Konzernanhang für das Geschäftsjahr 2024

A    Allgemeine Angaben

Die Konzernmuttergesellschaft Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin hat ihren Sitz in Berlin und ist beim Amtsgericht Berlin-Charlottenburg unter HRB 3445 B eingetragen.

Die Aufstellung des Konzernabschlusses erfolgte nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches und den ergänzenden Vorschriften des Aktiengesetzes.

Die Gliederung der Konzernbilanz sowie der Gewinn- und Verlustrechnung erfolgt gemäß der Verordnung über Formblätter für die Gliederung des Jahresabschlusses von Wohnungsunternehmen (in der Fassung 14. Juni 2023). Das gesetzlich vorgeschriebene Gliederungsschema für Jahresabschlüsse von Wohnungsbaugesellschaften ist beachtet worden.

Die Gewinn- und Verlustrechnung wurde nach dem Gesamtkostenverfahren gemäß § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.

Das Geschäftsjahr entspricht dem Kalenderjahr.

 

B    Konsolidierungskreis

In den Konzernabschluss der Gewobag werden neben der Muttergesellschaft alle Unternehmen (Tochterunternehmen), auf die die Gewobag unmittelbar oder mittelbar einen beherrschenden Einfluss ausüben kann, im Wege der Vollkonsolidierung einbezogen.

Die Vollkonsolidierung erfolgt ab dem Zeitpunkt des Erwerbs der Beherrschung und endet, sobald die Beherrschung durch das Mutterunternehmen nicht mehr besteht.

Das Geschäftsjahr aller voll konsolidierten Gesellschaften ist das Kalenderjahr.

Aufstellung des Anteilsbesitzes des Gewobag-Konzerns gemäß § 313 Abs. 2 HGB zum 31. Dezember 2024:

Gegenüber dem Vorjahr haben sich folgende Erweiterungen des Konsolidierungskreises ergeben:

Im Geschäftsjahr 2024 wurde die neu gegründete HausWart Plus Servicegesellschaft mbH erstmals vollkonsolidiert. Sie wird ab dem Geschäftsjahr 2025 Immobilienverwaltungs- und Bewirtschaftungsdienstleistungen erbringen. Es ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernbilanz sowie die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.

Weiterhin erfolgte im Geschäftsjahr 2024 eine Teilbetriebsschließung der vollkonsolidierten Gewobag VB Vermögensverwaltungs- und Betriebsgesellschaft mbH, die im Bereich der Fremdverwaltung von Miethäusern und Wohnungseigentümergemeinschaften tätig war. Die verwalteten Bestände wurden schrittweise reduziert und es wurden Verträge aufgelöst, wobei einige Bestände in den Konzernverbund überführt wurden. Es ergaben sich keine wesentlichen Auswirkungen auf die Konzernbilanz sowie die Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung.

Aufgrund der Neuordnung der betrieblichen Altersversorgung des Gewobag-Konzerns im Geschäftsjahr 2022 wird die BuBI-Gruppen-Versorgungskasse e. V. in den Konzernabschluss einbezogen. Die Versorgungskasse, an der rechtsformbedingt keine Beteiligung bestehen kann, ist eine soziale Einrichtung zur Finanzierung und Abwicklung der betrieblichen Altersversorgung für die Trägerunternehmen des Gewobag-Konzerns. Zweck des Vereins ist ausschließlich und unabänderlich die Unterstützung der Leistungsempfängerinnen und Leistungsempfänger mit Leistungen der Alters-, Invaliditäts-/Erwerbsminderungs- oder Hinterbliebenenversorgung.

Darüber hinaus besitzt die Gewobag zwei unmittelbare Beteiligungen an assoziierten Unternehmen, auf deren Einbeziehung nach § 311 Abs. 2 HGB wegen untergeordneter Bedeutung verzichtet wurde. Diese Anteile werden in der Konzernbilanz wie in den Einzelabschlüssen mit ihren Anschaffungskosten bzw. bei dauernder Wertminderung mit ihren niedrigeren beizulegenden Werten unter den Finanzanlagen ausgewiesen. Im Übrigen entsprechen die Beteiligungsbuchwerte weitgehend dem anteiligen Eigenkapital der Beteiligungsgesellschaften.

Die BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Berlin, hat im Geschäftsjahr 2024 einen Jahresüberschuss von 2.785 T € erzielt und weist danach ein Eigenkapital von 9.352 T € aus. Unbeschränkt haftende Gesellschafterin ist die in den Konzernabschluss einbezogene TREUCONSULT Immobilien GmbH, Berlin.

