören zu den besonderen Bedarfsgruppen (z. B. Geflüchtete). Seit 2017 müssen zudem 50 Prozent der Neubauwohnungen als preisgebundene Wohnungen errichtet werden. Hier hat der Gewobag-Konzern bei den 2024 fertiggestellten Projekten eine bereinigte Quote von 50 Prozent erreicht.

Üblich für ein bestandshaltendes Unternehmen ist des Weiteren das laufende Monitoring der wesentlichen Steuerungskennzahlen Miethöhe, Leerstand, Fluktuation und Instandhaltung, zudem des EBITDA und des Jahresergebnisses.

Die folgenden Kennzahlen werden nur auf Konzernebene ermittelt:

Um die wirtschaftliche Stabilität des Konzerns zu sichern, werden bestimmte Finanzkennzahlen regelmäßig beobachtet. Die Investitionstätigkeit des Konzerns steuert die Gewobag über den Verschuldungsgrad (Loan-To-Value, LTV) nach IFRS. Dieser stellt die Kreditverbindlichkeiten (abzüglich der Eigenmittel) dem Vermögen (Summe der Verkehrswerte der Immobilien) gegenüber. Der Gewobag-Konzern hat sich zum Ziel gesetzt, den LTV nicht dauerhaft über 50 Prozent steigen zu lassen.

Der Zinsdeckungsgrad (Interest Service Cover Ratio, ISCR) dient ebenfalls als Steuerungsgröße. Dieser berücksichtigt das EBITDA, das als Ergebnis vor Zinsen, Steuern und Abschreibungen sowie Zuschreibungen definiert ist. Das EBITDA wird zur Berechnung des Zinsdeckungsgrads durch den Zinsaufwand dividiert. Für das Geschäftsjahr 2024 beträgt der Zinsdeckungsgrad des Konzerns 3,2 (Vorjahr 3,2) und liegt leicht über dem Planwert (3,1). Ziel ist, den Zinsdeckungsgrad des Konzerns über 2,5 zu halten.
  

Personal

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Personals:

Gemäß dem geplanten Bestandswachstum bei gleichzeitiger Effizienzsteigerung ist die Beschäftigtenzahl im Jahr 2024 insgesamt stabil geblieben. Die Beschäftigtenzahl der Gewobag WB wächst weiterhin, da nur in dieser Gesellschaft die Neueinstellungen für den Verbund von Gewobag AG, Gewobag WB und Gewobag PB durchgeführt werden. Die Beschäftigtenzahlen der Gewobag AG und der Gewobag PB sind 2024 durch altersbedingte Austritte weiter gesunken. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Gewobag AG, der Gewobag PB und der Gewobag WB sind jeweils für die anderen Unternehmen sowie zum Teil für weitere Konzerngesellschaften tätig.

Die Entscheidung, das Geschäftsfeld der Gewobag VB perspektivisch aufzulösen, ist im Jahr 2024 unter Anwendung des 2023 verhandelten Sozialplans größtenteils umgesetzt worden. Dabei wurde zirka ein Drittel der Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter in ein Arbeitsverhältnis bei der Gewobag WB übernommen. Die Beschäftigtenzahlen der Gewobag MB, der Gewobag EB sowie der Pallasseum Wohnbauten GmbH & Co. KG sind gegenüber dem Vorjahr weitestgehend unverändert. Die Gewobag ED baut ihr Geschäftsfeld weiter aus und ist entsprechend personell gewachsen.
  

Ausbildung

Die Zahl der Auszubildenden ist leicht gestiegen.
  

Weiterbildung

Die Ausgaben für Weiterbildung sind 2024 mit der Einführung einer breiten Führungskräfte- und Talententwicklung, der deutlich verstärkten Begleitung einzelner Teams und Bereiche sowie einer generellen Stärkung der Mitarbeitendenentwicklung gegenüber 2023 erneut gewachsen. Im Jahr 2024 wurde mit großem Erfolg die Akademie gegründet, die neue Formate wie den Vorstandsdialog eingeführt hat. Grundsätzlich hat die Weiterbildung aller Beschäftigten einen hohen Stellenwert. In nahezu allen Unternehmensbereichen soll die Digitalisierung der Arbeitsprozesse weiter vorangebracht werden. Die soziale Verantwortung der Gewobag bedingt es, dass „lebenslanges Lernen“ sowie „Fördern und Fordern“ zur Erreichung unserer Ziele unabdingbar sind.

Der Vorstand dankt – auch im Namen der Geschäftsführungen der Tochtergesellschaften – allen Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern des Gewobag-Konzerns für ihren Einsatz und spricht ihnen seine Anerkennung für die erbrachten Leistungen aus.
  

Geschäftsverlauf

Wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Nachdem die gesamtwirtschaftliche Lage in Deutschland im Jahr 2023 durch die Folgen des Krieges in der Ukraine und die extremen Energiepreiserhöhungen geprägt war, stagniert die wirtschaftliche Entwicklung auch noch im Jahr 2024. Die Nachwirkungen der vorangegangenen Krisen, der weiterhin schwachen weltwirtschaftlichen Entwicklung, der geopolitischen Krisen sowie der geldpolitischen Straffungen sind auch im Jahr 2024 weiterhin spürbar.

Die Berliner Wirtschaft konnte sich auch im Jahr 2024, nach dem heftigen Einbruch durch Corona im Jahr 2020 und den daraus resultierenden Auswirkungen in den darauffolgenden Jahren, weiterhin erholen. Vor allem die Dienstleistungsbranche hat im Jahr 2024 wesentlich zur Stärkung der Berliner Wirtschaft beigetragen. Zudem erholte sich die Tourismusbranche. Die Investitionstätigkeit in der Baubranche ist dagegen weiter durch hohe Zinsen gedämpft, was zu einem Rückgang der Auftragseingänge führte. Die Nachfrage nach Wohnraum bleibt in Berlin jedoch unverändert hoch.

Nachdem sich die Hauptstadt im Jahr 2023 weiter von den pandemiebedingten Auswirkungen erholt hat, stieg das Bruttoinlandsprodukt 2024 im Vergleich zum Vorjahr in Berlin weiter um zirka 1,3 Prozent², während es im Bundesdurchschnitt um 0,2 Prozent³ sank.

² www.ibb.de, Investitionsbank Berlin, Pressemitteilung „Berliner Wirtschaft: Moderates Wachstum in unruhigen Zeiten“ vom 23.12.2024.

³ www.destatis.de, Statistisches Bundesamt, Pressemitteilung „Bruttoinlandsprodukt im Jahr 2024 um 0,2 % gesunken“ vom 15.1.2025.
  

Ertragslage

Gewobag-Konzern

Vorstehende Tabelle fasst jeweils Umsätze, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus Betriebskosten und Grundstücksverkäufen als Ergebnis zusammen.

Im Vergleich zum Vorjahr stiegen die Mieterträge um 17,0 Mio. € an, insbesondere durch Zugänge von etwa 650 Wohnungen durch Neubau in 2023 und 2024 sowie Mieterhöhungen. Diese Ertragssteigerungen wurden jedoch durch gestiegene Bewirtschaftungs- und Finanzierungsaufwendungen sowie durch Abschreibungen für diese Bestände geschmälert.

Der Rückgang der übrigen Erträge ist vornehmlich auf geringere Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen aufgrund sich erholender Energiepreise zurückzuführen, die jedoch durch Erträge aus einem Grundstücksverkauf an die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH zwecks Schulbaus teilweise kompensiert wurden. Bereinigt um Versicherungsleistungen sanken die übrigen Erträge um 8,1 Mio. €.

Die Instandhaltungsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf 119,8 Mio. € erhöht und enthalten auch alle Aufwendungen, für die Erstattungsansprüche gegenüber Versicherungen bestehen (18 Mio. €). Die Erträge aus der Abwicklung von Versicherungsschäden sind in den übrigen Erträgen enthalten. Der Instandhaltungsaufwand erhöhte sich um 9,5 Mio. €. Der Instandhaltungsaufwand liegt damit 3,3 Mio. € über der Prognose.

Der übrige operative Aufwand sank im Vergleich zum Vorjahr durch geringere Aufwendungen für andere Lieferungen und Leistungen. Das Vorjahr war durch hohe Energiepreise gekennzeichnet, die sich im Jahr 2024 wieder erholten.

Der Anstieg des Personalaufwandes gegenüber 2023 ist im Wesentlichen auf die Tariferhöhung – inklusive Erhöhung des Urlaubsgelds – ab Juli 2024 zurückzuführen. Darüber hinaus trugen Inflationsausgleichszahlungen zur Erhöhung des Personalaufwandes bei.

In den Abschreibungen sind außerplanmäßige Abschreibungen von 13,4 Mio. € für 18 Objekte enthalten, die vor allem durch gesunkene Immobilienwerte verursacht wurden.

Das Zinsergebnis verschlechterte sich nur leicht in einem sehr herausfordernden Umfeld um 2,4 Mio. € auf 80,1 Mio. € aufgrund gestiegener fremdfinanzierter Investitionstätigkeit. Die auf die Herstellungskosten der Anlagen im Bau entfallenden Fremdkapitalzinsen belaufen sich auf 6,1 Mio. €. Im Jahresverlauf 2024 nahmen die Kreditverbindlichkeiten des Konzerns um etwa 261 Mio. € zu.

Das durch die Gewobag vorfinanzierte Bauvolumen (Grundstücke ohne Bauten, Anlagen im Bau, Bauvorbereitungskosten, geleistete Anzahlungen auf Projektentwicklungen sowie Vorfinanzierung von in den Konzernabschluss einbezogenen Projektentwicklungsgesellschaften und deren Immobilienvermögen) hat sich gegenüber dem Vorjahr von 945,2 Mio. € auf 1.270 Mio. € erhöht. Den Zinsaufwendungen für diese Wachstumsfinanzierung während der Planungs- und Bauphase von etwa 17,6 Mio. € in 2024 (rund 14,8 Mio. € in 2023) stehen derzeit noch keine Mieterträge gegenüber. Sie belasten somit zunächst das Jahresergebnis und den Zinsdeckungsgrad.

Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2024 ein Jahresergebnis von 28,0 Mio. € (Vorjahr: −53,7 Mio. €) erwirtschaftet. Das um außerplanmäßige Abschreibungen (13,4 Mio. €) bereinigte Jahresergebnis beträgt 41,4 Mio. € (Vorjahr: 44,2 Mio. €).
 

Gewobag AG

Vorstehende Tabelle fasst jeweils Umsatzerlöse, Bestandsveränderungen und Aufwendungen aus Betriebskosten und Grundstücksverkäufen als Jahresergebnis zusammen.

Im Vergleich zum Vorjahr erhöhten sich die Mieterträge um 9,0 Mio. €. Zugänge von etwa 400 Wohnungen durch Neubau in 2023 und 2024 sowie Mieterhöhungen führten zu entsprechenden Steigerungen der Mieterträge im Jahresvergleich.

Die übrigen Erträge erhöhten sich durch Erträge aus einem Grundstücksverkauf an die HOWOGE zwecks Schulbaus.

Die Instandhaltungsaufwendungen haben sich im Vergleich zum Vorjahr auf 65,7 Mio. € erhöht und enthalten auch alle Aufwendungen, für die Erstattungsansprüche gegenüber Versicherungen bestehen. Die Ertragsposition resultierend aus der Abwicklung von Versicherungsschäden befindet sich in den übrigen Erträgen.

Die Abschreibungen enthalten außerplanmäßige Abschreibungen von 9,7 Mio. € aufgrund gesunkener Immobilienwerte.

Das Zinsergebnis verbesserte sich in einem sehr herausfordernden Umfeld leicht um 0,9 Mio. € aufgrund von Erträgen aus Ausleihungen des Finanzanlagevermögens, die im Konzern konsolidiert werden. Die Herstellungskosten der Anlagen im Bau wurden um 1,7 Mio. € Zinsen erhöht. Im Jahresverlauf 2024 nahmen die Kreditverbindlichkeiten der Gewobag AG durch die Investitionstätigkeit um etwa 152 Mio. € zu.

Insgesamt wurde im Geschäftsjahr 2024 ein Jahresergebnis von 57,9 Mio. € erwirtschaftet. Das Jahresergebnis beinhaltet Beteiligungserträge von 56,0 Mio. €. Davon entfallen 52,7 Mio. € auf Erträge aus Gewinnabführungen, einschließlich eines Anwachsungsgewinns der Gewobag WB aus der Übernahme des WIR-Fonds 9 (17,1 Mio. €), sowie 3,5 Mio. € auf Erträge aus Beteiligungen an verbundenen Unternehmen.

Nach Bereinigung um periodenfremde Erträge, außerplanmäßige Abschreibungen und den Anwachsungsgewinn der Gewobag WB, der in den Erträgen aus Gewinnabführungen enthalten ist, reduziert sich das Jahresergebnis aus planmäßiger Geschäftstätigkeit auf 41,0 Mio. €, im Vergleich zu 48,9 Mio. € im Vorjahr. Dies ist hauptsächlich auf höhere Ertragsteuern zurückzuführen.

Da die Gewobag als Konzernobergesellschaft die Zinsbelastungen aus der Vorfinanzierung von Projektentwicklungen und Projektentwicklungsbeteiligungen trägt und keine Konzernumlagen für die Verwaltungskosten (z. B. Raumkosten, IT und sonstige Strukturkosten) erhoben werden, ist das Ergebnis der Gewobag aus planmäßiger Geschäftstätigkeit für den Zeitraum vor der jeweiligen Erstvermietung der Neubauobjekte durch die Übernahme dieser Kosten ohne korrespondierende Erträge geprägt.
 

Ergebnisverwendung

Das Geschäftsjahr 2024 schließt mit einem Jahresergebnis des Gewobag-Konzerns von 28,0 Mio. € ab. Der Vorstand schlägt vor, den Jahresüberschuss gemeinsam mit dem Gewinnvortrag (Bilanzgewinn) auf neue Rechnung vorzutragen.
  

Geschäftsentwicklung im Einzelnen

Hausbewirtschaftung

Bestand

Der Bestand des Gewobag-Konzerns ist über das gesamte Stadtgebiet Berlins verteilt. Dieser wurde in den letzten Jahren vor allem durch Ankäufe in allen Stadtteilen erweitert. Das zukünftige Wachstum wird im Wesentlichen durch Neubautätigkeit auf eigenen Grundstücken und im Rahmen der Umsetzung von Projektentwicklungen mit Joint-Venture-Partnern erfolgen.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Entwicklung der Anzahl der Wohnungen:

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und Entwicklung des Bestands (Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie Garagen/Stellplätze):

Mietenentwicklung

Per Stichtag 31. Dezember 2024 lag die Wohnungsmiete durchschnittlich bei 6,79 € je Quadratmeter (31. Dezember 2023: 6,46 € je Quadratmeter). Die jahresdurchschnittlichen Nettokaltmieten je Quadratmeter haben sich im Konzern gegenüber dem Vorjahr wie folgt entwickelt:

Die höhere Stichtagsmiete zum Jahresende resultiert im Wesentlichen aus der Neubauvermietung sowie aus durchgeführten Mietanpassungen nach § 558 BGB, § 559 BGB und WoBindG.
  

Preisfreier Bestand

Nach der Unterzeichnung der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ für den Zeitraum 2024 bis 2027 und der Abschaffung des „Mietendimmers“ zum 31. Dezember 2023 wurden Mieterhöhungen verschickt, die zum 1. Januar 2024 im öffentlich geförderten sozialen Wohnungsbau und zum 1. Februar 2024 im regulären Bestand wirksam geworden sind.
  

Preisgebundener Bestand

Mit Wirksamkeit ab 1. Januar 2024 wurden Mietanpassungen für den öffentlich geförderten Sozialen Wohnungsbau durchgeführt.
  

Leerstand

Im Gewobag-Konzern sank der stichtagsbezogene Leerstand im eigenen Wohnungsbestand (inklusive Beteiligungen und eigener Einheiten in Drittverwaltung) zum 31. Dezember 2024 auf 1.479 Wohnungen (Vorjahr: 1.695 Wohnungen). Die Leerstandsquote beträgt rund 2,0 Prozent (Vorjahr 2,3 Prozent). Davon befinden sich 0,5 Prozent / 402 Wohnungen (Vorjahr: 0,6 Prozent / 412 Wohnungen) in der Vermarktung. Begründet ist der Wohnungsleerstand vorrangig durch die notwendigerweise leer stehenden Objekte im Rahmen von Modernisierungsarbeiten (765 Wohnungen) und die umfassenden Sanierungsarbeiten im Hinblick auf die asbestbetroffenen Wohnungen im unbewohnten Zustand (185 Wohnungen).

Der stichtagsbezogene Leerstand der Gewobag AG im eigenen Bestand zum 31. Dezember 2024 sank auf 666 Wohnungen (Vorjahr: 799). Das entspricht einer Leerstandsquote von 1,6 Prozent (Vorjahr: 2,0 Prozent). Der Planwert von 2,0 Prozent sowie der Prognosewert von 1,9 Prozent wurden unterschritten. Begründet ist der Wohnungsleerstand vorrangig durch die notwendigerweise leer stehenden Objekte im Rahmen von Modernisierungsarbeiten (229 Wohnungen) und die umfassenden Sanierungsarbeiten in asbestbetroffenen Wohnungen im unbewohnten Zustand (140 Wohnungen).
  

Erlösschmälerungen

Die durch Leerstände sowie alle Arten von wohnungsbezogenen Mietminderungen verursachten Erlösschmälerungen (Miete und Betriebskosten) stiegen 2024 im Konzern auf rund 24,7 Mio. € (Vorjahr: 22,8 Mio. €) und bei der Gewobag AG auf rund 12,6 Mio. € (Vorjahr: 12,1 Mio. €). Nicht enthalten sind darin rund 2,3 Mio. € (Vorjahr: 3,5 Mio. €) Einnahmeausfälle, die bei der Gewobag AG im Sozialen Wohnungsbau aufgrund der Vorgaben der Kooperationsvereinbarung für am Markt nicht durchsetzbare Kostenmieten als objektbezogene Mietnachlässe bzw. -verzichte gewährt werden mussten. Diese werden direkt von der Kostenmiete abgesetzt.
  

Mietforderungen

Am 31. Dezember 2024 beliefen sich die Mietforderungen vor Wertberichtigungen im Konzern auf rund 7,6 Mio. € (Vorjahr: 14,3 Mio. €). Wertberichtigt bzw. abgeschrieben wurden 2024 rund 3,0 Mio. € (Vorjahr: 2,6 Mio. €). Bei der Gewobag AG beliefen sich die Mietforderungen vor Wertberichtigungen auf rund 4,4 Mio. € (Vorjahr: 9,8 Mio. €). Wertberichtigt bzw. abgeschrieben wurden 1,6 Mio. € (Vorjahr: 1,5 Mio. €). In Bezug auf die Sollmieten betrugen die Mietforderungsausfälle im Konzern und bei der Gewobag AG jeweils 0,7 Prozent (Vorjahr: 0,6 Prozent).
 

Mieterfluktuation

Im Konzern sank die Fluktuationsquote (2024: 4,4 Prozent; 2023: 4,6 Prozent) und liegt damit im Rahmen der Erwartungen. Die Kündigungen sanken auf 3.320 Fälle (Vorjahr: 3.448 Fälle) mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 7,07 €/m² (Vorjahr: 6,77 €/m²). Dem standen Neuvermietungen von 3.638 Wohnungen (Vorjahr: 3.808 Wohnungen) mit einer durchschnittlichen Nettokaltmiete von 8,50 €/m² (Vorjahr: 7,61 €/m²) gegenüber.

Bau- und Ankaufsaktivitäten

Ankauf

Im Berichtszeitraum erfolgten keine Bestandszukäufe.
 

Bautätigkeit

Der Gewobag-Konzern hat im Berichtsjahr durchschnittlich 36,55 €/m² in Modernisierung, Instandhaltung und Instandsetzung investiert (die Gewobag AG durchschnittlich 28,83 €/m²). Einige Bauleistungen, insbesondere im investiven Bereich, verschieben sich in das Folgejahr, weshalb der Planwert von rund 46,00 €/m² unterschritten wurde. In den nächsten fünf Jahren sollen die Investitionen in den Bestand bei über 44 €/m² liegen. Die aufwandswirksamen Maßnahmen beinhalten 26,0 Mio. € für die Objektsanierung inklusive Asbestbeseitigung.

Die Aktivitäten zur Modernisierung und Instandsetzung des Wohnungsbestands wurden in Ergänzung der laufenden/geplanten Instandhaltung portfolioorientiert planmäßig fortgesetzt. Der Fokus der Bautätigkeit lag im Berichtszeitraum weiterhin darauf, umfangreiche energetische Sanierungen in größeren Wohnkomplexen vorzubereiten und durchzuführen, weitere Neubauvorhaben (Dachgeschossaufbauten) zu planen und durchzuführen sowie bisher unsanierte Altbauten umfassend zu modernisieren.

Im Jahr 2024 konnte die Modernisierung der gründerzeitlichen Wohnanlage in der Seelower Str. 2 inklusive Dachgeschossausbauten realisiert werden, ebenso konnten die Teilsanierungen in der Wörther Str. 5 und 12 im Bezirk Prenzlauer Berg umgesetzt werden. In der Kastanienallee 80/81 wurde der Umbau auf eine zentrale Heizanlage realisiert.

Unsere Bauvorhaben in der Danziger Str. 19 inklusive fünf Dachgeschossausbauten, im Wohn!Aktiv-Haus im Eiserfelder Ring 9 mit einer Aufstockung um 36 Wohneinheiten sowie im unter Denkmalschutz stehenden Gebäude in der Hohenstaufenstraße 69 wurden fortgeführt und werden im nächsten Jahr beendet.

In der Quartiersentwicklung der Buckower Höfe wird das zweite Teilprojekt „Ostfeld“ mit insgesamt rund 385 Wohnungen im Bestand modernisiert und es werden 29 neue Wohnungen durch Dachaufstockung errichtet. Zum Ende des Jahres wird der erste Bauabschnitt mit 124 Wohnungen in der Modernisierung und 29 neuen Wohnungen durch Aufstockungen zum Großteil abgeschlossen. Die umfassenden Modernisierungsmaßnahmen in Bezug auf die weiteren 261 Wohnungen im Bestand wurden planmäßig begonnen. Auch die Instandsetzung des Parkhauses mit 239 Stellplätzen im zweiten Bauabschnitt wurde begonnen. Das Parkhaus wird mit einer Photovoltaikanlage überdacht und erhält auf vielen Stellplätzen Ladeinfrastruktur.

Weitere 2024 begonnene Bauvorhaben umfassen die Schönhauser Allee 41, das Gewerbequartier in der Havemannstr. 24, die Dachgeschossaufbauten im Segitzdamm 38, 38A und der Wassertorstr. 1 sowie die Sanierung des Parkhauses in der Kirchbachstr. 1–2. Auf dem Dach der Kirchbachstr. 1–2 startet im nächsten Schritt die Umsetzung des Projektes „Urban Gardening – Ökologische Gestaltung von städtischem Raum“.

In der Ella-Kay-Str. 4–50 wurden zirka 650 WBS-70-Wohnungen im bewohnten Zustand brandschutztechnisch saniert. Hier wurden die Stränge der haustechnischen Anlage entsprechend ertüchtigt.
 

Neubau

Die Neubautätigkeit im Jahr 2024 verteilt sich wie folgt auf die Konzerngesellschaften:

Von den 4.029 neu gebauten und in Realisierung befindlichen Wohnungen werden 3.361 Wohnungen mit Mietpreisbindung vermietet. Im Jahr 2024 erfolgte der Baubeginn für 1.237 Wohnungen in den Berliner Bezirken Marzahn-Hellersdorf, Tempelhof-Schöneberg, Spandau und Pankow.

Von den 2.792 im Jahr 2023 bereits im Bau befindlichen Wohnungen wurden 108 Wohnungen im Geschäftsjahr 2024 fertiggestellt. Von den fertiggestellten Wohnungen entstanden in Spandau 19 Wohnungen in der Groenerstr., 12 Wohnungen in der Sigmund-Bergmann-Str. und 20 Wohnungen in der Boca-Raton-Str. 24 Wohnungen entstanden in der Dänenstr. in Pankow und 29 Wohnungen als Dachgeschossaufbau im Quartier Buckower Höfe in Neukölln sowie vier Wohnungen in der Seelower Str. in Pankow.

Im Jahr 2024 befanden sich 3.921 Wohnungen im Bau. Davon wird für 1.120 Wohnungen die Fertigstellung im Jahr 2025 erwartet. Die restlichen im Bau befindlichen Wohnungen werden voraussichtlich im Jahr 2026 fertiggestellt.

Das Land Berlin bringt im Rahmen seiner Liegenschaftspolitik Grundstücke als Sachwerteinlage in die Gewobag ein. Beim geplanten Wohnungsneubau auf den eingebrachten Grundstücken werden mietenpolitische Verpflichtungen berücksichtigt, die mit der Einbringung verbunden sind. In den Jahren 2015 bis 2021 wurden 28 Einbringungsgrundstücke für Wohnungsbau übertragen, auf denen die Gewobag einen wichtigen Teil ihres Wohnungsneubauprogramms realisiert hat bzw. realisieren wird. Im Geschäftsjahr 2024 wurden keine weiteren Grundstücke vom Land Berlin für Neubautätigkeiten eingebracht.