Weiterhin bestehen die folgenden Kleinstbeteiligungen. Diese Anteile werden in der Konzernbilanz wie in den Einzelabschlüssen mit ihren Anschaffungskosten bzw. bei dauernder Wertminderung mit ihren niedrigeren beizulegenden Werten unter den Finanzanlagen ausgewiesen.

Bei den genannten Kleinstbeteiligungen wird auf die Angaben gemäß § 313 Abs. 2 Nr. 4 HGB verzichtet, da sie für die Vermittlung eines den tatsächlichen Verhältnissen entsprechenden Bilds der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns von untergeordneter Bedeutung sind (§ 313 Abs. 3 S. 4 HGB).

Für die Verpflichtungen der vorstehend aufgeführten Gesellschaften in der Rechtsform der GbR haften die beteiligten Gesellschaften unmittelbar und unbeschränkt.

 

C    Konsolidierungsgrundsätze

Die Jahresabschlüsse der konsolidierten Gesellschaften bilden die Konzernabschlussgrundlage und sind sämtlich auf den Stichtag des Konzernabschlusses aufgestellt.

Die Kapitalkonsolidierung wird, wenn die Erstkonsolidierung vor dem 1. Januar 2010 erfolgte, nach der Buchwertmethode durch Verrechnung der Anschaffungskosten mit dem Konzernanteil am Eigenkapital zum Zeitpunkt der Erst- bzw. Folgekonsolidierung gemäß § 301 Abs. 1 HGB a. F. durchgeführt.

Im Übrigen erfolgte die Erstkonsolidierung nach der Neubewertungsmethode gemäß § 301 Abs. 1 HGB zum Zeitpunkt der erstmaligen Einbeziehung in den Konzernabschluss bzw. zum Zeitpunkt der Gründung.

In der Neubewertungsbilanz werden die Sachanlagen mit dem Verkehrswert bewertet. Weitere wesentliche Unterschiede zu den handelsrechtlichen Buchwerten ergaben sich nicht.

Seit dem Geschäftsjahr 2024 werden Ausleihungen an Mitgesellschafter bei der Konsolidierung von Zweckgesellschaften nicht mehr als Bestandteil der Kapitalkonsolidierung betrachtet. Stattdessen berücksichtigt die Gewobag ihre Anteile an der Zweckgesellschaft, indem sie diese mit dem auf die Anteile entfallenden Betrag des neu bewerteten Eigenkapitals der Projektgesellschaft verrechnet. Diese Anpassung spiegelt eine präzisere Bilanzierungspraxis wider, die den tatsächlichen wirtschaftlichen Verhältnissen entspricht und an die IFRS-Praxis (IFRS = International Financial Reporting Standards) angelehnt ist, welche bereits im Vorjahr im IFRS-Abschluss Anwendung fand. Anteile, an denen kein wirtschaftliches Eigentum erworben wurde, werden als „nicht beherrschende Anteile“ ausgewiesen, um eine transparente Darstellung der Vermögens-, Finanz- und Ertragslage des Konzerns zu gewährleisten. Leistungsbeziehungen der Zweckgesellschaften mit den jeweiligen Mitgesellschaftern werden jedoch entsprechend ihrem wirtschaftlichen Gehalt berücksichtigt, sofern sie die Anschaffungs- und Herstellungskosten des Gewobag-Konzerns betreffen.

Diese Änderungen haben sich wesentlich auf die Darstellung des Konzernabschlusses ausgewirkt:

Hinzuerwerbe von Anteilen an bereits vollkonsolidierten Gesellschaften werden als Erwerbsvorgang behandelt, daher werden die Vermögensgegenstände und Schulden in diesen Fällen anteilig in Höhe des Zuerwerbs neu bewertet.

Konzerninterne Forderungen und Verbindlichkeiten sowie Erträge und Aufwendungen aus dem Innenverhältnis werden gemäß §§ 303, 305 HGB voll gegeneinander aufgerechnet.

Auf Zwischenergebnisse aus konzerninternen Lieferungen und Leistungen und, wenn wesentlich, auch aus Lieferungen und Leistungen von assoziierten Unternehmen findet § 304 HGB Anwendung.

Auf Bewertungseffekte aus Konsolidierungsmaßnahmen werden gemäß § 306 HGB in der Konzernbilanz latente Steuern bilanziert. Die latenten Steuern werden organkreisbezogen ermittelt und mit den Differenzen gemäß § 274 HGB zusammengefasst.
 

D    Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden

Im Konzernabschluss sind die Vermögensgegenstände und Schulden gemäß den §§ 300, 308 HGB nach dem Recht der Muttergesellschaft, der Gewobag, bilanziert und mit einheitlichen Bewertungsmethoden bewertet worden.