Die folgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und die Entwicklung der für die Bautätigkeit inklusive Instandhaltung angefallenen Kosten:

Die nachfolgende Tabelle gibt einen Überblick über die Struktur und die Entwicklung des für die Bautätigkeit insgesamt angefallenen Herstellungs- und Erhaltungsaufwandes der Gewobag AG:

Die aufwandswirksamen Maßnahmen beinhalten 6,6 Mio. € für Asbestsanierungen (Vorjahr: 5,8 Mio. €).
  

Beteiligungen
  

Gewobag WB

Die Gewobag WB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. 90,1 Prozent der Anteile an der Gewobag WB hält die Gewobag AG. Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag WB ist Eigentümerin von 19.210 Wohnungen (Vorjahr: 19.040 Wohnungen). Der Bestand befindet sich überwiegend in den westlichen Stadtbezirken Berlins.

Darüber hinaus hält die Gewobag WB Anteile an wohnungsbestandshaltenden Immobilienfonds. Bis 2017 konnte die Gewobag WB acht Fondsgesellschaften im Wege der gesellschaftsrechtlichen Anwachsung übernehmen. Zum 1. Januar 2024 ist ebenfalls der WIR-Fonds 9 Grundstücksgesellschaft „Nelly-Sachs-Park“ GbR auf die Gewobag WB angewachsen. Per 31. Dezember 2024 hält die Gewobag WB noch 99,29 Prozent der Anteile am WIR-Fonds 7 Grundstücksgesellschaft „Falkenseer Chaussee“ GbR. Zudem konnte die Gewobag WB (als geschäftsführende Kommanditistin) im Geschäftsjahr weitere Anteile an der Pallasseum Wohnbauten GmbH & Co. KG erwerben und hält per 31. Dezember 2024 etwa 92,34 Prozent. Weiterhin hält sie 98,33 bis 99,98 Prozent der Anteile an sechs weiteren erbbauberechtigten KG-Fondsgesellschaften, bei denen sie auch jeweils Eigentümerin des Stammgrundstücks ist. Die Geschäftsbesorgung dieser KG-Fonds erfolgt weiterhin durch die AQUIS Verwaltungsgesellschaft mbH.
  

Gewobag PB

Die Gewobag PB zählt zu den drei großen bestandshaltenden Gesellschaften des Gewobag-Konzerns. Die Gewobag WB hält 90 Prozent der Anteile an der Gewobag PB und die Gewobag AG hält 8,9 Prozent. Weiterer Minderheitsgesellschafter ist die BERLETAS. Die Gewobag PB ist Eigentümerin von 13.243 Wohnungen (Vorjahr: 13.219 Wohnungen). Die Bestände liegen größtenteils im Stadtteil Prenzlauer Berg.

Der allein bei der Gewobag PB vorhandene Bereich der Restitution wird aufgrund der fortschreitenden Abarbeitung der vorliegenden Restitutionsanträge bald beendet sein. Im Geschäftsjahr wurden noch neun Vertragseinheiten auf fremde Rechnung betreut.
 

Gewobag EB

Die Gewobag EB ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Gewobag AG. Sie verfügt über 407 eigene Wohnungen und unterstützt die Gewobag AG bei der Umsetzung ihrer Wachstumsziele.

Im Auftrag der Gewobag AG betreut sie den Ankauf von Projektentwicklungen als Forward Deals oder im Rahmen eines Beteiligungsmodells. Ihre Aufgaben im Transaktionsprozess umfassen die Akquisition, die Betreuung der Due Diligence sowie das Vertragsmanagement während der Realisierung der Projektentwicklungen bis zur Übergabe der angekauften bzw. neu gebauten Wohnungen in den Bestand der Gewobag.
 

Gewobag ED

Die Gewobag ED ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Gewobag AG. Sie ist als Serviceanbieterin für Energiedienstleistungen des Gewobag-Konzerns und insbesondere für die Wärmeversorgung der zentral und dezentral beheizten Quartiere zuständig. Die Gesellschaft managt und optimiert den Betrieb der Wärmeanlagen. Datenmanagement und Monitoring werden dabei zukünftig Schwerpunktthemen sein. Der Energieeinkauf steht unter der Prämisse der Versorgungssicherheit und der Reduzierung klimaschädlicher Emissionen.

Die Gewobag ED hat eine wichtige Rolle bei der Umsetzung der Klimastrategie des Konzerns. Nachhaltige Energiekonzepte unter Einbeziehung erneuerbarer Energien werden zukünftig ein wesentlicher Schwerpunkt sein. Wichtig ist dabei, die bereits eingesetzten KWK-Anlagen (KWK = Kraft-Wärme-Kopplung) und sonstige EE-Anlagen (EE = erneuerbare Energien) sinnvoll in Zukunftskonzepte einzubinden.

Der verstärkte Einsatz von Photovoltaikanlagen in den Liegenschaften des Gewobag-Konzerns durch die Gewobag ED wird unter anderem ein wesentlicher Treiber sein, um die Energiewende umzusetzen.

Die Gewobag ED unterstützt die Entwicklung hin zum intelligenten Wohnen auch über Messdienstleistungen (Sub-Metering) und indem sie ihr Geschäftsfeld erweitert, um Daten automatisiert zu erfassen und zu übertragen. Zudem trägt die Gewobag ED durch ihre Multimediastrategie dazu bei, den Konzern erfolgreich zu digitalisieren. Sie schafft die infrastrukturellen Voraussetzungen für zukünftige digitale Prozesse und Dienstleistungen.

Im Bereich Mobilität unterstützt die ED den Konzern, Ladeinfrastruktur (LIS) aufzubauen und zu betreiben.
 

Gewobag ID

Die Gewobag ID ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag AG. Die Gesellschaft für Innovation, Digitalisierung und Geschäftsfeldentwicklung mbH wurde im Juni 2021 gegründet. Sie entwickelt neue Geschäftskonzepte und Technologien im Zusammenhang mit Immobiliengeschäften und setzt diese um. Hierzu erwirbt sie Beteiligungen an Unternehmen mit dieser Ausrichtung oder gründet mit geeigneten Partnern selbst solche Unternehmen.

Die Gesellschaft hält drei Beteiligungen an PropTechs. PropTech-Unternehmen optimieren immobilienwirtschaftliche Produkte und Dienstleistungen, indem sie neueste Informations- und Kommunikationstechnologien anwenden und Geschäftsprozesse einführen und effizienter machen. An der Immomio GmbH hält die Gewobag ID 7,54 Prozent der Anteile, an der KUGU Home GmbH 12,36 Prozent sowie 2,99 Prozent an der AIRTEAM Aerial Intelligence GmbH.
 

HausWart Plus

Die HausWart Plus Servicegesellschaft mbH ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag AG und wurde im Oktober 2024 gegründet. Die Gesellschaft bietet spezialisierte Hauswart-Services, die durch Kundennähe, Engagement, Kompetenz, Zuverlässigkeit und Schnelligkeit überzeugen. Mit eigenen HauswartInnen übernimmt die Gesellschaft ab dem 1. Juli 2025 die Betreuung von knapp 15.000 Wohnungen in ausgewählten Quartieren des Gewobag-Bestands, um die Qualität der Leistungen weiter zu verbessern. Perspektivisch werden die Leistungen auf den Gesamtbestand des Gewobag-Konzerns ausgeweitet.
  

Gewobag MB

Die Gewobag MB ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Gewobag AG und als integrierte Serviceanbieterin für die Gesellschaften des Gewobag-Konzerns tätig. Zu ihren Servicebereichen gehören der Mieterservice (Vermietungsservice, Mietschuldnerberatung) und die Sozialberatung in enger Zusammenarbeit mit dem Bestands- und Assetmanagement.

Im Kalenderjahr 2024 wurden durch den Vermietungsservice zirka 3.200 (Vorjahr: 3.500) Wohnungsmietverträge vermittelt, im Bereich der Mietschuldnerberatung wurden mehr als 8.900 (Vorjahr: 9.500) Aufträge erfolgreich bearbeitet.
 

Gewobag VB

Die Gewobag VB ist eine hundertprozentige Tochtergesellschaft der Gewobag AG. Ihr Kerngeschäft liegt in der Fremdverwaltung von Miethäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften und umfasst die Bewirtschaftung von Miet- und Eigentumswohnungen. Im Jahr 2024 wurden die von der VB verwalteten Bestände in fremdem Eigentum Schritt für Schritt reduziert und sämtliche Verträge aufgelöst. Einige Bestände, bei denen die Gewobag AG anteilige Eigentümerin ist, wurden bis Ende 2024 organisatorisch in die Gewobag AG überführt. Zum 31. Dezember 2024 folgte die sogenannte Teilbetriebsschließung der Gewobag VB.
 

TREUCONSULT

Die TREUCONSULT ist eine hundertprozentige Tochter der Gewobag AG. Zu ihrem Kerngeschäft zählt die Geschäftsführung und Geschäftsbesorgung bei Kommanditgesellschaften. Die Konzerngesellschaften Gewobag AG und Gewobag WB halten Anteile an diversen geschlossenen Immobilienfonds in der Rechtsform der GmbH & Co. KG. Die TREUCONSULT fungiert in den folgenden Gesellschaften als Geschäftsführerin und als persönlich haftende Gesellschafterin (Komplementärin) ohne Beteiligung am Kapital der jeweiligen Fondsgesellschaften:

• BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG
• Gewobag KA GmbH & Co. KG
• Gewobag RS GmbH & Co. KG
• ZS/Gewobag Landsberger Allee Grundstücksentwicklungs GmbH & Co. KG
• Prinz-Eugen-Straße 20 GmbH & Co. KG
• Gerichtstraße 10–11 GmbH & Co. KG
• Frobenstraße 22 GmbH & Co. KG
• Alvenslebenstraße 6 GmbH & Co. KG
• Mackensenstraße 5 GmbH & Co. KG
• Potsdamer Straße 148 GmbH & Co. KG
• Bülowstraße 12 GmbH & Co. KG
• Kulmer Straße 32 GmbH & Co. KG
  

Bei der Pallasseum Wohnbauten GmbH & Co. KG nimmt die TREUCONSULT nur die Rolle der persönlich haftenden Gesellschafterin (Komplementärin) wahr.
 

Gewobag KA

Die Gewobag AG hält 94,7 Prozent der Anteile an der bestandshaltenden Gesellschaft Gewobag KA GmbH & Co. KG und führt deren Geschäftsbesorgung durch. Die Gewobag KA hatte mit der BIM Berliner Immobilienmanagement GmbH einen Generalmietvertrag zur Nutzung als Unterkunft für Geflüchtete bis zum 31. Dezember 2022 geschlossen, der ausgelaufen ist. Mittelfristig ist geplant, das Grundstück zu einem Neubauquartier zu entwickeln. Die TREUCONSULT ist Komplementärin (ohne Beteiligung am Kapital).
 

BERLETAS

Die Geschäftstätigkeit der BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG beschränkt sich auf den Erwerb, das Halten, das Verwalten und die Veräußerung von Gesellschaftsbeteiligungen. Die Geschäftsführung erfolgt durch die persönlich haftende Gesellschafterin, die TREUCONSULT und die Kommanditistin Gewobag AG gemeinschaftlich. Die Kommanditistinnen der Gesellschaft sind mit 51,52 Prozent die Stiftung Berliner Leben und mit 48,48 Prozent die Gewobag AG.

Die BERLETAS hält Beteiligungen an den Konzerngesellschaften Gewobag WB in Höhe von 9,94 Prozent und Gewobag PB in Höhe von 1,1 Prozent.
 

Projektentwicklungsbeteiligungen

Bei den im Folgenden dargestellten Projektentwicklungsgesellschaften handelt es sich um Zweckgesellschaften und Tochterunternehmen, die im Konzernabschluss der Gewobag vollkonsolidiert werden. Die Gewobag AG hat Einfluss auf diese Gesellschaften durch entsprechende vertragliche Vereinbarungen mit den Projektpartnern, in denen der Projektablauf skizziert ist, durch die Übernahme maßgeblicher Finanzierungsanteile sowie durch eine Kaufoption auf die Beteiligung des jeweiligen Mitgesellschafters.