Bei der Aufstellung der Konzernbilanz und der Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung wurden unverändert folgende Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden angewandt:

1. Im Geschäfts- oder Firmenwert werden Kaufpreiszahlungen für Beteiligungen dargestellt, die die neu bewerteten Vermögensgegenstände und Schulden des erworbenen Unternehmens übersteigen. Sie werden entweder anhand der gewichteten Restnutzungsdauer der erworbenen Vermögensgegenstände oder gemäß § 253 Absatz 3 HGB über 10 Jahre abgeschrieben. Die Geschäfts- oder Firmenwerte sind zum Bilanzstichtag vollständig abgeschrieben.

2. Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen werden zu Anschaffungs- oder Herstellungskosten, vermindert um planmäßige und ggf. außerplanmäßige Abschreibungen, bilanziert. Die Herstellungskosten umfassen Einzelkosten, zurechenbare Material- und Fertigungsgemeinkosten sowie unter Inanspruchnahme des § 255 Abs. 2 S. 3 HGB auch angemessene Teile der Kosten der allgemeinen Verwaltung. Im Geschäftsjahr 2024 wurden Verwaltungsgemeinkosten von 8.679 T € einbezogen. Korrespondierend werden diese Kosten im Posten „Andere aktivierte Eigenleistungen“ in der Gewinn- und Verlustrechnung abgebildet.

• Weiterhin werden in die Herstellungskosten der Bauten des Anlagevermögens unter Inanspruchnahme des § 255 Abs. 3 S. 2 HGB die auf den Zeitraum der Herstellung entfallenden Fremdkapitalzinsen einbezogen. In die Herstellungskosten sind im Geschäftsjahr 2024 Zinsen für Fremdkapital in Höhe von 6.115 T € einbezogen worden.

• Vom Aktionär Land Berlin unentgeltlich eingebrachte unbebaute Grundstücke werden zum beizulegenden Wert zum Zeitpunkt der Einbringung unter Berücksichtigung von Belastungen durch Verpflichtungen zur vergünstigten Vermietung der darauf zu errichtenden Bauten sowie durch vermutete Altlasten im Boden bewertet. Die auf die Einbringung anfallende Grunderwerbsteuer wird als Aufwand erfasst, da sie zu einer Bewertung oberhalb des beizulegenden Wertes führen würde.

• Die planmäßigen Abschreibungen werden entsprechend der voraussichtlichen Nutzungsdauer linear vorgenommen.

• Die Abschreibungssätze werden nach der betriebsgewöhnlichen Nutzungsdauer bestimmt, die überwiegend mit den vom Bundesministerium für Finanzen veröffentlichten Abschreibungstabellen übereinstimmen. Die Anschaffungskosten für Gebäude, die bis zum 31. Dezember 1924 bezugsfertig wurden, werden ab Modernisierungsfertigstellung über eine voraussichtliche Nutzungsdauer von 40 Jahren abgeschrieben. Die Anschaffungskosten für Gebäude, die Wohnzwecken dienen und ab dem 1. Januar 1925 bezugsfertig waren, und alle Neubauten werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Gebäude, die nicht zu Wohnzwecken dienen (Gewerbe) und für die der Bauantrag nach dem 1. Januar 2001 gestellt wurde, werden über 33 Jahre abgeschrieben. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, soweit aufgrund voraussichtlich dauernder Wertminderung der Ansatz mit dem niedrigeren beizulegenden Wert erforderlich ist. Zuschreibungen erfolgen, soweit der Grund für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen entfallen ist, maximal bis zu den fortgeführten Anschaffungs- und Herstellungskosten.

• Die planmäßigen linearen Abschreibungen der immateriellen Vermögensgegenstände werden über die voraussichtlichen Nutzungsdauern von drei bis fünf Jahren vorgenommen. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, wenn eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung festgestellt wird. Die Höhe der Abschreibung entspricht der Differenz zwischen dem Buchwert und dem niedrigeren beizulegenden Wert.

• Das übrige Anlagevermögen wird in Abhängigkeit vom Anlagegut über die voraussichtlichen Nutzungsdauern von drei bis 15 Jahren abgeschrieben.

3. Geringwertige Wirtschaftsgüter, deren Anschaffungskosten mindestens 250,00 €, aber nicht mehr als 1.000,00 € netto betragen, werden in einem Sammelposten zusammengefasst und über fünf Jahre linear abgeschrieben.