Vermögenslage

Gewobag-Konzern

In dieser Darstellung wurden folgende Verrechnungen vorgenommen: Betriebskostenzahlungen mit Vorschüssen der Mieterschaft, Treuhandkonten mit entsprechenden Verbindlichkeiten. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden insgesamt als langfristig dargestellt, da grundsätzlich eine Prolongation oder Refinanzierung vorgesehen ist. Die Fristigkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel (Bestandteil des Konzernanhangs) dargestellt, die weiteren Refinanzierungen im Abschnitt „Finanzierungsaktivitäten“.

Der Anstieg des Sachanlagevermögens beruht insbesondere auf aktivierten Modernisierungskosten sowie Neubaumaßnahmen. Den Zugängen (397,9 Mio. €) stehen planmäßige (107,8 Mio. €) und außerplanmäßige (13,4 Mio. €) Abschreibungen gegenüber.

Die Veränderung des Finanzanlagevermögens resultiert im Wesentlichen aus Zugängen in den sonstigen Ausleihungen von 88,0 Mio. €. Seit 2024 werden Ausleihungen an Mitgesellschafter bei der Konsolidierung von Zweckgesellschaften nicht mehr in die Kapitalkonsolidierung einbezogen. Stattdessen werden Anteile mit dem neu bewerteten Eigenkapital der Projektgesellschaft verrechnet.

Die mittel- und kurzfristigen Forderungen verzeichneten eine Gesamtsteigerung von 15 Mio. €, die im Wesentlichen auf die Veräußerung von Grundstücken mit einer Veränderung von 10,2 Mio. €, auf gestiegene Forderungen gegenüber dem Finanzamt aus Steuererstattungen in Höhe von 5,6 Mio. € sowie auf eine Veränderung der Forderungen aus Versicherungsschäden in Höhe von 3,3 Mio. € zurückzuführen ist. Demgegenüber steht eine Senkung der Forderungen gegenüber der Mieterschaft in Höhe von 6,9 Mio. €.

Die Veränderung im Eigenkapital resultiert aus einem Konzernjahresüberschuss von 28,0 Mio. € sowie aus Einlagen des Gesellschafters Land Berlin in Höhe von 16,9 Mio. € in die Kapitalrücklage aus Mitteln für Eigenkapitalzuführungen aus dem Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt (SIWA). Die Eigenkapitalquote nach Vermögenslage beträgt nun 5,6 Prozent (Vorjahr: 3,6 Prozent). Im Vergleich zum Vorjahr zeigt sich eine Verbesserung der Eigenkapitalquote, was auf die positiven finanziellen Entwicklungen und die zusätzlichen Einlagen zurückzuführen ist. Bei einem Ansatz der Immobilien mit Verkehrswerten sind das Vermögen des Konzerns und die Eigenkapitalquote weiterhin deutlich höher.

Die Modernisierungen und Instandsetzungen sowie der Neubau wurden teilweise mit Fördermitteldarlehen der IBB und der KfW finanziert. Auch Mittel der Europäischen Investitionsbank (EIB) und der Council of Europe Bank (CEB) dienen dieser Finanzierung. Zusätzlich wurden Kapitalmarktdarlehen sowie kurzfristige Finanzierungen eingesetzt. Schuldscheindarlehen bzw. Anleihen wurden 2024 nicht emittiert.

Den Fremdmittelzugängen von 1.269,7 Mio. € stehen planmäßige und außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen von 989,9 Mio. € sowie gewährte Tilgungszuschüsse von 18,9 Mio. € gegenüber.

Die Rückstellungen verzeichneten einen leichten Rückgang von insgesamt 4,1 Mio. €. Im Wesentlichen resultieren sie aus den gleichen Vorgängen wie im Vorjahr. Der Rückgang ist insbesondere auf die Rückstellungen für ausstehende Rechnungen der Wärmelieferung zurückzuführen, die sich von 15,7 Mio. € im Jahr 2023 auf 6,8 Mio. € verringert haben. Dem steht eine gegenläufige Entwicklung der Rückstellungen für Instandhaltungskosten gegenüber, die sich von 12,1 Mio. € im Jahr 2023 auf 16,5 Mio. € erhöht haben.

Die Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Vermietung in Höhe von 22,9 Mio. € sowie den Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen in Höhe von 2,6 Mio. €.

Als passiver Rechnungsabgrenzungsposten werden Einmalzahlungen aus Erbbauzinsen sowie die gewährten Zuschüsse, die bei planmäßiger Entwicklung über die Laufzeit von zwei Betrauungsakten aufgelöst werden, ausgewiesen. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung.
 

Gewobag AG

In dieser Darstellung wurde folgende Verrechnung vorgenommen: Betriebskostenzahlungen mit Vorschüssen der Mieterschaft. Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten und anderen Kreditgebern werden insgesamt als langfristig dargestellt, da grundsätzlich eine Prolongation oder Refinanzierung vorgesehen ist. Die Fristigkeiten sind im Verbindlichkeitenspiegel (siehe Kapitel C.1.11 im Anhang) dargestellt, die weiteren Refinanzierungen im Abschnitt „Finanzierungsaktivitäten“.

Das Sachanlagevermögen verzeichnete einen Anstieg um rund 40 Mio. €, was im Wesentlichen auf die Zugänge der Position „Anlagen im Bau“ von 116,6 Mio.€ zurückzuführen ist. Diese Entwicklung spiegelt die fortgesetzten Investitionen in unsere Projekte wider, die darauf abzielen, die Wohnkapazitäten zu erweitern. Dem gegenüber stehen planmäßige Abschreibungen (64,9 Mio. €) und außerplanmäßige Abschreibungen (9,7 Mio. €) auf Sachanlagen, die ebenfalls einen signifikanten Einfluss auf die Bilanz hatten.

Die Zunahme im Finanzanlagevermögen resultiert im Wesentlichen aus der Ausreichung von Darlehen an verbundene Unternehmen und an Projektgesellschaften (150,0 Mio. €). Die Beteiligungswerte im Hinblick auf verbundene Unternehmen erhöhten sich bei den KG-Fonds durch den Erwerb weiterer Anteile.

Zur Stabilisierung der Eigenkapitalausstattung der Gewobag ID erfolgte eine Einzahlung in die Kapitalrücklage der Gesellschaft (2,3 Mio. €).

Die Erhöhung der mittel- und kurzfristigen Forderungen ist hauptsächlich auf den Anstieg der Forderungen gegen verbundene Unternehmen in Höhe von 17,9 Mio. € sowie auf Forderungen aus dem Verkauf von Grundstücken in Höhe von 10,2 Mio. € zurückzuführen.

Das Eigenkapital stieg durch den Jahresüberschuss von 57,9 Mio. € sowie durch Einlagen des Gesellschafters Land Berlin in Höhe von 16,9 Mio. € in die Kapitalrücklage aus Mitteln für Eigenkapitalzuführungen aus dem Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt (SIWA). Die Eigenkapitalquote verbesserte sich auf 9,7 Prozent im Vergleich zum Vorjahr mit 8,9 Prozent.

Für Neubauvorhaben und Maßnahmen zur Sanierung und Instandsetzung wurden Fördermitteldarlehen der IBB und der KfW in Anspruch genommen. Ebenfalls werden Mittel der EIB und der CEB eingesetzt. Weiterhin erfolgte die Aufnahme von dinglich besicherten Darlehen. Für Zwischenfinanzierungen wurden kurzfristige Finanzierungsmittel (Commercial Paper und Kreditrahmen) aufgenommen. Den Fremdmittelzugängen (1.126,2 Mio. €) stehen planmäßige und außerplanmäßige Darlehensrückzahlungen (955,2 Mio. €) sowie gewährte Tilgungszuschüsse von 18,7 Mio. € gegenüber.

Die Zunahme der übrigen Verbindlichkeiten resultiert im Wesentlichen aus dem Anstieg der Verbindlichkeiten aus Vermietung in Höhe von 13,0 Mio. €.

Als Rechnungsabgrenzungsposten werden passive Rechnungsabgrenzungen für Einmalzahlungen aus Erbbauzinsen sowie die gewährten Zuschüsse, die über die Laufzeit des Betrauungsaktes (im Rahmen des Erwerbs von Wohnungen in der Karl-Marx-Allee) aufgelöst werden, ausgewiesen. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung.

Zum 31. Dezember 2024 wies die Gewobag AG einen Bestand an flüssigen Mitteln (ohne Mietkautionen) von rund 48,8 Mio. € (Vorjahr: 26,1 Mio. €) aus.
 

Kapitalflussrechnung Gewobag AG

Der Finanzmittelfonds der Gewobag besteht ausschließlich aus frei verfügbaren flüssigen Mitteln.

Der Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit wird im Wesentlichen durch Einnahmen und Ausgaben aus dem Bereich Hausbewirtschaftung bestimmt.

Der Cashflow aus Finanzierungstätigkeit ist durch Umfinanzierungsmaßnahmen und die Aufnahme von Finanzierungsmitteln beeinflusst.

Das Liquiditätsergebnis aus Investitionstätigkeit ist geprägt durch die Bereitstellung von Mitteln für Investitionen der Projektgesellschaften sowie für Investitionen in Modernisierung und Neubau.
  

Finanzierungsaktivitäten

Der Gewobag-Konzern weist branchenüblich einen hohen Fremdkapitalanteil aus. Die daraus resultierende Zinsbelastung wird sich auch künftig durch die erhöhten Finanzierungskosten und die steigenden Finanzverbindlichkeiten erhöhen.

Die seit einigen Jahren erfolgreich eingesetzten Unternehmensfinanzierungen werden weiterhin bedeutend sein. Den Schwerpunkt der künftigen Finanzierungsmittel bilden allerdings Fördermittel der IBB aus den Wohnungsbauförderungsbestimmungen (WFB) 2023.

Die Gewobag AG hat die Ratingagenturen Moody’s und S&P (seit 2015) beauftragt, den Konzern jährlich zu bewerten. Zum 31. Dezember 2024 wird der Gewobag-Konzern von Moody’s mit einem Rating von A1 und von S&P mit A beurteilt. Durch das Land Berlin als Gesellschafter der Gewobag AG verbessern sich die Stand-Alone-Rating-Noten auf die genannten Rating-Noten.
 

Unbesicherte Finanzinstrumente

Auf Basis der beiden erhaltenen Ratings ist der Gewobag-Konzern weiterhin in der Lage, auch unbesicherte Unternehmens- und Projektfinanzierungen aufzunehmen.

Die Geschäftsbeziehung zur Europäischen Investitionsbank (EIB) wurde 2023 weiter ausgebaut, um insbesondere den Neubau mitzufinanzieren. Dazu wurde ein Kreditvertrag über 300 Mio. € abgeschlossen. Im Jahr 2024 wurden hiervon 150 Mio. € mit einer Laufzeit von 25 Jahren valutiert.

Zusätzlich wurde 2023 ein Darlehensvertrag mit der Council of Europe Bank (CEB) über 100 Mio. € abgeschlossen, der in voller Höhe in 2023 und 2024 valutiert wurde. Die Mittel mit einer Laufzeit von 10 bzw. 30 Jahren dienen vorrangig der energetischen Modernisierung und Instandsetzung der Wohnungsbestände.

Schuldverschreibungen und Anleihe sind endfällig gestaltet. Dies trägt dazu bei, den Durchschnittstilgungssatz des Konzerns auf einem moderaten Niveau zu halten (2024: 1,51 Prozent; Vorjahr: 2,10 Prozent), solange die hochinvestive Phase läuft.
 

Derivative Finanzinstrumente

Per 31. Dezember 2024 sind keine derivativen Finanzierungsinstrumente vorhanden.
 

Darlehensmanagement

Der gesamte Zinsaufwand des Gewobag-Konzerns erhöhte sich im Berichtsjahr auf 82,5 Mio. € (Vorjahr: 78,4 Mio. €). Die Kreditverbindlichkeiten stiegen nur leicht auf 5.391 Mio. € (Vorjahr: 5.130 Mio. €). Der Durchschnittszinssatz für den Gewobag-Konzern erhöhte sich 2024 auf 1,67 Prozent (Vorjahr: 1,57 Prozent).

Der Zinsaufwand der Gewobag AG stieg im Berichtsjahr auf 72,9 Mio. € (Vorjahr: 66,7 Mio. €). Die Kreditverbindlichkeiten haben sich auf 4.498,9 Mio. € (Vorjahr: 4.346,6 Mio. €) erhöht. Der Durchschnittszinssatz für die Gewobag stieg 2024 auf 1,65 Prozent (Vorjahr: 1,53 Prozent).

Im Rahmen der laufenden Analyse und Optimierung des Kreditportfolios wurden abermals zahlreiche Darlehensablösungen bzw. -umfinanzierungen vorgenommen.
 