4. Die Finanzanlagen werden zu Anschaffungskosten oder bei voraussichtlich dauernder Wertminderung zum niedrigeren beizulegenden Wert angesetzt. Zuschreibungen erfolgen, soweit der Grund für in Vorjahren vorgenommene außerplanmäßige Abschreibungen entfallen ist. Außerplanmäßige Abschreibungen werden vorgenommen, wenn eine dauerhafte Wertminderung festgestellt wird. Die Höhe der Abschreibung entspricht der Differenz zwischen dem Buchwert und dem niedrigeren beizulegenden Wert.

5. Die unfertigen Leistungen sind zu Anschaffungskosten bewertet. Sie betreffen noch nicht mit den Mieterinnen und Mietern abgerechnete Umlagen für kalte Betriebskosten sowie für Heiz- und Warmwasserkosten. Bei den unfertigen Leistungen wurde ein Abschlag vorgenommen, um die infolge von Leerstand voraussichtlich nicht abrechenbaren Betriebskosten zu berücksichtigen.

6. Die anderen Vorräte des Umlaufvermögens wurden zu Anschaffungskosten nach dem FIFO-Verfahren und unter Beachtung des strengen Niederstwertprinzips bewertet.

7. Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert abzüglich Wertabschlägen für erkennbare Einzelrisiken zum niedrigeren beizulegenden Wert bewertet. Dem allgemeinen Kreditrisiko wurde durch eine Pauschalwertberichtigung Rechnung getragen. Zweifelhafte oder uneinbringliche Forderungen gegen Mieterinnen und Mieter werden vollständig einzelwertberichtigt.

8. Die flüssigen Mittel sind zum Nominalwert bilanziert.

9. Als aktive Rechnungsabgrenzungsposten sind Auszahlungen vor dem Abschlussstichtag angesetzt, soweit sie Aufwand für einen bestimmten Zeitraum nach diesem Zeitpunkt darstellen. Disagien, die bei der Ausgabe von Finanzverbindlichkeiten entstehen, werden gemäß den handelsrechtlichen Vorschriften behandelt. Der Unterschiedsbetrag (Disagio) wird als Rechnungsabgrenzungsposten gemäß § 250 Abs. 3 HGB bilanziert. Die Abschreibung des Disagios erfolgt über die Laufzeit der jeweiligen Finanzverbindlichkeit.

10. Das gezeichnete Kapital wird zum Nennwert bilanziert. Die Rücklagen werden gemäß den gesetzlichen Bestimmungen gebildet und ausgewiesen.

11. Die Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und drohenden Verluste sowie ungewisse Verbindlichkeiten und werden nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung mit dem notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden mit dem ihrer Restlaufzeit entsprechenden durchschnittlichen Marktzins gemäß § 253 Abs. 2 HGB abgezinst.

12. Die Rückstellungen für Pensionen und ähnliche Verpflichtungen betreffen zum 31. Dezember 2024 unmittelbare Pensionszusagen und werden im Rahmen des § 249 Abs. 1 HGB i. V. m. § 253 Abs. 1 S. 2 und 3 HGB auf der Basis der folgenden Berechnungsgrundsätze und Rechnungsgrundlagen bewertet:

• Effekte aus Zinssatzänderungen werden im Finanzergebnis berücksichtigt.

• Weiterhin ist die Gewobag Mitglied der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL). Die VBL ist eine Anstalt öffentlichen Rechts, die für MitarbeiterInnen öffentlicher Körperschaften sowie bestimmter juristischer Personen des Privatrechts eine zusätzliche Altersversorgung gewährt. Durch die Einschaltung der VBL handelt es sich um eine mittelbare Versorgungszusage, die durch mehrere Träger finanziert wird, sodass in dieser Hinsicht keine Informationen im Hinblick auf zugeordnetes Vermögen und Verpflichtung vorliegen und daher ein möglicher Fehlbetrag nicht verlässlich quantifiziert werden kann. Bei einem Austritt der Gewobag aus der VBL könnten Zahlungsansprüche seitens der VBL erwachsen. Derzeit gehen wir davon aus, dass eine solche Verpflichtung nicht eintritt. Im Jahr 2024 beinhaltet der Beitrag zur VBL nur die allgemeine Umlage von 5,49 Prozent. Ein Sanierungsbeitrag wurde nicht erhoben. Die Summe des VBL-pflichtigen Entgelts betrug bei der Gewobag im Jahr 2024 2.886 T € (Vorjahr: 3.061 T €), der Beitrag betrug insgesamt 158,3 T € (Vorjahr: 167,6 T €).

• Schließlich bestehen im Rahmen verschiedener Leistungspläne mittelbare Versorgungszusagen über die BuBI-Gruppen-Versorgungskasse e. V. Dabei handelt es sich zum einen um eine arbeitgeber-/arbeitnehmerfinanzierte beitragsorientierte Leistungszusage, bei der die eingebrachten Versorgungsbeiträge verzinslich angesammelt werden (Rahmenleistungsplan 2019). Zum anderen handelt es sich um eine arbeitgeberfinanzierte Gesamtversorgungszusage, die im Jahr 2022 mit Wirkung zum 1. Januar 2023 erteilt wurde. Voraussetzung ist eine Betriebszugehörigkeit von mindestens 20 Jahren. Anzurechnen sind Ansprüche aus der gesetzlichen Rentenversicherung oder ersatzweise aus einem berufsständischen Versorgungswerk, Ansprüche von der Versorgungsanstalt des Bundes und der Länder (VBL), Ansprüche aus individualvertraglich vereinbarten arbeitgeberfinanzierten Versorgungszusagen und Ansprüche aus der arbeitgeberfinanzierten beitragsorientierten Leistungszusage. Die Verwaltung des Vermögens zur Auszahlung dieser mittelbaren Leistungszusagen erfolgt durch den Versorgungsträger BuBI-Gruppen-Versorgungskasse e. V.

• Bei den mittelbaren Versorgungsverpflichtungen wird das Wahlrecht nach Art. 28 Abs. 1 S. 2 EGHGB ausgeübt. Die Unterdeckung aus mittelbaren Altersversorgungsverpflichtungen wird nicht passiviert, sondern im Anhang angegeben. Der Fehlbetrag entspricht der Unterdeckung der Verpflichtungen der BuBI-Gruppen-Versorgungskasse e. V. (Anwartschaftsbarwerte abzüglich Vermögen der Unterstützungskasse, das im Wesentlichen aus börsennotierten Fondsanteilen besteht).

• Der Fehlbetrag wegen nicht bilanzierter Versorgungsverpflichtungen im Sinne von Art. 28 Abs. 2 EGHGB setzt sich wie folgt zusammen:

• Die Bewertung der Versorgungsverpflichtung wird im Rahmen des § 253 Abs. 1 S. 2 und 3 HGB auf der Basis der folgenden Berechnungsgrundsätze und Rechnungsgrundlagen durchgeführt:

• Das Vermögen der BuBI-Unterstützungskasse stellt im Konzernabschluss Deckungsvermögen im Sinne von § 246 Abs. 2 S. 2 HGB dar und wird insofern mit der Pensionsverpflichtung in gleicher Höhe verrechnet. Die Anschaffungskosten der Vermögensgegenstände des Deckungsvermögens betragen 17,3 Mio. €.

• Für die darüber hinaus bestehende Unterdeckung gilt weiterhin das Passivierungswahlrecht nach Art. 28 Abs. 2 EGHGB (vgl. DRSC 19.47).

13. Die Steuerrückstellungen und sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und ungewissen Verbindlichkeiten. Sie sind gemäß § 253 Abs. 1 S. 2 HGB mit dem nach vernünftiger kaufmännischer Beurteilung notwendigen Erfüllungsbetrag angesetzt. Nach § 253 Abs. 2 HGB werden die Rückstellungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr mit dem durchschnittlichen fristenkongruenten Marktzins der vergangenen sieben Jahre abgezinst.

14. Die Verbindlichkeiten und erhaltenen Anzahlungen sind zum Erfüllungsbetrag bilanziert.

15. Der passive Rechnungsabgrenzungsposten beinhaltet abgegrenzte Zahlungen für die Einräumung von Erbbaurechten, die anteilig über die Laufzeit des jeweiligen Erbbaurechts aufgelöst werden. Weiterhin enthält der Posten nicht rückzahlbare Zuschüsse als Bestandteil der Förderdarlehen mit Mietpreisbindung. Die Auflösung erfolgt über den Zeitraum der Mietpreisbindung. Es bestehen weiterhin Zuschüsse des Landes Berlin für den Kauf von 151 Wohnungen in der Karl-Marx-Allee 133–143 gemäß Betrauungsakt vom 18. Oktober 2019, deren Auflösung bei erwartungsgemäßer Entwicklung über die Laufzeit des Betrauungsakts bis 2038 vorgesehen ist.

16. Für die Ermittlung der latenten Steuern nach § 298 i. V. m. § 274 HGB wurden alle Tochterunternehmen einbezogen. Die ermittelten steuerlichen Latenzen resultieren im Wesentlichen aus unterschiedlichen Wertansätzen bei Handels- und Steuerbilanz im Hinblick auf die Grundstücke und Gebäude im Anlagevermögen und aus Bewertungsunterschieden bei den Rückstellungen. Für 2024 lag der Steuersatz zur Berechnung der latenten Steuern bei 30,175 Prozent bzw. bei Gesellschaften, die die erweiterte gewerbesteuerliche Kürzung in Anspruch nehmen bei 15,825 Prozent. Wenn sich für den jeweiligen steuerlichen Organkreis ein aktiver Saldo an latenten Steuern ergibt, wird dieser nicht aktiviert.