Kurzfristige Liquidität

Der Gewobag-Konzern nutzt kurzfristige Finanzierungsmittel zur Liquiditätssteuerung und Optimierung des Kreditportfolios. Bei mehreren Kreditinstituten bestehen eingeräumte Kreditrahmen von insgesamt 460 Mio. € mit unterschiedlichen Laufzeiten. Diese sind per 31. Dezember 2024 mit 100 Mio. € Barkredit (fällig im Jahr 2025) und mit 1,2 Mio. € für Bürgschaften in Anspruch genommen.

Zusätzlich besteht ein Bürgschaftsrahmen (Laufzeit b. a. w.) bei einem Kreditinstitut in Höhe von 40 Mio. €, der in Höhe von 8,3 Mio. € zum Bilanzstichtag in Anspruch genommen ist. Ein weiterer Bürgschaftsrahmen (Laufzeit b. a. w.) bei einem anderen Kreditinstitut in Höhe von 50 Mio. € ist zum Bilanzstichtag in Höhe von 30,5 Mio. € in Anspruch genommen. Darüber hinaus wurde 2019 ein Commercial-Paper(CP)-Programm über 500 Mio. € aufgelegt. Dabei hat die Gewobag die Möglichkeit, einzelne CPs mit einer Laufzeit von unter einem Jahr zu emittieren. Dies trägt dazu bei, die teureren Kreditlinien zu schonen. Per 31. Dezember 2024 gab es eine Inanspruchnahme von insgesamt 155 Mio. €, die im Jahr 2025 fällig werden.
 

Fazit – Gesamtbeurteilung des Geschäftsverlaufs und der Entwicklung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage

Gewobag-Konzern

Für das Geschäftsjahr 2024 zeigt der Gewobag-Konzern eine positive Entwicklung sowohl in der Vermögens- als auch in der Finanzlage. Der Konzern profitiert von einem dynamischen Wachstumskurs, insbesondere durch Neubauten auf eigenen und eingebrachten Grundstücken. Weiterhin schreitet die Baurechtschaffung bei Projektentwicklungsbeteiligungen voran, was zukünftige Wachstumspotenziale absichert.

Es sind keine Risiken ersichtlich, die den Fortbestand oder die Zahlungsfähigkeit des Konzerns gefährden könnten.

Die operative Geschäftstätigkeit lässt auf eine weiterhin stabile und positive Ertragsentwicklung schließen, vorausgesetzt, die Mietenpolitik des Landes Berlin passt sich entsprechend der Kostenentwicklung an.

Das aus dem Jahresergebnis abgeleitete EBITDA liegt mit 237,1 Mio. € über dem Planwert von 208,1 Mio. €, insbesondere durch ein um 31 Mio. € höheres Rohergebnis.

Der Anstieg im Jahresergebnis deckt die Zinsaufwendungen für die neuen Objekte, sodass der Neubau im Jahr 2024 keine relevanten Auswirkungen auf den Zinsdeckungsgrad hat.
 

Gewobag AG

Auch das EBITDA der Gewobag AG übertrifft mit 186,7 Mio. € den Planwert von 153,0 Mio. €, insbesondere durch ein um 13 Mio. € höheres Rohergebnis sowie höhere Erträge aus Gewinnabführungen (20,3 Mio. €), die aber im Konzern eliminiert werden. Ähnlich wie beim Konzern ist die Perspektive auf eine stabile Ertragsentwicklung positiv.
 

Chancen und Risiken

Corporate Governance

Die Gewobag hat eine integrierte Corporate Governance eingerichtet. Dies trägt als wesentlicher Bestandteil zur langfristigen Sicherung des Fortbestands des Konzerns und seiner Tochtergesellschaften bei. Zentrale Elemente sind das Risikomanagementsystem (RMS), das interne Kontrollsystem (IKS), das Compliance-Management-System (CMS) sowie die Interne Revision (IR). Die Governance-Systeme werden von der Stabsabteilung Corporate Governance verantwortet und fortlaufend auf ihre Funktionsfähigkeit (Angemessenheit und Wirksamkeit) hin überprüft und im Hinblick auf rechtliche Vorschriften und branchenübliche Standards weiterentwickelt.

Die konzernweiten Strukturen und Abläufe stellen einen verantwortungsvollen Umgang mit Risiken sicher. Als Risiken werden mögliche negative Abweichungen von definierten Unternehmenszielen verstanden, die durch interne oder externe Ereignisse, Handlungen oder Versäumnisse verursacht werden und eine potenzielle Bedrohung für den Erfolg, die Einhaltung von Regeln oder die Existenz des Unternehmens darstellen. Die integrierte Identifikation, Bewertung, Steuerung, Überwachung und Kommunikation von Risiken erfolgt anhand von implementierten Regelprozessen.

Teil der regelmäßigen Berichterstattung an Vorstand, Aufsichtsrat und Gesellschafter sind neben der operativen Umsetzung ebenfalls die laufende Überwachung und strategische Weiterentwicklung der Governance-Systeme. Die Organe der Konzerngesellschaften werden so bei der Wahrnehmung ihrer Leitungs- und Kontrollpflichten bestmöglich unterstützt.
  

Compliance-Management-System (CMS)

Als Element der verantwortungsvollen Unternehmensführung und wesentliche Grundlage für vertrauensvolle, integre und nachhaltige Geschäftsbeziehungen hat der Gewobag-Konzern ein konzernweites Compliance Management eingerichtet.

In einem Leitbild kommt die Unternehmenskultur zum Ausdruck. Es definiert verbindlich die Unternehmenswerte und gibt Orientierung für die Unternehmensziele. Als verpflichtende Basis für das tägliche Handeln sind ein Code of Conduct und Führungsgrundsätze formuliert, die in sämtlichen dienstlichen Belangen Anwendung finden. Vorstand und Aufsichtsrat handeln ebenfalls nach den Vorgaben des Berliner Corporate Governance Kodex und den Beteiligungshinweisen des Landes Berlin als Gesellschafter.

Weiterhin sind interne Richtlinien zur Organisation des Compliance Managements und des Hinweisgebersystems definiert sowie zur Korruptionsprävention, hier insbesondere im Hinblick auf den Umgang mit Interessenkonflikten und Zuwendungen.

Geschäftspartnerinnen und Geschäftspartner werden über einen Business Code of Conduct zur Einhaltung von Gesetzen und verbindlichen Standards, Geschäftsintegrität, Beachtung wesentlicher Arbeitsbedingungen und Arbeitnehmerrechte sowie zu Umweltschutz und Nachhaltigkeit verpflichtet.

Das zentrale Beratungsorgan in Compliance Fragen ist der Compliance-Ausschuss. Der Chief Risk & Compliance Officer verantwortet und überwacht die operative Durchführung der Compliance-Prozesse und der Berichterstattung sowie die Ausgestaltung und kontinuierliche Weiterentwicklung des CMS. Die Analyse von Compliance-Risiken erfolgt regelmäßig im Rahmen der Risikomanagementprozesse sowie in Workshops mit den Fachbereichen. Es finden regelmäßige sowie anlassbezogene Präsenzschulungen sowie E-Learnings zu Compliance-Sachverhalten für alle Beschäftigten im Konzern statt.

Das CMS des Gewobag-Konzerns wird regelmäßig durch externe ExpertInnen auditiert und durch das Institut für Corporate Governance in der Immobilienwirtschaft (ICG) zertifiziert. Das Erstaudit in 2023/2024 hat keine Feststellungen ergeben. Empfohlen wurde, die Compliance-Risikoanalysen auszuweiten sowie die vorhandenen Compliance-Dokumentationen zu vereinfachen. Beides wurde 2024 umgesetzt. Für 2025 ist die Einführung zusätzlicher, zielgruppenspezifischer Präsenzschulungen geplant und für die Folgejahre die Weiterentwicklung der Dokumentation von Geschäftspartnerprüfungen mit Compliance-Bezug, insbesondere auch zur Umsetzung der EU-Vorgaben zur Geldwäscheprävention ab 2027.
 

Internes Kontrollsystem (IKS)

Das IKS sichert die Effektivität wesentlicher Unternehmensprozesse, indem operative Risiken durch präventive oder aufdeckende Maßnahmen und Kontrollen abgesichert werden. Dabei kommen sowohl prozessintegrierte Kontrollen und organisatorische Sicherungsmaßnahmen wie auch prozessunabhängige Self-Assessments und Audits durch Dritte zum Tragen. Das IKS trägt so zur Risikosteuerung, Regeleinhaltung (Compliance), Umsetzung der organisatorischen Sorgfalts- und Überwachungspflichten sowie einer zuverlässigen Berichterstattung bei.

Wesentliche Unternehmensprozesse sind im Prozessmanagement-Tool veröffentlicht. Identifizierte operative Risiken sowie Maßnahmen und implementierte Kontrollen werden durch die verantwortlichen Fachbereiche im Risiko- und IKS-Tool dokumentiert und gesteuert. Die hieraus abgeleitete Risiko-Kontroll-Matrix und die automatisierten Kontrollberichte sind Bestandteil der regelmäßigen Berichterstattung.

Insbesondere im Hinblick auf die Rechnungslegung sind klare Verantwortlichkeiten und Prozesse definiert. Die konzernweiten Bilanzierungs-, Kontierungs- und Bewertungsvorgaben werden regelmäßig überprüft und aktualisiert. Wesentliche Kontrollelemente sind das Mehr-Augen-Prinzip, die Funktionstrennung und das Berechtigungskonzept sowie regelmäßige Prüfroutinen und manuelle Stichprobenkontrollen. Zudem unterliegt die kurz- und mittelfristige Wirtschaftsplanung des Konzerns einem laufenden Controlling und Berichtswesen. Es erfolgen regelmäßige Berichterstattungen über den Gang der Geschäfte sowie die Übermittlung von Plan-Ist-Vergleichen an den Gesellschafter, Aufsichtsrat, Vorstand und weitere Entscheidungsträger im Konzern.
 

Risikomanagementsystem (RMS)

Zentrales Steuerungsorgan des konzernweiten RMS ist das Risikomanagementkomitee. Der Chief Risk & Compliance Officer verantwortet und überwacht die operative Durchführung der RM-Prozesse und der Berichterstattung sowie die Ausgestaltung und kontinuierliche Weiterentwicklung des RMS. Die Risikoidentifikation, -bewertung und -steuerung wird durch die jeweils fachverantwortlichen RisikoeignerInnen vorgenommen. Die regelmäßige prozessunabhängige Überwachung des RMS erfolgt durch die Interne Revision, zuletzt im Jahr 2024.

Im Rahmen der quartalsweisen Aktualisierung des Risikoinventars werden Risiken durch die fachverantwortlichen RisikoeignerInnen im Konzern systematisch identifiziert, analysiert und hinsichtlich ihrer Eintrittswahrscheinlichkeit sowie ihres potenziellen Schadensausmaßes vor und nach Gegenmaßnahmen bewertet (Brutto- und Netto-Bewertung). Die Bewertung der Auswirkungen erfolgt im Hinblick auf die quantitative Bewertungsdimension (finanzieller Schaden) sowie auf die qualitativen Bewertungsdimensionen (Reputationsschaden, Compliance-Schaden, sozialer Schaden und Umweltschaden). Grundsätzlich ist bei der Bewertung eine Quantifizierung anzustreben. Hierfür sind folgende Stufen und Schwellenwerte festgelegt:

Eintrittswahrscheinlichkeit:

• Hoch: > 50 % – 100 %
• Mittel: > 25 % – 50 %
• Niedrig: > 5 % – 25 %
• Sehr gering: > 0 % – 5 %

Auswirkungen:

• Gravierend: > 15 Mio. €
• Wesentlich: > 5 Mio. € – 15 Mio. €
• Moderat: > 1 Mio. € – 5 Mio. €
• Niedrig:  ≤ 1 Mio. €

Die konzernweite Erfassung erfolgt über eine Risikomanagementsoftware. Risiken können dabei sowohl durch die RisikoeignerInnen initiativ gemeldet als auch durch das Risikomanagement abgefragt werden (Bottom-up- und Top-down-Erfassung). Erfasste Risiken werden zentral im Risikomanagement gebündelt, auf Plausibilität geprüft und im Rahmen einer integrierten Corporate-Governance-Berichterstattung an die zuständigen VerantwortungsträgerInnen kommuniziert. Bei einer wesentlichen Änderung der Risikolage besteht zudem eine Sofortmeldepflicht (Ad-hoc-Meldung). So wird sichergestellt, dass notwendige Präventions- bzw. Gegenmaßnahmen zeitnah und bedarfsgerecht eingeleitet werden können. Gesellschafter und Aufsichtsrat werden regelmäßig und ausführlich über alle relevanten Risikoentwicklungen des Konzerns informiert.

Im Interesse aller StakeholderInnen hat die Unternehmensführung eine konservative und auf Sicherheit bedachte Risikostrategie vorgegeben. Eine wesentliche Vorgabe bei der Steuerung des Unternehmens ist der Erhalt des Investment-Grade-Ratings auf A-Level (Risikotoleranz). Die Risikostrategie wird laufend vor dem Hintergrund der aktuellen Unternehmensstrategie und sich ändernder Rahmenbedingungen überprüft und bei Bedarf an diese angepasst.
  

Gesamteinschätzung der Risiken

Da grundsätzlich nicht alle Risiken vermeidbar sind, erfolgt im Rahmen des RMS eine aktive Risikosteuerung. Für erkannte Risiken wurden dort, wo erforderlich und möglich, Maßnahmen zur Minderung der potenziellen Schadenshöhe und Eintrittswahrscheinlichkeit getroffen.

Für die Risikoaggregation wurde der Eintritt aller Nettorisiken für 2025 und 2026 simuliert und deren Auswirkungen auf die Steuerungskennzahlen (LTV und ISCR) für Risikostrategie (Risikotoleranz) und Risikotragfähigkeit ermittelt.

Die festgelegten Grenzwerte für Risikotoleranz und Risikotragfähigkeit werden in der Simulation bei einem Konfidenzniveau von 95 % sowohl beim LTV als auch beim ISCR für 2025 und 2026 eingehalten. Es erfolgt ein engmaschiges Monitoring der Kennzahlen, insbesondere der Entwicklung des ISCR, im Hinblick auf die Grenzwerte, um den Erhalt des Investment Grades auf A-Level sicherzustellen.

Das Risikodeckungspotenzial ist für die Geschäftsjahre 2025 und 2026 insgesamt ausreichend bemessen und die Risikotragfähigkeit nicht gefährdet. Eine Bestandsgefährdung ist im höchsten Maße unwahrscheinlich, was sich auch in den Rating-Ergebnissen der Gewobag widerspiegelt.
 

Allgemeine Risiken

Zur Strukturierung der Risikoidentifikation hat die Gewobag einen Kategorienatlas festgelegt. Dieser berücksichtigt strategische/operative, dynamische/generische wie auch prozessuale Risikosachverhalte. Die aktuellen Entwicklungen bezüglich der Risikokategorien werden fortlaufend beobachtet, im Hinblick auf den eigenen Handlungsbedarf bewertet und bei Bedarf werden Risikosteuerungsmaßnahmen ergriffen.

Im Nachfolgenden werden zunächst die Risikokategorien und -sachverhalte von hoher Bedeutung für den Gewobag-Konzern allgemein erläutert. Eine Quantifizierung auf Ebene der Risikokategorien erfolgt nicht. Hierzu wird auf den nächsten Abschnitt (Einzelrisiken) verwiesen.
 

Marktrisiken

Veränderungen der allgemeinen wirtschaftlichen Lage können sich negativ auf die Vermögens- und Ertragslage der Gesellschaft und des Konzerns auswirken. Nachdem die Immobilienpreise in den vergangenen Jahren gesunken sind, war Ende 2024 eine Stabilisierung zu beobachten. Daher und aufgrund des Ende 2024 moderat gesunkenen Zinsdrucks durch die Absenkung der Leitzinsen wird davon ausgegangen, dass sich die Immobilienabwertungen der vergangenen Jahre nicht fortsetzen werden. Dennoch wurden die Konjunkturprognosen für die nächsten Jahre weiter abgesenkt und gehen nur noch von einer sehr geringen positiven Entwicklung aus. Weiterhin setzt sich der Trend des Rückgangs der Baugenehmigungen für Mehrfamilienhäuser weiter fort, was zu einer Entlastung bei den Baukosten und einer verbesserten Verfügbarkeit von Auftragnehmern führen könnte. Jedoch besteht auch weiterhin das Risiko sich fortsetzender Insolvenzen, sowohl von Immobilienunternehmen als auch im Baugewerbe.

Aufgrund der weiterhin sehr hohen Nachfrage nach Wohnraum, insbesondere in Großstädten, sind die Mieten in Berlin weiter überproportional gestiegen. Demgegenüber steht die moderate Mietenentwicklung der landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften im Rahmen der Kooperationsvereinbarung, die sich auch in den nächsten Jahren fortsetzen wird. Dies erhöht das Risiko eines Graumarktes, bei dem Wohnungssuchende und auch die Gewobag durch illegale Untervermietung, Schwarzmakler und Provisionsbetrug ausgenutzt werden. Um dem entgegenzutreten, hat die Gewobag transparente Vermietungsprozesse, interne Kontrollen sowie ein Hinweisgebersystem implementiert.

Weiterhin sind Veränderungen der Nachfragestruktur in Bezug auf Wohnraum und Wohnqualität von Relevanz für den langfristigen Erfolg des Gewobag-Konzerns. In der strategischen Unternehmensplanung werden daher Einflussgrößen wie demografische Entwicklungen, sich wandelnde Infrastrukturanforderungen und der steigende Digitalisierungsgrad berücksichtigt, um Anpassungen der Nachfragestruktur gerecht zu werden. Von einem Nachfragerückgang wird derzeit nicht ausgegangen.
  

Die Ertragslage des Gewobag-Konzerns als landeseigenes Wohnungsbauunternehmen wird durch verschiedene politische und regulatorische Vorgaben beeinflusst. Dies gilt insbesondere im Hinblick auf die Begrenzung der Mietenentwicklung bei gleichzeitigem Anstieg des Investitionsbedarfs in Bezug auf die Erreichung der Klimaziele. Weiterhin sind Investitionen zur Erweiterung, Modernisierung und Instandhaltung des Wohnungsbestands erforderlich und vorgesehen. Voraussetzung hierfür ist eine an der Kostenentwicklung orientierte Mietenpolitik des Landes Berlin.
 

Finanzrisiken

Branchen- und investitionsbedingt ist das Fremdmittelvolumen sehr hoch, wodurch Finanzrisiken besonderer Beachtung bedürfen. Das Kreditportfolio wird laufend im Hinblick auf Struktur und Konditionen analysiert und optimiert. Hinsichtlich der Neu- bzw. Refinanzierungsnotwendigkeiten im Planungszeitraum erfolgt regelmäßig ein Abgleich mit den mittel- und langfristigen Erfolgs-, Bau- und Finanzplanungen. Liquiditätsrisiken werden durch ein zentrales Konzern-Cash-Management und das Vorhalten von Liquiditätsreserven minimiert. Weiterhin können kurzfristige Finanzierungen im Rahmen des CP-Programms abgerufen und bestehende Kreditrahmenverträge in Anspruch genommen werden.
  

Das Risikoportfolio wird laufend beobachtet und hinsichtlich der potenziellen Auswirkungen auf das Unternehmensrating untersucht. Ein stabiles Rating ist für die Sicherung günstiger Finanzierungskonditionen entscheidend. Die Verschlechterung des Ratings könnte zu einer Verschlechterung der Konditionen bei Neu- oder Refinanzierungen führen und ggf. Covenants in bestehenden Finanzierungsvereinbarungen verletzen. Dies würde die finanzielle Belastung des Konzerns erhöhen und könnte zukünftige Investitionen gefährden. Aktuell ergibt sich aus der Simulation des Risikoportfolios keine Gefährdung des Ratings. Im Rahmen der wertorientierten Unternehmensführung erfolgen ein laufendes Monitoring und eine aktive Kennzahlensteuerung.
 

Objektrisiken

Um Portfolio- und Bewirtschaftungsrisiken frühzeitig zu erkennen und ihnen entgegenwirken zu können, betreibt der Gewobag-Konzern ein umfassendes Portfolio- und Assetmanagement, eine langfristige und systematische Instandhaltungs- und Instandsetzungsplanung sowie eine aktive Quartiersentwicklung samt zugehörigem Partizipationsmanagement. Das Immobilienportfolio des Gewobag-Konzerns ist breit diversifiziert und verteilt sich über alle Bezirke Berlins. Risiken in Bezug auf sinkende Attraktivität bestimmter Standorte und steigende Leerstände werden angesichts der Nachfrageentwicklung in Berlin derzeit nicht gesehen. Für Erlösschmälerungen und Mietausfälle wurde ausreichend planerische Vorsorge getroffen. Mit der Gewobag MB steht darüber hinaus eine eigene Mieterberatungsgesellschaft zur Verfügung.

Der Gewobag-Konzern verfolgt weiterhin einen umfassenden Investitionsplan zur Pflege und energetischen Sanierung der Wohnungsbestände sowie zur Beseitigung gesundheitsgefährdender Baustoffe im Bestand. Ziele sind der sukzessive Abbau des vorhandenen Instandhaltungsbedarfs und die Erreichung der gesetzten Klimaziele. Für jede Bestandserweiterung erfolgt im Rahmen eines umfassenden Akquisitionsprozesses eine ausführliche wirtschaftliche, technische, rechtliche und steuerliche Due Diligence.

Die technische Betreuung der Bestände ist in Prozessen klar geregelt. Die Betreiberverantwortung wird durch die Gewobag zentral organisiert, während externe BetriebsführerInnen die Durchführung übernehmen. Das technische Qualitätsmanagement überwacht die Dienstleister. 2024 wurde zudem die HausWart Plus Servicegesellschaft gegründet, um in den Quartieren künftig mit eigenen HauswartInnen die Dienstleistungsqualität zu verbessern und Kleinreparaturen effizienter zu managen.
 

Unternehmens- und Betriebsrisiken

Die Gewobag bietet mit über 74.900 Wohnungen mehr als 130.000 Einwohnerinnen und Einwohnern aus breiten Schichten der Bevölkerung bezahlbaren Wohnraum. Um die gesetzten Ziele zu erreichen, wurde eine Konzernstrategie erarbeitet. Sie wird laufend vor dem Hintergrund aktueller Entwicklungen überprüft und bei Bedarf angepasst.

Für die Umsetzung der Geschäftsprozesse und Sicherstellung der Servicequalität sind qualifizierte und motivierte MitarbeiterInnen entscheidend. Um dem Risiko fehlender Fach- und Führungskräfte zu begegnen, sind zahlreiche Maßnahmen zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität und der Mitarbeiterbindung etabliert. Im Gewobag-Konzern werden Gesundheit, Chancengleichheit und Vielfalt gefördert. Neben einer fairen Vergütung stehen moderne Arbeitsplätze, flexible Arbeitszeiten und mobiles Arbeiten, ein umfassendes Aus- und Weiterbildungsprogramm sowie viele zusätzliche Leistungsangebote zur Verfügung. Zudem hat die Gewobag mit der BuBI-Gruppen-Versorgungskasse e. V. ein eigenes Versorgungswerk gegründet, das eine arbeitgeberfinanzierte betriebliche Altersvorsorge bietet. Weiterhin besteht die Möglichkeit zur freiwilligen arbeitnehmerfinanzierten Altersvorsorge durch Entgeltumwandlung mit Zuschüssen der Gewobag sowie zur Absicherung von Berufsunfähigkeit oder Hinterbliebenen. Darüber hinaus wird ab 20 Jahren Betriebszugehörigkeit eine Mindestrente zugesagt.

Zur Gewährleistung einer transparenten Organisation und klarer Prozesse werden das Organisationshandbuch und die Prozesslandkarte laufend durch die Organisationsentwicklung und die Fachabteilungen überprüft, aktualisiert und erweitert. Um die Einhaltung von Gesetzen, vertraglichen Verpflichtungen, internen Regelungen und Richtlinien sicherzustellen, hat die Gewobag eine umfassende Corporate-Governance- und Compliance-Organisation etabliert. Zentrales Beratungsorgan ist der Compliance-Ausschuss unter Leitung des Chief Risk & Compliance Officers. Der Umgang mit Interessenkonflikten, Einladungen und Geschenken sowie im Hinblick auf Maßnahmen zum Datenschutz ist im Organisationshandbuch geregelt. Zudem ist ein Hinweisgebersystem mit einer externen Ombudsstelle eingerichtet und es finden regelmäßige Schulungen statt. Für besonders Compliance-relevante Bereiche sind Regelungen in Bezug auf den Einkauf von Waren und Dienstleistungen, Geldwäscheprävention, Kapitalmarkt-Compliance, die transparente Wohnungsvergabe und den Umgang mit Spenden und Sponsoring verpflichtend.

Ein Ausfall der im Gewobag-Konzern genutzten IT-Systeme würde aufgrund der weit fortgeschrittenen Digitalisierung zu erheblichen Störungen des normalen Geschäftsbetriebs führen. Es wurden Schutzmaßnahmen getroffen und Sicherungsprozesse eingeführt, um dem vorzubeugen. Auch das Risiko von Cybercrime-Angriffen nimmt weiterhin stark zu. Die Gewobag hat zahlreiche technische und organisatorische Maßnahmen zum Datenschutz und zur Datensicherheit getroffen, die das Cybercrime-Risiko verringern.
 