E    Erläuterungen zur Konzernbilanz und zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

I    Konzernbilanz

1. Die Zusammensetzung und Entwicklung des Anlagevermögens ist dem Anlagenspiegel als Bestandteil des Anhangs zu entnehmen.

• In den Herstellungskosten der Bauten innerhalb der Anlagen im Bau und Bauvorbereitungskosten sind im Geschäftsjahr 2024 einbezogene Zinsen für Fremdkapital in Höhe von 6.115 T € berücksichtigt.

2. Als unfertige Leistungen in Höhe von 226.804 T€ werden noch nicht gegenüber Mieterinnen und Mietern abgerechnete umlagefähige Betriebs-, Heizungs- und Warmwasserkosten für das Geschäftsjahr ausgewiesen. Dem stehen erhaltene Anzahlungen für Betriebskosten von 240.002 T € gegenüber.

3. Die Angaben zu den Restlaufzeiten der Forderungen und Sonstigen Vermögensgegenstände sind dem Forderungsspiegel als Bestandteil des Anhangs zu entnehmen. Die Forderungen gegen Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen das Ergebnis des Geschäftsjahres 2024 der BERLETAS Beteiligungs- und Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. KG, Berlin, in Höhe von 1.258 T €.

4. Der Kassenbestand und das Guthaben bei Kreditinstituten beträgt zum Bilanzstichtag 151.191 T €. Es werden keine liquiden Mittel in Form von Mietkautionskonten ausgewiesen. Die Mietkautionsbeträge werden als Sicherheitsleistungen getrennt vom Vermögen auf separaten Treuhandsammelkonten verwahrt und als Treuhandvermögen qualifiziert. Der Ausweis erfolgt nachrichtlich in einer Nachzeile zur Bilanz.

5. Im aktiven Rechnungsabgrenzungsposten sind ein Disagio in Höhe von 2.187 T € sowie Geldbeschaffungskosten in Höhe von 1.153 T € enthalten.

6. Die Struktur und die Entwicklung des Eigenkapitals sind dem Eigenkapitalspiegel zu entnehmen.

7. Das gezeichnete Kapital der Muttergesellschaft beträgt 84.458.262,00 €.

• Die Aktien zu je 1,00 € werden zusammengefasst und sind eingeteilt in vier Aktien im Nennwert von je 20.000.000,00 €, eine Aktie im Nennwert von 1.665.329 €, eine Aktie im Nennwert von 2.234.346,00 € und eine Aktie im Nennwert von 558.587,00 €.

• Die Gewobag verfügt über zwei vinkulierte Namensaktien der eigenen Gesellschaft im Gesamtnennwert von −2.792.933,00 € (3,31 Prozent). Der Aktionär, das Land Berlin, verfügt über fünf vinkulierte Namensaktien im Gesamtnennwert von 81.665.329,00 € (96,69 Prozent).

8. Die Kapitalrücklage hat sich gegenüber dem Vorjahr um 16.900 T € erhöht. Der Zugang resultiert aus Eigenkapitalzuführungen des Landes Berlin aus dem Sondervermögen Infrastruktur der Wachsenden Stadt (SIWA).

9. Aus der Abzinsung der Rückstellungen für Pensionen mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen zehn Jahre ergibt sich im Vergleich zur Abzinsung mit dem durchschnittlichen Marktzinssatz der vergangenen sieben Jahre ein Unterschiedsbetrag von −96 T € (Vorjahr: 154 T €). Dieser Unterschiedsbetrag ist für die Ausschüttung gesperrt.

11. Die sonstigen Rückstellungen setzen sich wie folgt zusammen: 

12. Die Verbindlichkeiten mit den Restlaufzeiten und der Art der Sicherung ergeben sich aus dem Verbindlichkeitenspiegel (Bestandteil des Anhangs). Die Verbindlichkeiten gegenüber Unternehmen, mit denen ein Beteiligungsverhältnis besteht, betreffen im Wesentlichen Darlehen.

• Unter den Anleihen wird eine in 2021 als Social Bond emittierte unbesicherte Anleihe mit einem Erfüllungsbetrag von 500 Mio. € und einer Laufzeit von sechs Jahren ausgewiesen. Der angefallene Unterschiedsbetrag (Disagio) von ursprünglich 5,3 Mio. € wird gemäß § 250 Abs. 3 HGB als Rechnungsabgrenzungsposten bilanziert. Bei der Mittelverwendung der Anleihe folgt die Gewobag den Kriterien ihres „Social Finance Frameworks“, das im Einklang mit der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vom 25. September 2023 steht.