Nachhaltigkeitsrisiken

Die Nachhaltigkeitsrisiken werden im Rahmen der Wesentlichkeitsanalyse entsprechend CSRD und ESRS 1 (European Sustainability Reporting Standards Set 1) analysiert und bewertet. Sofern weitere wesentliche ESG-Risiken identifiziert werden, werden diese in den Risikokatalog mit aufgenommen. Darüber hinaus können alle Risiken im Hinblick auf die Dimensionen Umwelt, Soziales und Unternehmensführung (Governance/Compliance) qualitativ bewertet werden.

Die Umsetzung von Anforderungen an Nachhaltigkeit und gute Governance gewinnt auch im Hinblick auf die Unternehmensfinanzierung für Geschäftsbanken an Bedeutung. Insbesondere werden vermehrt Taxonomiekonformität und die Einhaltung sozialer Mindeststandards einschließlich adäquater Risiko- und Kontrollmechanismen gefordert. Bei Nichteinhaltung besteht das Risiko einer Verschlechterung der Konditionen bei der Unternehmensfinanzierung.

Zur Erreichung der Klimaziele, insbesondere der Netto-Treibhausgasneutralität bis 2045, hat die Gewobag einen umfassenden Investitionsplan aufgestellt. Ein Verfehlen der Klimaziele bis 2045 hätte Umwelt- und Compliance-Schäden zur Folge. Zudem drohen Reputationsschäden durch schlechte ESG-Ratings im Vergleich zum Wettbewerb. Das Volumen für Klimainvestitionen wurde daher in der aktuellen Wirtschaftsplanung bis 2035 deutlich erhöht und die Versorgung mit erneuerbaren Energien im Bestand wird weiter ausgebaut. Auch über 2036 hinaus müssen die Investitionen fortgesetzt werden, um die Klimaziele bis 2045 zu erreichen. Zum besseren Monitoring wird ein IT-gestütztes Treibhausgas-Controlling implementiert. Der Klimaausschuss und der Austausch mit dem Gesellschafter ermöglichen jährliche Anpassungen und Steuerungen entlang der Wirtschaftsplanung.
 

Spezielle Einzelrisiken

Des Weiteren werden die konkret ermittelten bedeutendsten zehn Nettorisiken für die Jahre 2025 bis 2026 und die zugehörigen Steuerungsmaßnahmen dargestellt. Die potenziellen Schadenshöhen werden entsprechend den antizipierten Eintrittswahrscheinlichkeiten gewichtet und auf diese Weise Erwartungswerte ermittelt. Die Erwartungswerte der hier ausgewiesenen Einzelrisiken liegen zwischen 8,5 Mio. € und 0,5 Mio. €. Die Darstellung erfolgt in absteigender Reihenfolge der Erwartungswerte.

Für die Bestandserweiterung durch Neubau sowie die Pflege der bereits vorhandenen Wohnungsbestände hat der Gewobag-Konzern einen umfassenden Investitionsplan für die nächsten Jahre aufgestellt. Trotz sorgfältiger Planung und Überwachung sämtlicher Investitionsmaßnahmen besteht das Risiko von Baukostensteigerungen, sowohl für Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen als auch für geplanten Neubau und den Ankauf von Projektentwicklungen. Das Risiko ist weiterhin stark erhöht. Gründe dafür sind insbesondere die dynamische Preisentwicklung infolge des Ukraine-Kriegs, Folgen aus der Corona-Pandemie, Lieferengpässe bei Baumaterialien sowie steigende Anforderungen an neue Energiestandards. Daraus resultiert für alle drei o. g. Risiken ein Schadenserwartungswert von 12,2 Mio. € für die Jahre 2025 bis 2026 (kumulierte Schadenshöhe 100 Mio. €, kumulierte Wahrscheinlichkeit 12 Prozent).

In der Projektplanung wird eine jährliche Indexierung unterstellt. Für eigene Projekte wird ein Budget für Unvorhergesehenes eingeplant. Dies beträgt für die Jahre 2025 bis 2026 15,2 Mio. €. Für angekaufte Projektentwicklungen werden Pauschalfestpreisvereinbarungen geschlossen. Im Rahmen des Investitionscontrollings wird die Wirtschaftlichkeit auf Einzelprojektebene sichergestellt. Projekte in Realisierung unterliegen einer laufenden Budgetüberwachung, sodass Mehrkosten zum Teil beim Auftragnehmer/Generalunternehmer verbleiben bzw. innerhalb der Projekte kompensiert werden können. Die Kostenentwicklungen im Kontext von Baumaßnahmen und Akquisitionstätigkeiten werden laufend untersucht und im Rahmen der quartalsweisen Berichterstattung kommuniziert. Bei Bedarf wird eine ergänzende Beschaffung von Fremdkapital berücksichtigt, unter Einhaltung der Finanzkennzahlen und Beachtung der Aufsichtsrat-Beschlüsse.

Zur Finanzierung der Bestandserweiterung werden unter anderem Förderprogramme genutzt, die günstige Konditionen zu bestimmten Voraussetzungen gewähren. Bei Nichteinhaltung der Förderbedingungen droht der Entzug der Bewilligung der bewilligten Fördermittel. Beim Neubauprojekt Landsberger Allee 341–343 besteht das Risiko, dass aufgrund von Verzögerungen beim Baubeginn und -ablauf die Fertigstellungsfristen der Förderbank KfW nicht eingehalten werden können. Bei Nichteinhaltung der Fertigstellungsfristen werden die Fördermittel nicht ausgezahlt. Sofern keine Fristverlängerung möglich ist, beträgt der Erwartungswert 3,0 Mio. € (Schadenshöhe 7,5 Mio. €, Wahrscheinlichkeit 40 Prozent).

Auch die geplante und laufende Instandhaltung unterliegt einem Kostenrisiko. Die geplanten Kosten werden für die Folgejahre indexiert. Im laufenden Jahr werden die Budgets der einzelnen Maßnahmen (geplante Instandhaltung) sowie das Gesamtbudget laufend überwacht. Der Erwartungswert für die Jahre 2025 bis 2026 beträgt 2,1 Mio. € (Schadenshöhe 5,3 Mio. €, Wahrscheinlichkeit 40 Prozent).

Zinsänderungen stellen aufgrund des hohen Fremdmittelvolumens ein Risiko von besonderer Bedeutung dar. Die aktuellen Inflationsraten und Leitzinsen werden in der Wirtschaftsplanung bei der Ermittlung der Zinssätze berücksichtigt. Dennoch und trotz der unter dem Punkt Finanzrisiken beschriebenen umfassenden Risikosteuerungsmaßnahmen können Zinsänderungen bei Prolongationen und Neukrediten je nach Finanzierungsart zu Mehraufwänden führen. Der Erwartungswert für die Jahre 2025 bis 2026 liegt bei 1,1 Mio. € (Schadenshöhe 4,5 Mio. €, Wahrscheinlichkeit 25 Prozent).

Fluktuation stellt durch die mit ihr verbundenen Instandhaltungskosten im Rahmen der Wiedervermietungen ein Kostenrisiko dar. Diese Instandhaltungskosten werden in der Wirtschaftsplanung berücksichtigt, unterliegen jedoch auch Preisanstiegen. Baukostensteigerungen führen zu einem Mehrbedarf an Instandhaltungsmitteln. Es wird von einem Erwartungswert von 1,1 Mio. € für die Jahre 2025 bis 2026 ausgegangen (Schadenshöhe 2,3 Mio. €, Wahrscheinlichkeit 45 Prozent).

In den vergangenen Jahren kam es vermehrt zu Insolvenzen bei Immobilienunternehmen und in der Baubranche. Auch für die Gewobag besteht das Risiko des Ausfalls von Auftragnehmern durch Insolvenzen. Dadurch müssten im Schadensfall neue Bauunternehmer beauftragt werden, was zu erhöhten Baukosten führen kann. Um dieses Risiko zu minimieren, werden Nachtragsverhandlungen aufgrund von nachgewiesenen Materialpreissteigerungen geführt und teilweise auch Stoffpreisgleitklauseln vereinbart. Nach Einbezug der genannten Gegenmaßnahmen verbleibt für den eigenen Neubau ein Erwartungswert in Höhe von 0,6 Mio. € für die Jahre 2025 bis 2026 (Schadenshöhe 3,2 Mio. €, Wahrscheinlichkeit 20 Prozent).

Seit 2018 wird in der Gewobag der Vorsteuerabzug auf Baukosten und Instandhaltungen geltend gemacht. Ein unrichtiger Vorsteuerabzug führt aufgrund des Selbstfestsetzungsverfahrens häufig zu Untersuchungen der Bußgeld- und Steuerstrafstelle des Finanzamtes. Die steuerlichen Qualitätssicherungsmaßnahmen und Kontrollen im Rahmen des Tax Compliance Management Systems (TCMS) wurden überprüft und werden weiter ausgebaut. Sie reduzieren das Risiko fehlerhafter Vorsteuerabzüge künftig weiter maßgeblich. Trotz genannter Gegenmaßnahmen verbleibt für die Jahre 2025 bis 2026 ein Restrisiko mit einem Erwartungswert von 0,6 Mio. € (Schadenshöhe 11,3 Mio. €, Wahrscheinlichkeit 5 Prozent).

Für die nächsten Jahre wird mit einem Anstieg der kalten Betriebskosten, insbesondere aufgrund gestiegener Gebäudeversicherungen und der Anpassungen der Grundsteuer, gerechnet. Da gegebenenfalls nicht alle Haushalte diese finanzielle Mehrbelastung tragen können, besteht ein erhöhtes Ausfallrisiko für Betriebskostennachzahlungen. Um das Risiko zu reduzieren, werden die Vorauszahlungen entsprechend den Prognosen angepasst. Es wird von einem Erwartungswert von 0,5 Mio. € für die Jahre 2025 bis 2026 ausgegangen (Schadenshöhe 1,0 Mio. €, Wahrscheinlichkeit 50 Prozent).
 

Chancen

Die Unternehmensstrategie des Gewobag-Konzerns unterstützt das frühzeitige Erkennen und Nutzen von Chancen sowie die Weiterentwicklung bestehender Unternehmenserfolge. Sie bietet allen MitarbeiterInnen eine Orientierung und ermöglicht, Entscheidungen entsprechend den sechs übergeordneten Zieldimensionen zu treffen.

Chancen bezüglich der Mietenentwicklung bestehen durch eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnraum. Dies wird die Wirtschaftlichkeit des Konzerns weiter verbessern.

Eine stärker an die veränderten Rahmenbedingungen angelehnte Förderung mag die Wirtschaftlichkeit von Neubau, aber auch von Investitionen in den Bestand bzw. in die energetische Sanierung über das jetzige Maß hinaus unterstützen.

Falls sich die zum Jahresende 2024 verstärkte Inflation schneller als erwartet wieder reduziert, könnten die geplanten Zinsänderungen unterschritten werden und damit die Finanzierungskosten niedriger ausfallen als erwartet.

Flexible Immobilienkonzepte, die den zunehmend differenzierten Kundenbedürfnissen gerecht werden, und die weiter steigende Wohnraumnachfrage eröffnen für den Gewobag-Konzern weitreichende Potenziale bezüglich der Schaffung neuen Wohnraums. Insbesondere durch den Neubau soll der Bestand mittelfristig stark erweitert werden.

Neben der Bestandserweiterung bildet die Erschließung neuer Geschäftsfelder rund um das Kerngeschäft Wohnen eine weitere Wachstumschance. Im Fokus der aktiven Entwicklungen stehen der Aufbau neuer Geschäftsfelder in den Bereichen digitale Angebote und Selfstorage sowie die Weiterentwicklung und Vertiefung der Geschäftsfelder Energie, Wärme und Umwelt.

Der Gewobag-Konzern befindet sich im Wandel von einem klassischen Wohnungsunternehmen zu einem integrierten Serviceanbieter. Dabei stellt er seine Kundinnen und Kunden immer in den Fokus. Zielgruppenorientiert werden Produkte und Services rund um das Thema Wohnen entwickelt. Die Etablierung der Entwicklungen bietet neben der Chance der Kundenbindung auch das Potenzial für die Gewinnung neuer Kunden. Um die Kundenzufriedenheit weiter zu stärken und weiterzuentwickeln, wurde eine Kundenzufriedenheitsanalyse durchgeführt, welche regelmäßig wiederholt wird.