II    Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung

1. Die Umsatzerlöse werden im Inland erbracht. Die Umsatzerlöse aus der Hausbewirtschaftung (641.867 T €) beinhalten im Wesentlichen die Erlöse aus der Vermietung (437.478 T €), Erlösschmälerungen (−20.301 T €), Erlöse aus abgerechneten Umlagen (218.066 T €) und aus Zuschüssen (4.896 T €).

2. In den sonstigen betrieblichen Erträgen sind periodenfremde Erträge in Höhe von insgesamt 26.303 T € enthalten. Diese setzen sich zusammen aus der Auflösung von Rückstellungen in Höhe von 14.840 T € sowie aus Erträgen aus Anlageverkäufen, die 9.554 T € betragen.

3. In den Aufwendungen für Hausbewirtschaftung werden Grundsteuern ausgewiesen, da sie zu den umlagefähigen Betriebskosten gehören.

4. Die sonstigen betrieblichen Aufwendungen resultieren größtenteils aus Aufwendungen für Miet- und Pachtverhältnisse in Höhe von 12.377 T €. Darüber hinaus sind in diesem Posten periodenfremde Aufwendungen in Höhe von 2.690 T € enthalten. Diese entstammen größtenteils aus Hausgeldabrechnungen sowie Betriebskosten, die aus vergangenen Jahren resultieren.

5. Abschreibungen auf immaterielle Vermögensgegenstände des Anlagevermögens und Sachanlagen beinhalten außerplanmäßige Abschreibungen des Anlagevermögens von 13.435 T €, da eine voraussichtlich dauerhafte Wertminderung vorliegt.

6. In den Zinsen und ähnlichen Aufwendungen sind Darlehenszinsen von 85.358 T € enthalten, von denen 6.115 T € in die Herstellungskosten der Bauten einbezogen wurden.

7. Die Steuern vom Einkommen und vom Ertrag betreffen im Wesentlichen Aufwendungen für Körperschaftsteuer und Solidaritätszuschlag sowie Gewerbesteuern.

III    Kapitalflussrechnung

Der Finanzmittelfonds in der Kapitalflussrechnung (151,1 Mio. €; Vorjahr: 119,3 Mio. €) entspricht den flüssigen Mitteln in der Konzernbilanz (151,2 Mio. €; Vorjahr: 119,8 Mio. €) abzüglich der Treuhandkonten (0,2 Mio. €; Vorjahr: 0,5 Mio. €).

 

F    Latente Steuern

In den Bilanzposten der Einzelabschlüsse bestehen Differenzen zwischen den Ansätzen in der Handelsbilanz und der Steuerbilanz. In der nachfolgenden Tabelle ist gekennzeichnet, inwieweit es sich um Differenzen handelt, die zu aktiven oder passiven latenten Steuern führen:

Konsolidierungsbedingte Differenzen resultieren aus der Einbeziehung der WIR-Fonds und der Eliminierung der Anwachsungsverluste aus der Übernahme von WIR-Fonds, aus der Einbeziehung der Projektgesellschaften und der KG-Fonds in den Konzernabschluss sowie aus der Zwischenergebniseliminierung von Veräußerungen an die Gewobag EB.

Soweit sich in den jeweiligen Organkreisen insgesamt aktive Latenzen ergeben, werden diese in Ausübung des Wahlrechts nach § 298 i. V. m. § 274 HGB nicht angesetzt.

G    Haftungsverhältnisse und sonstige finanzielle Verpflichtungen

1. Für die Beteiligungsunternehmen in der Rechtsform der GbR besteht eine unbeschränkte Haftung für deren Verpflichtungen (Abschnitt B, Aufstellung des Anteilsbesitzes). Aufgrund der wirtschaftlichen Lage der Gesellschaften wird keine Inanspruchnahme erwartet.

2. Es bestehen Treuhandvermögen/-verbindlichkeiten von 369,6 T € für restitutionsbehaftete und treuhänderisch verwaltete Grundstücke.

3. Es bestehen für Investitionsmaßnahmen Bestellobligos von 678,1 Mio. € und finanzielle Verpflichtungen aus Miet- und Pachtverträgen von 62 Mio. €.

4. Für diverse Projektentwicklungen bestehen bis zu deren Fertigstellung finanzielle Verpflichtungen von rund 2.928,9 Mio. €.

H    Sonstige Angaben

1. Anzahl der Arbeitnehmer
   
   Neben den Vorständen und der Geschäftsführung der Tochterunternehmen betrug die Anzahl der durchschnittlich beschäftigten ArbeitnehmerInnen im Geschäftsjahr 668 (davon 661 kaufmännische und technische Angestellte und sieben gewerbliche ArbeitnehmerInnen und HauswartInnen), es gab 28 Auszubildende und PraktikantInnen, sieben Beschäftigungsverhältnisse ruhten.
    

2. Befreiung nach § 264 Absatz 3 und § 264 b HGB
   
   Nachfolgende Tochtergesellschaften nehmen für das Geschäftsjahr 2024 die Erleichterungen nach § 264 Abs. 3 und § 264b HGB in Anspruch, auf die Aufstellung eines Lageberichts, auf die Aufstellung eines Anhangs sowie auf die Offenlegung zu verzichten:

• Die Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin hat sich als oberstes Mutterunternehmen des Konzerns verpflichtet, für die bis zum 31. Dezember 2024 eingegangenen Verpflichtungen der vorstehenden Tochtergesellschaften im Geschäftsjahr 2025 einzustehen.

3. Konzernabschluss
   
   Der Konzernabschluss der Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin ist der größte und kleinste Konsolidierungskreis, in den die Gesellschaft einbezogen ist.

• Die Veröffentlichung erfolgt im Unternehmensregister.

4. Vorstand
   
   Vorstandsmitglieder der Gewobag sind Herr Malte Bädelt und Herr Markus Terboven.
   
   Die Vorstände erhielten im Geschäftsjahr 2024 folgende Bezüge und Nebenleistungen:

• Für die Vorstände beträgt die variable Zieltantieme jeweils bis zu 80 T €; über deren tatsächliche Höhe wird in der Sitzung des Aufsichtsrates am 9. April 2025 beschlossen.

• Die Rückstellung für Pensionsverpflichtungen gegenüber früheren Vorstandsmitgliedern der Gewobag und ihrer Hinterbliebenen hat sich um 785 T € auf 3.633 T € zum 31. Dezember 2024 verringert. Die laufenden Pensionen betrugen im Geschäftsjahr 2024 369 T €.

5. Aufsichtsrat
   
   Die Mitglieder des Aufsichtsrates der Muttergesellschaft sind und waren:

• Außerdem nahm Frau Brigitte Meyer als Gast des Mieterrats im Aufsichtsrat an den Sitzungen des Aufsichtsrates teil und erhielt dafür eine Aufwandsentschädigung in Höhe von insgesamt 768,00 €.

• Die Mitglieder des Aufsichtsrats erhielten feste Vergütungen. Variable Vergütungen wurden nicht gewährt.

6. Honorare des Abschlussprüfers
   
   Das im Aufwand erfasste Gesamthonorar für den Abschlussprüfer beträgt auf Konzernebene für das Geschäftsjahr 739 T €. Davon entfallen auf Abschlussprüfungsleistungen 667 T € und 72 T € auf sonstige Leistungen.

7. Erklärung zum Berliner Corporate Governance Kodex
   
   Die Entsprechenserklärung gemäß dem Berliner Corporate Governance Kodex in der von der Senatsverwaltung für Finanzen herausgegebenen Fassung (Berliner CGK) haben der Vorstand und der Aufsichtsrat für die Gewobag abgegeben und auf der Internetseite des Unternehmens für die nächsten fünf Jahre zugänglich gemacht.

8. Angaben zu Geschäften mit nahestehenden Unternehmen und Personen
   
   Das Land Berlin ist als Mehrheitsgesellschafter eine nahestehende Person der Gewobag i. S. d. § 285 Nr. 21 HGB. Unmittelbare vertragliche Beziehungen zum Land Berlin bestehen durch:
    
   • die Vermietungen an das Land Berlin bzw. an Berliner Bezirke im Zeitraum vom 1. Januar 2024 bis zum 31. Dezember 2024,
   • die Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und soziale Wohnraumversorgung“ vom 25. September 2023,
   • die Zuführung von 16,9 Mio. € aus SIWA-Mitteln für einen Grundstücksankauf.
   
   

• Die vertraglichen Beziehungen wurden überwiegend bereits in den Vorjahren vereinbart.

9. Nachtragsbericht
   
   Nach Abschluss des Geschäftsjahres 2024 sind keine Vorgänge von besonderer Bedeutung eingetreten.

10. Ergebnisverwendung
    
    Das Geschäftsjahr 2024 des Mutterunternehmens schließt mit einem Jahresüberschuss von 57,9 Mio. € ab. Der Vorstand schlägt vor, diesen und den Gewinnvortrag (Bilanzgewinn) des Vorjahres auf neue Rechnung vorzutragen.

Berlin,

Gewobag Wohnungsbau-Aktiengesellschaft Berlin