Der Gewobag-Konzern verzeichnet 2024 einen leichten – strategiekonformen – Beschäftigtenrückgang. Die Zahl der Auszubildenden ist stabil, was Chancen in der Besetzung vakanter Stellen mit sich bringt. Durch die projektorientierten Ausbildungen wird der Nachwuchs optimal auf die spätere berufliche Laufbahn vorbereitet. Zudem sind zahlreiche Maßnahmen, wie etwa zur Steigerung der Arbeitgeberattraktivität sowie der Mitarbeiterbindung, etabliert. Individuelle Personalentwicklung sowie Weiterbildungs- und Coachingangebote sind fester Bestandteil der Lernkultur des Unternehmens und bieten die Chance für langfristige Mitarbeiterbindung.
 

Gesamtaussage zu Chancen und Risiken

Nach ausführlicher Analyse und Bewertung der Chancen und Risiken ist festzustellen, dass derzeit keine Risiken ersichtlich sind, die den Fortbestand bzw. die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft oder des Konzerns gefährden. Für alle Risiken wurde im Rahmen der bestehenden Möglichkeiten planerische und bilanzielle Vorsorge getroffen. Hinsichtlich der operativen Geschäftstätigkeit wird in den nächsten Jahren tendenziell eine stabile positive Ertragsentwicklung erwartet. Voraussetzung hierfür ist eine an der Kostenentwicklung orientierte Mietenpolitik des Landes Berlin. Sollte sich diese wider Erwarten nicht an den Entwicklungen der Kosten orientieren, werden frühzeitig lösungsorientierte Gespräche mit dem Gesellschafter, dem Land Berlin, aufgenommen, um die tendenziell stabile und positive Ertragslage weiterhin aufrecht erhalten zu können.
 

Bericht über Beziehungen zu verbundenen Unternehmen

Da das Land Berlin die Mehrheit der Aktien an der Gewobag hält, hat der Vorstand der Gewobag AG einen Abhängigkeitsbericht gemäß § 312 AktG erstellt, dessen Inhalt hier wie folgt zusammengefasst wird:

„Unsere Gesellschaft hat bei Rechtsgeschäften mit verbundenen Unternehmen nach den Umständen, die uns zu dem Zeitpunkt bekannt waren, in dem die Geschäfte vorgenommen wurden, bei jedem Rechtsgeschäft eine angemessene Gegenleistung erhalten.“

  

Erklärung zur Unternehmensführung nach § 289f Abs. 4 HGB

Mehrheitsbeteiligungen des Landes Berlin haben die Regelungen des Landesgleichstellungsgesetzes („LGG“) grundsätzlich entsprechend anzuwenden. Dies ist auch in § 19 Abs. 1 der Satzung der Gewobag verankert. Die Gewobag hat eine Frauenvertretung eingerichtet, die die Einhaltung des LGG überwacht und einen Frauenförderplan erstellt, welcher am 15. Februar 2024 aktualisiert wurde.

Der Aufsichtsrat der Gewobag AG besteht gemäß § 8 (1) der Satzung aus neun Mitgliedern. Sechs werden von der Hauptversammlung gewählt, wobei ein Mitglied gemäß § 7 Abs. 2 des Gesetzes zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung („WUAusrStärkG“) vom Mieterrat der Gewobag vorgeschlagen wird. Drei Mitglieder wählen die Arbeitnehmerinnen und Arbeitnehmer entsprechend den Regelungen des Drittelbeteiligungsgesetzes.

Mit Beschluss vom 30. März 2023 hat der Aufsichtsrat der Gewobag AG gemäß § 111 Absatz 5 AktG entsprechend der gesetzlichen Vorgabe für mitbestimmte Gesellschaften für den Frauenanteil im Aufsichtsrat eine Zielgröße von 33 Prozent festgelegt, wobei der Mindestanteil vom Aufsichtsrat insgesamt zu erfüllen ist. Die Umsetzung soll bis zum 31. Dezember 2026 erfolgen.

2024 bestand der Aufsichtsrat von Januar bis Juni aus drei Frauen und sechs Männern, mithin lag der Frauenanteil in diesem Zeitraum bei rund 33 Prozent. Von Juni bis Dezember 2024 setzte sich der Aufsichtsrat aus vier Frauen und fünf Männern zusammen, was einem Frauenanteil von rund 44 Prozent entspricht. Die festgelegte Zielgröße wurde damit im gesamten Jahr erreicht.

Für den Vorstand hat der Aufsichtsrat der Gewobag AG mit Beschluss vom 30. März 2023 gemäß § 111 Abs. 5 AktG für den Frauenanteil eine Zielgröße von 50 Prozent festgelegt. Die Umsetzung soll bis zum 31. Dezember 2026 erfolgen.

Der Vorstand bestand im Geschäftsjahr 2024 aus zwei Männern; der Frauenanteil im Vorstand lag damit bei 0 Prozent.

Adressatin der gesetzlichen Pflicht gemäß § 76 Abs. 4 AktG, Zielvorgaben für den Frauenanteil in den ersten beiden Führungsebenen unterhalb des Vorstands festzulegen, ist im Gewobag-Konzern ausschließlich die Gewobag AG. Sie verfügt selbst über keine eigene durchgehende erste und zweite Führungsebene und kann insoweit keine Frauenquote erfüllen. Der Vorstand unterstützt jedoch explizit das Ziel einer Erhöhung des Frauenanteils in Führungspositionen. Er hat anhand der tatsächlich bestehenden Berichtslinien innerhalb des Gewobag-Konzerns die beiden Führungsebenen im Sinne von § 76 Abs. 4 AktG festgelegt.

Das in der Aufsichtsratssitzung am 5. Dezember 2023 zur Kenntnis genommene Zielbild 2024 sieht als Zielmarke einen Frauenanteil in Leitungspositionen von 40 Prozent vor. Dies bekräftigend hat der Vorstand mit Beschluss vom 21. Dezember 2022 freiwillig als konzernweite Zielgrößen für den Frauenanteil in der ersten und zweiten Führungsebene unterhalb des Vorstands jeweils 40 Prozent festgelegt. Zielerreichungsfrist ist der 31. Dezember 2026.

Per 31. Dezember 2024 lag der konzernweite Frauenanteil in der ersten Führungsebene bei rund 33 Prozent und in der zweiten Führungsebene bei rund 38 Prozent.
 

Ausblick und Prognosebericht 2025

Gesamtwirtschaftlich

Die Aussichten sind insgesamt günstig, da für die Wirtschaftsleistung in Berlin auch für das kommende Jahr ein stärkeres Wirtschaftswachstum prognostiziert wird als im Bundesdurchschnitt. Beschäftigungs- und Einkommenseffekte dürften wiederum positiv ausstrahlen.
  

Konzern

Der Gewobag-Konzern ist in seiner Gesamtheit als Wohnungsunternehmen des Landes Berlin seinem sozialen Auftrag und somit den Bürgerinnen und Bürgern der Stadt Berlin verpflichtet. Die Unternehmensstrategie ist auf die qualitative und zielgruppenspezifische Weiterentwicklung der Bestände und Dienstleistungen ausgerichtet. Das Immobilienportfolio wird auch künftig durch Neubaumaßnahmen erweitert. Ankäufe werden in den kommenden Jahren anders als in der Vergangenheit eine untergeordnete Rolle spielen. Um das starke Wachstum der Bestände des Gewobag-Konzerns zu realisieren und die vorhandenen Bestände an heutige Standards anzupassen, sollen von 2025 bis 2035 etwa 3,4 Mrd. € investiert werden.

Auch für die Gruppe der Geflüchteten wird sich der Gewobag-Konzern weiter engagieren. Sowohl bei der Unterbringung als auch bei der Beschäftigung dieser Menschen zeigt sich die Gesellschaft als starke Partnerin des Landes Berlin. Ein Bestandteil der aktiven Unternehmenskultur bleibt die Integration Geflüchteter in den Arbeitsmarkt über unsere Berufsausbildung. Darüber hinaus werden dem Land Berlin auch künftig sowohl Neubauten als auch Bestandsobjekte für die Unterbringung von Geflüchteten zur Verfügung gestellt.

Im Vermietungsgeschäft werden die Vorgaben des Landes Berlin berücksichtigt, wobei dies im Sozialen Wohnungsbau für eine volle Deckung der kalkulatorischen Kostenmiete in vielen Fällen nicht ausreichen wird. Eine Gesetzesänderung für den Sozialen Wohnungsbau, die zum Ziel hat, auch in diesem Segment mietpreisdämpfend zu wirken, ist angedacht. Auswirkungen auf die Mieteinahmen können noch nicht dargestellt werden.

Der Zinsdeckungsgrad wird durch die wohnungspolitischen Vorgaben auch 2025 nur geringfügig beeinflusst und mit 3,2 geplant. Von den 2025 zur Prolongation bzw. Rückführung anstehenden Kreditverbindlichkeiten wird ein Großteil aus vorhandener Liquidität zurückgeführt bzw. mit Unternehmensfinanzierungsmitteln refinanziert. Je nach Situation wird ggf. auch ein niedriger Teilbetrag prolongiert.

Per 31. Dezember 2024 beträgt die durchschnittliche Wohnungsmiete 6,71 € je Quadratmeter. Die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter wird im Folgejahr aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen, der Vorgaben des Eigentümers, des Landes Berlin, und im Wesentlichen resultierend aus der Neubauvermietung voraussichtlich auf 6,77 € je Quadratmeter steigen. Die durchschnittliche Leerstandsquote bei Wohnungen wird etwa 2,2 Prozent betragen, im Gewerbe etwa 4,5 Prozent.

Die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung je Quadratmeter (Wohnen und Gewerbe) sollen mit 44 € über Vorjahresniveau liegen. Die Konzernplanung für das Jahr 2025 geht von Neubauinvestitionen von 615 Mio. € aus. Für Modernisierung und Instandhaltung sind 224 Mio. € (davon 99 Mio. € Aktivierung) angesetzt.

Die Finanzierung des Gesamtbetrages in Höhe von 714 Mio. € soll durch Fördermittel von 464 Mio. € (KfW, WFB), Darlehen der EIB und der CEB in Höhe von 150 Mio. € sowie durch Unternehmensfinanzierungen in Höhe von 100 Mio. € erfolgen.

Im Jahr 2025 sollen zudem, im Wesentlichen durch Neubautätigkeit auf eigenen Grundstücken und im Rahmen der Umsetzung von Projektentwicklungen mit Joint-Venture-Partnern, zirka 1.120 Wohnungen entstehen. Auch im Hinblick auf die Fluktuationsquote ist für das Jahr 2025 ein Rückgang zu erwarten.

Der LTV wird aufgrund der Investitionstätigkeit auf 42 Prozent steigen. Im Übrigen werden aber aus den im Abschnitt „Chancen und Risiken“ erläuterten Sachverhalten keine wesentlichen Einflüsse auf die Einhaltung der kurzfristigen Prognosen für 2025 erwartet.

Erwartet wird, dass der Gewobag-Konzern im Jahr 2025 ein Jahresergebnis in Höhe von etwa 26,3 Mio. € sowie ein EBITDA von etwa 226 Mio. € erwirtschaftet.
 

Gewobag AG

Die durchschnittliche Wohnungsmiete je Quadratmeter wird im Jahr 2025 aufgrund der gesetzlichen Beschränkungen, der Vorgaben des Eigentümers, des Landes Berlin, und im Wesentlichen resultierend aus der Neubauvermietung voraussichtlich auf 6,89 € je Quadratmeter steigen. Der durchschnittliche Leerstand wird bei Wohnungen etwa 2,1 Prozent betragen, im Gewerbe etwa 5,2 Prozent. Auch im Hinblick auf die Fluktuationsquote ist für das Jahr 2025 ein Rückgang zu erwarten.

Die Kosten für Instandhaltung, Instandsetzung und Modernisierung je Quadratmeter (Wohnen und Gewerbe) sollen mit 36 € über Vorjahresniveau (29 €) liegen. Die Planung für das Jahr 2025 geht von Neubauinvestitionen von 118 Mio. € aus. Für Modernisierung und Instandhaltung sind 98 Mio. € (davon 31 Mio. € Aktivierung) angesetzt.

Aus den im Abschnitt „Mittelfristige Chancen und Risiken“ erläuterten Sachverhalten werden keine wesentlichen Einflüsse auf die Einhaltung der kurzfristigen Prognosen für 2025 erwartet.

Geplant ist, dass die Gewobag AG durch höhere Erträge aufgrund des Bestandswachstums und höhere Zins- und ähnliche Aufwendungen ein Jahresergebnis in Höhe von etwa 53,4 Mio. € sowie ein EBITDA von etwa 164 Mio. € erwirtschaftet.
 

Berlin,

Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin